Cнижение ключевой ставки до 14,5% окончательно вернуло к жизни рефинансирование жилищных кредитов. Долгое время этот инструмент был неактуальным, поскольку ставки оставались на заградительно высоком уровне. Однако теперь наступила оттепель, и рефинансирование снова стало выгодным.
Согласно прогнозам профильных специалистов, в ближайшие месяцы доля рефинансирования может увеличиться до 3–5% выдач, а при дальнейшем смягчении условий — до 5–8% к концу года. Более быстрого роста ждать не приходится из-за низких темпов снижения ключевой ставки.
Кому выгодно воспользоваться рефинансированием
Гендиректор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов подчеркнул, что сейчас самые низкие ставки по рыночной ипотеке в банках находятся на уровне 17–18%.
«И тем, кто брал ипотеку под 20% и выше, конечно, выгодно рефинансироваться. Мы видим большой поток обращений. И сделок по рефинансированию в дальнейшем будет ещё больше, так как уже есть экономическая целесообразность. Ждать будущих снижений ключевой ставки особого смысла нет — ведь заёмщики по мере снижения показателя смогут рефинансироваться вновь», — рассказал эксперт.
При этом, по его мнению, заёмщики смогут воспользоваться наиболее выгодным предложением, поскольку банки будут активно привлекать клиентов на эту услугу, и конкуренция между ними в этой части будет расти.
Ипотечный брокер Дмитрий Ракута подчеркнул, что для ипотечников рефинансирование становится интересным, если ставка благодаря этому инструменту становится ниже хотя бы на 2%.
«Его можно делать неограниченное количество раз. И даже с учётом дополнительно возникающих расходов на заново оформленный оценочный альбом, новый вид страхования в банке и так далее, это окупается в несколько раз. Самое главное в рефинансировании — не допускать просрочек по текущему кредиту. И тогда этот инструмент действительно поможет снизить переплату и позволит в целом более комфортно обслуживать свою ипотеку», — подытожил Дмитрий Ракута.
Что важно учесть при рефинансировании ипотеки
Президент Национальной палаты недвижимости, гендиректор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский обратил внимание на то, что рефинансирование может быть выгодно далеко не всем заёмщикам.
«Как известно, ипотечные кредиты имеют аннуитетные платежи, которые в первые годы состоят в основном из процентов за пользование кредитом. Через некоторое время пропорция процентов в ежемесячном платеже уменьшается, а доля тела кредита увеличивается. А при рефинансировании заёмщик возвращается в нулевую точку», — пояснил спикер.
По его словам, при выплате кредита в течение нескольких лет пропорция процентов и тела кредита смещается к 80/20, а при рефинансировании она опять может «съехать» на стартовые 90/10.
«Следовательно перед рефинансированием необходимо просчитать выгоду. Может случиться так, что выгоднее остаться на старом кредите с высокой ставкой, чем брать новый кредит с меньшей», — заключил Дмитрий Щегельский.
Как проходит рефинансирование и какие документы потребуются
Путь к рефинансированию ипотечного кредита состоит из нескольких шагов:
1. Найдите банк, который предложит лучшие условия
2. Подайте заявку
Как правило, это можно сделать онлайн. С её помощью банк знакомится с потенциальным клиентом, оценивает его доход, кредитную историю и решает, одобрить рефинансирование или нет. Поэтому важно заполнить заявку подробно и правильно.
Удобнее всего рефинансировать ипотеку в первоначальном банке-кредиторе: там уже знают, что собой представляет заёмщик, и, если это надёжный клиент, могут предложить хорошие условия. Но и отказать «родной» банк тоже может.
Требования к документам у банков могут быть разные, но в общем случае при подаче заявки понадобятся:
- паспорт;
- СНИЛС;
- трудовая книжка (заверенная копия);
- справка 2-НДФЛ или иной документ, подтверждающий доход;
- действующий кредитный договор, график платежей;
- справка об остатке ссудной задолженности.
Важно не иметь просрочек и задолженности по ипотеке. При их наличии в рефинансировании, скорее всего, откажут.
3. Если заявку одобрят, новому банку потребуется информация о недвижимости, на которую оформлялась ипотека
При первичном оформлении кредита документы на объект представляет продавец, а вот при рефинансировании это обязанность заявителя.
Для подтверждения стоимости объекта придётся провести оценку. Лучше всего обращаться в компании, аккредитованные в новом банке. Оплата услуг оценщика также ложится на заявителя. В среднем это стоит 4–6 тыс. рублей, точная сумма зависит от региона.
Кроме отчёта оценщика в пакет документов по недвижимости обычно входят:
- договор купли-продажи объекта;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- кадастровый паспорт;
- договор страхования недвижимости и квитанция об оплате;
- справка о зарегистрированных жильцах или выписка из домовой книги, получить эти документы можно через «Госуслуги» или МФЦ;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Таким образом, при рефинансировании придётся потратиться на оценщика, оплату страховки — в новом банке она оформляется заново — и срочные проценты на дату погашения. Это сумма процентов за текущий месяц, которые накопились к моменту расторжения предыдущего кредитного договора.
4. Новый банк закрывает долг перед старым и готов перевести залог на себя
После проверки объекта и происходит рефинансирование: клиент подписывает документы по свежему кредиту, а новый банк гасит его долг.
5. Заёмщик переоформляет залог со старого банка на новый
Если закладная оформлена в электронном виде, новый банк сам подаст в Росреестр заявление на смену обременения.
Если у вас бумажный вариант закладной, вам придётся сделать это самостоятельно, заплатив госпошлину. Подать заявление можно, к примеру, через МФЦ.
Важный момент: пока новый банк не зарегистрирует закладную в свою пользу в Росреестре — процедура может занять до месяца, кредит считается необеспеченным и по нему может действовать повышенная процентная ставка. Обычно повышение ставки составляет 2–4 п. п.
Если посчитать все расходы: оценку, госпошлину, разницу процентов, страховку, то траты на рефинансирование укладываются в широкий диапазон от 15 до 60 тыс. рублей в зависимости от региона и объекта недвижимости.
Но даже максимальная сумма расходов не выглядит такой уж существенной по сравнению с выгодой от снижения ставки по кредиту.
Что такое рефинансирование ипотеки, как его провести и когда это выгодно