У многих ремонт начинается с одной простой мысли: «нужно больше простора, давай снесём эту стену». А заканчивают разговором с жилищной инспекцией, штрафом и предписанием вернуть всё как было. За свой счёт.
И мы сейчас не пугаем вас, а рассказываем достаточно распространённый случай. По оценкам экспертов рынка, ещё несколько лет назад доля самовольных перепланировок в Петербурге достигала 90–95%. Сейчас этот показатель снижается. Но масштаб проблемы по-прежнему большой: значительная часть петербуржцев, сделавших перепланировку, сделала её без согласования, и многие из них об этом ещё даже не знают.
Чтобы вы не попали в такую ситуацию, предлагаем вам разобраться, что в 2026 году считается перепланировкой, что нужно согласовывать, а что нет, как устроена процедура в Санкт-Петербурге и на что особенно важно обратить внимание до начала работ.
Многие думают, что перепланировка — это когда делают что-то глобальное. Сносят несущую стену, переносят кухню в другой конец квартиры. На самом деле всё проще и строже. По Жилищному кодексу (статья 25) перепланировкой считается любое изменение конфигурации квартиры, которое требует изменений в техническом паспорте. То есть если после ремонта план квартиры в БТИ должен выглядеть иначе это будет считаться перепланировкой.
Неважно, насколько небольшое изменение. Важно, что план меняется.
Что нужно согласовывать, а что нет?
Перед ремонтом важно понять, куда попадает ваш проект.
Согласование нужно, если вы:
- сносите или переносите перегородки (даже ненесущие);
- объединяете ванную с туалетом или расширяете санузел за счёт коридора или кладовки;
- переносите кухню или санузел в другое место;
- создаёте новое помещение за счёт сноса или возведения перегородки;
- меняете конструкцию пола (актуально для новостроек без отделки);
- переносите дверной или оконный проём в стене;
Согласование не нужно, если вы:
- делаете косметический ремонт (меняете обои, красите стены, меняете напольное покрытие);
- заменяете сантехнику без переноса точек подключения;
- демонтируете встроенную мебель;
- меняете окна (если не меняется размер проёма);
- устанавливаете кондиционер внутри квартиры (но если блок выносится на фасад, в Петербурге может потребоваться согласование с КГА);
Граница простая: если план квартиры остаётся прежним, согласовывать ничего не нужно. Если меняется — нужно.
И ещё один важный момент для Петербурга: в историческом центре и домах в охранных зонах требования заметно строже, чем на периферии. Одна и та же перепланировка в новостройке на Парнасе и в доме на Петроградской стороне может потребовать совершенно разного количества согласований.
Что в 2026 году нельзя
Некоторые работы нельзя согласовать в принципе. Закон запрещает их вне зависимости от того, насколько удобно они выглядят на бумаге.
Затрагивать несущие конструкции без проекта и техзаключения. Несущую стену трогать можно, но только при наличии технического заключения от организации с допуском СРО, которая подтвердит допустимость и безопасность работ. Без этого документа МВК проект не согласует. Если заключение говорит, что этого делать нельзя, то это уже абсолютный запрет.
Размещать кухню или санузел над жилой комнатой соседей снизу. Это запрет строительных норм. Перенести мокрую зону так, чтобы она оказалась над чьей-то спальней или гостиной, нельзя. Исключением будет первый этаж или двухуровневая квартира, где под вами нет чужих жилых помещений.
Объединять газифицированную кухню с жилой комнатой. Снести стену между кухней с газовой плитой и комнатой запрещено. Такое объединение допускается только в домах с электрическими плитами и только если демонтируемая стена ненесущая.
Трогать общедомовые вентиляционные каналы и шахты. Уменьшать сечение вентканалов, замуровывать шахты, перекрывать доступ к стоякам нельзя. Это общедомовое имущество. Любые изменения, которые ухудшают вентиляцию у соседей, недопустимы.
Менять фасад без согласования с КГА. В Петербурге любые изменения, видимые снаружи (остекление балконов, нестандартные рамы, блоки кондиционеров на фасаде) требуют согласования с Комитетом по градостроительству и архитектуре. Если дом входит в реестр объектов культурного наследия, дополнительно нужно согласование КГИОП. Штрафы за самовольные изменения фасадов в охранных зонах значительно выше стандартных.
Проводить перепланировку в ипотечной квартире без согласия банка. Это не абсолютный запрет, перепланировать ипотечную квартиру можно, но только получив письменное согласие банка до начала любых работ. Без него вы нарушаете условия кредитного договора, что даёт банку основания для санкций.
Как происходит согласование
В 2026 году документы можно подать онлайн (через портал Госуслуг Санкт-Петербурга или МФЦ). Но сама логика процедуры не изменилась, и пройти её нужно полностью.
Шаг 1. Подготовить проект перепланировки
Проект разрабатывает проектная организация с допуском СРО. В Петербурге для любой перепланировки нужен полноценный проект, без него МВК заявление не примет. Если планируются работы с несущими конструкциями, к проекту добавляется техническое заключение о состоянии конструкций. Для домов старого фонда, как правило, требуется ещё и акт обследования вентиляционных каналов.
Шаг 2. Собрать пакет документов и подать в МВК
Стандартный пакет: заявление, проект перепланировки, технический паспорт квартиры, поэтажные планы квартир выше и ниже, правоустанавливающие документы. В зависимости от ситуации могут понадобиться дополнительные согласования (с КГА, КГИОП, пожарным надзором, управляющей компанией). Подать документы можно через МФЦ, портал Госуслуг СПб или напрямую в администрацию района. Само согласование бесплатное.
Шаг 3. Дождаться решения МВК
Регламентный срок рассмотрения до 45 календарных дней. На практике с учётом подготовки документов и предварительных согласований весь процесс до получения разрешения занимает 2–3 месяца. МВК может вернуть проект на доработку, в этом случае срок увеличивается.
Шаг 4. Провести ремонт строго по согласованному проекту.
После получения разрешения можно приступать к работам. На их проведение отводится не больше года с момента утверждения проекта. Любые отклонения от согласованного плана придётся согласовывать отдельно, иначе акт о завершении не выдадут.
Шаг 5. Ввести квартиру в эксплуатацию.
По окончании работ кадастровый инженер делает новый обмер помещений. Собирается исполнительная документация: акты скрытых работ, договор строительного контроля, справки от управляющей компании. Всё это подаётся в МВК, которая организует приёмку и выдаёт акт ввода в эксплуатацию.
Шаг 6. Внести изменения в ЕГРН.
На основании акта кадастровый инженер подготавливает технический план. Он подаётся в Росреестр через МФЦ. После внесения изменений вы получаете обновлённую выписку ЕГРН, это и есть финальная точка. Без неё перепланировка юридически не завершена, даже если всё сделано правильно.
Что будет, если сделать перепланировку без согласования
Часто слышим: «штраф небольшой, проще заплатить». Это распространённое заблуждение, так как штраф здесь наименьшая из проблем.
По части 2 статьи 7.21 КоАП РФ штраф для физических лиц составляет от 2 000 до 2 500 рублей. Для большинства собственников это незначительная сумма. Но штраф — это только начало.
Вместе с ним инспектор выносит предписание: либо узаконить перепланировку в установленный срок, либо вернуть квартиру в первоначальное состояние. Второй вариант означает, что ремонт, на который вы потратили время и деньги, придётся переделывать обратно и полностью за свой счёт. На практике именно так и происходит в большинстве случаев, потому что самовольные перепланировки почти всегда нарушают хотя бы одну из множества действующих норм.
Если предписание проигнорировать, то по статье 19.5 КоАП выписывается дополнительный штраф, дело передаётся в суд. Суд по иску органа согласования вправе принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Собственник получает вырученные деньги за вычетом всех судебных расходов и расходов на приведение квартиры в исходное состояние. Такие прецеденты есть.
Отдельно для тех, чей дом входит в реестр объектов культурного наследия. Там штрафы принципиально другие: по статье 7.13 КоАП РФ для физических лиц до 300 000 рублей, а в особо ценных ОКН и того выше.
Несогласованная перепланировка также создаёт проблемы при продаже: покупатель или банк сверяют фактическую планировку с данными ЕГРН, и расхождения блокируют сделку. Даже если инспекция ни разу не пришла, всё равно выяснится.
Как инспекция узнаёт о нарушениях? Чаще всего от соседей или управляющей компании. Шум от ремонта, конфликт, жалоба, и инспектор обязан выйти на проверку. При осмотре сверяет фактическую планировку с планом из ЕГРН. Если есть расхождения, сразу же составляется протокол об административном правонарушении.
Перепланировка — это не бюрократический барьер, а рабочий инструмент, который защищает и вас, и соседей, и само здание. Пройти его правильно — значит получить квартиру, которую можно спокойно продать, передать, сдать в аренду или просто жить в ней без тревоги.
Наш сайт: Ремонт СПБ
Мы в ВКонтакте: Ремонт СПБ