Покупка квартиры у пожилого человека сегодня напоминает игру в рулетку. Даже если вы проверили все документы, заплатили реальные деньги и зарегистрировали право собственности, суд может в любой момент аннулировать сделку. И вернуть вам не квартиру, а лишь надежду на справедливость. Современная судебная практика, ориентированная на защиту «уязвимых» продавцов, всё чаще оставляет добросовестных покупателей и без жилья, и без денег.
Скандальная история вокруг квартиры певицы Ларисы Долиной, ставшей жертвой мошенников, лишь вершина айсберга. Однако если для публичной личности это громкий репутационный удар, то для обычных семей, вложивших в квартиру все сбережения и ипотеку, подобное решение суда — жизненная катастрофа.
«Священная корова» Фемиды
Российские суды в делах о мошенничестве с недвижимостью (подобных делу Долиной) занимают четкую позицию: интересы пожилого продавца важнее интересов добросовестного покупателя.
С одной стороны, стремление защитить стариков от циничных схем похвально. Государство обязано поддерживать тех, кто теряет самое ценное — своё жильё. Но есть и другая сторона медали: создание опасной неопределенности на рынке недвижимости.
Покупатели могут начать опасаться заключать сделки с пожилыми людьми, опасаясь, что впоследствии их признают недействительными, и они останутся и без денег, и без жилья. Для добросовестного покупателя, который вложил средства, сделал ремонт, такое решение — настоящий шок. Он действовал в рамках закона, прошел все процедуры, но вдруг оказывается, что его добросовестность не имеет веса перед уязвимостью продавца.
Главная бомба процесса — психолого-психиатрическая экспертиза
Почему же рушатся, казалось бы, идеально чистые сделки? Ответ лежит не в области поддельных доверенностей, а в области медицины. Суды всё чаще назначают комплексную психолого-психиатрическую экспертизу (КППЭ) продавца задним числом.
Если экспертиза находит у пожилого продавца (уже после подписания договора) «нарушения восприятия, повышенную внушаемость, состояние стресса», суд применяет статьи 177 или 178 ГК РФ. Сделка признается недействительной. Квартира возвращается старушке, а деньги покупатель пытается взыскать с мошенников, которых, как правило, уже не найти.
Прецеденты, которые меняют рынок
Верховный суд РФ уже дал «зеленый свет» такой практике. В одном из громких дел пожилая женщина продала квартиру под влиянием мошенников. Суд первой инстанции видел, что договор составлен юридически грамотно. Но ВС РФ указал: неважно, что документы в порядке — важна психика. Экспертиза подтвердила, что пенсионерка не осознавала значение своих действий, и сделка была отменена. Финансовые потери легли на покупателя, который даже не подозревал о криминальной подоплеке.
Московские суды действуют аналогично. Так, Тушинский районный суд признал недействительной сделку 90-летнего собственника. Пожилой мужчина действовал под влиянием третьих лиц, но главным аргументом стало не мошенничество, а экспертное заключение о состоянии здоровья продавца, который «не мог полностью осознавать характер сделки».
Панацея или опасный инструмент?
Психолого-психиатрические экспертизы — важный инструмент. Он позволяет глубже вникнуть в суть происходящего. Но это не панацея. Иногда сложно провести четкую грань между возрастной рассеянностью и состоянием, которое делает человека неспособным понимать значение своих действий.
И здесь возникает главный вопрос, на который пока нет ответа: как обезопасить себя покупателю?
Стандартная проверка через Росреестр и выписка из ЕГРН здесь не работают. Вы не можете оценить «внушаемость» бабушки или дедушки на входе. Эксперты предлагают усилить требования к нотариальному удостоверению таких сделок, привлекать независимых психиатров на этапе подписания договора. Но это означает дополнительные тысячи рублей расходов и, что важнее, почти невозможную задачу — заставить пожилого продавца пройти добровольное освидетельствование.
Если текущая судебная практика станет нормой, сделки с пожилыми людьми будут сопряжены с неприемлемыми рисками. Рынок неизбежно расколется на «молодые» квартиры (дорогие и редкие) и «пенсионные» (дешевые, но с высокой вероятностью отмены сделки). А пенсионеры, которых пытаются защитить, рискуют оказаться в изоляции: никто не захочет покупать их жилье без огромного дисконта, компенсирующего судебный риск. И это — парадоксальный итог гуманного, на первый взгляд, подхода Фемиды.