В первом квартале 2026 года на Северном Кавказе доля ипотечных кредитов без государственной поддержки превысила 50 процентов от общего количества жилищных ссуд. При этом регионы СКФО по-прежнему занимают последнее место в России по доступности жилья.
Если в прошлом году драйвером ипотечного рынка была господдержка, то сейчас рынок недвижимости Северного Кавказа меняется в сторону выбора базовых ипотечных программ. С января по март по ним было заключено 1,4 тысячи договоров из 2,6 тысячи. Оставшаяся часть пришлась на госпрограммы, включая "Семейную ипотеку". Такие данные приводит Сбер.
Общее ипотечное кредитование в республиках Северного Кавказа составило на конец марта около 7,8 миллиарда рублей. Самая большая сумма в Дагестане - 2,3 миллиарда. На втором месте Северная Осетия - два миллиарда, на третьем - Кабардино-Балкария с показателем 1,4 миллиарда. Больше всего сделок зафиксировано в Чечне, Северной Осетии и Дагестане. В этих трех республиках заключено более 1700 договоров. При этом интерес к рыночной ипотеке в большей степени отмечается у жителей Чечни, Северной Осетии и Карачаево-Черкесии.
- В декабре Сбер прогнозировал более чем двукратный рост выдач по рыночным программам в 2026 году. Таких выдач в Чечне на конец марта было 537, что на 72 процента больше, чем месяцем ранее. Отмечу и общий рост спроса на ипотечное кредитование с начала года. По итогам первого квартала число выдачи выросло вдвое, а общий объем превысил 532 миллиона рублей, - пояснил управляющий Чеченским отделением Сбербанка Руслан Мизаев.
Читайте "Российскую газету" в Max - подписаться
Согласно исследованию РИА "Новости", которое было опубликовано в сентябре прошлого года, в рейтинге регионов по доступности покупки жилья в ипотеку на рыночных условиях субъекты СКФО занимали последние строчки. Так, в Дагестане лишь 3,7 процента семей могли позволить себе жилищный кредит на таких условиях, в Северной Осетии - 6,1, а в Карачаево-Черкесии - 6,5. Лучше всего положение дел было в Ставропольском крае, где данный показатель оказался равен 9,4 процента. Для сравнения: в среднем по России доля семей, которым была доступна покупка недвижимости по рыночной ипотеке, составила 16 процентов.
Читайте также:
Цены на новостройки и вторичку сближаются. Как меняется рынок жилья
Как пояснил доцент кафедры Стратегического и инновационного развития Финансового университета при Правительстве РФ Михаил Хачатурян, есть две основные причины восстановления ипотеки без господдержки в регионах СКФО - изменение условий "Семейной ипотеки" и смягчение денежно-кредитной политики.
- "Семейная ипотека" теперь оформляется сразу на двух супругов, таким образом, исключается возможность "донорства ипотеки", когда она оформлена на одного супруга, а вносит платежи другой. Второй важный момент - большая ориентация программы на семьи, заинтересованные в реальном решении квартирного вопроса, а не приобретающие инвестиционное жилье. Комбинация изменений в льготных программах и смягчение монетарной политики создали условия для восстановления позиций рыночной ипотеки в СКФО, - считает эксперт.
Заведующая кафедрой финансов и бухгалтерского учета СКФУ Наталья Новоселова отметила, что средневзвешенная ставка по рыночным кредитам на Северном Кавказе находится в диапазоне 21-25 процентов (в зависимости от первоначального взноса и категории заемщика). При такой стоимости кредита ежемесячный платеж по ипотеке даже на скромную квартиру становится неподъемным для большинства семей.
- Восстановление рыночной ипотеки в СКФО - это не признак роста благосостояния, а ипотека вынужденного выбора. Люди соглашаются на рыночные ставки, потому что откладывать покупку жилья (традиционный приоритет на Кавказе) невозможно, - поясняет эксперт.
Она отметила, что даже при снижении ставок доступность ипотеки в СКФО останется значительно ниже среднероссийской. Главным барьером является даже не размер процента, а низкие доходы населения и высокая стоимость строительства. В ближайшие два года рост доступности будет обеспечиваться не столько снижением платежа, сколько эволюцией продуктов: развитием "траншевой ипотеки" (с низким платежом в первые годы) и программами с плавающей ставкой (с постепенной капитализацией).
- Чечня и Северная Осетия продолжат показывать высокую долю сделок с рыночной ипотекой, чему способствует значительная деловая активность. Дагестан останется регионом с наибольшей долей льготной ипотеки (несмотря на лидерство по объему в рублях), так как здесь много молодых семей и низкие официальные доходы, - заключила Наталья Новоселова.
По ее оценке, количество выдач по рыночным программам в регионе может вырасти в полтора-два раза по итогам 2026 года относительно 2025-го.
Автор: Андрей Ульченко