Когда еще, кроме "кейса Долиной", суд может отобрать добросовестно приобретенную недвижимость?

Сделки по купле-продаже жилья могут быть признаны недействительными по нескольким основаниям. Среди главных причин - заниженная стоимость объекта в договоре и банкротство продавца, сообщили в московском управлении Росреестра. Эксперты ведомства рассказали, какие риски несут покупатели и как их избежать.

Заниженная цена в договоре - риск для покупателя

Продавцы нередко просят указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры, чтобы сократить налоговые выплаты. Однако такая схема может обернуться серьезными последствиями именно для покупателя. Если сделка будет оспорена в суде, стороны вернутся в исходное положение: продавец получит квартиру обратно, а покупатель - деньги. Но вернуть придется только ту сумму, которая зафиксирована в договоре, а не реальную стоимость жилья.

По мнению Росреестра, на суде обязательно выяснится, что истец знал о заниженной цене, ведь в договоре стоит его подпись: а значит, он сознательно допустил правонарушение. Покупатель рискует потерять разницу между реальной ценой и той, что указана на бумаге. При этом доказать, что фактически была передана большая сумма, крайне сложно.

Банкротство продавца - основание для отмены сделки

Перед покупкой важно убедиться, что продавец не является участником процедуры банкротства. Сделка, совершенная должником в течение года до подачи заявления о банкротстве или после его принятия, может быть признана судом недействительной. Такие сделки называют подозрительными.

Кроме того, суд вправе отменить продажу жилья, если она была совершена в течение трех лет до признания гражданина банкротом и причинила вред имущественным правам кредиторов. В этом случае квартира возвращается в конкурсную массу, а покупатель становится одним из кредиторов - с минимальными шансами вернуть деньги полностью.

Проверить информацию о возможном банкротстве физического лица можно через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Это позволяет заранее выявить риски и избежать проблемных сделок.

Короткий срок владения увеличивает риски

Росреестр обращает внимание: чем меньше времени объект находится в собственности продавца, тем выше вероятность притязаний со стороны третьих лиц, в том числе налоговых органов. Оптимальным считается срок владения от трех лет и более.

Проверить историю смены собственников можно, запросив выписку из ЕГРН о переходе прав через Госуслуги. Справка позволит оценить, насколько стабильна ситуация с объектом и нет ли признаков сомнительных операций.

Позиция Верховного суда

В апреле 2026 года Верховный суд уточнил подход к признанию сделок недействительными. Суды нижестоящих инстанций отменили сделку из-за заниженной стоимости квартиры, однако ВС указал, что одного факта занижения стоимости недостаточно недостаточно. Для признания сделки недействительной требуется совокупность обстоятельств, подтверждающих злоупотребление правом или причинение вреда третьим лицам.

Это решение задает более взвешенный подход к оспариванию сделок и защищает добросовестных покупателей от необоснованных претензий. Тем не менее эксперты советуют не рисковать и указывать в договоре реальную стоимость объекта, чтобы избежать возможных споров в будущем.