Ситуация на май 2026 года. Как всегда честно, без приукрашиваний, за что, надеюсь, вы меня и любите все эти годы, а благодаря вашему доверию, мне никогда не приходится идти на сделку с совестью. Дальше скучно, но информативно, так что вы уж немного сделайте усилия и изучите.
Как всегда, вот мой канал в МАХ, там много интересного, того, чего нет здесь, ну а если нужна студия в Краснодаре за 2,8 миллиона - это вот здесь. Цена на сегодня очень хорошая.
Что сегодня с рынком Краснодара?
Рынка в Краснодаре три: дома, квартиры-вторичка и квартиры-новостройка. Ситуация на них отличается: новостройки на сегодня в плачевном состоянии, а вот на двух остальных есть интересные моменты, но, обо всём по порядку:
Новостройки Краснодара май 2026 год!
У застройщиков дело плохо, очень плохо! В феврале был последний прыжок с ценами, когда 80% семейной ипотеки выдали и после этого март, апрель - месяца были очень плохими в части продаж. Продажи, конечно же не упали в пол, но снижение продаж по новостройкам достаточно показательное.
Здесь нужно сделать сноску - в Краснодаре всегда январь очень плохой, февраль тоже, а вот в марте обычно всё выравнивается, в этом году не так.
Учитывая, что рынок буквально вычистили(я имею ввиду клиентов), а цены задраны выше некуда, рынок налички с новостроек ушёл полностью, ну или почти полностью. Помните шестилетний график цен в Краснодаре? Вот так он выглядит с учётом апреля 2026 года:
Вы правильно поняли: вторичка не просто дешевле, она стала дешевле более чем на треть, что ненормально. Но это динамика официального рынка, и цифры апреля выглядят так: 132 568 рублей за метр — вторичка, 180 215 рублей за метр — первичка.
Цены не просто какие-то неадекватные, они для большинства неподъемные, ну и, надеюсь, понятно, что вторичка не может стоить дешевле новостройки? Это только на автомобильном рынке новый авто теряет 20% после того, как выезжает из салона - на рынке недвижимости всё с точностью наоборот. И конечно, если есть перекос, то рынок не в норме и это будет или меняться введением новой государственной программы ипотеки, которая снова пропылесосит рынок или крахом некоторых застройщиков или снижением цен тех самых застройщиков.
Реальность немного отличается — застройщики начали демпинговать!
Не все, не по всем объектам, но это уже встречается. Проскакивают даже невероятные цены, как вот здесь студия в Краснодаре в очень хорошем ЖК - 2,89 млн, а большая однушка в сданном доме - 5,07 млн - кому интересно - вот сюда. Т.е. реальность иная, а ней есть цены на первичку по 110 000 рублей встречаются. Редко, но встречаются, не важно, что это разовая акция, но это не перестает быть реальностью.
Вторичка в Краснодара - что с ней?
С октября 2024 по май 2025 со вторичкой всё было не просто плохо, а очень плохо - людей, которые хотели купить было достаточно много а вот тех, кто могу купить - единицы, так как ставки по ипотеке были какие-то космические. Далее, до марта 2026 рынок начинал двигаться, но был не очень активным, слабее чем мы привыкли, а вот в марте - вторичка начала расти. И нет, конечно в среднем сделок пока всё равно в два раза, чем было даже в марте 2022 года, но рынок вторички оживает, он виден, люди берут ипотеку и спрос начинает прорисовываться(напоминаю, я говорю о Краснодаре - в других регионах ситуация может сильно отличаться).
Дома в Краснодаре, пригороде вплоть до третьего диаметра.
По домам ипотека очень слабая, только на остаток — очень и очень редко можно встретить человека, который берёт ипотеку полностью, а вот наличка начала активно появляться уже в феврале. Понимая, что половина населения сидит в депозитах, и как только ставка ещё раз-два снизится — люди пойдут перекладывать свои вклады в недвижимость, те, кто поумнее, начал делать это немного раньше.Почему? Да всё очень просто: полтора года рынок недвижимости, домов особенно, был очень слабым (опять же, слабый для Краснодарского края — на общем фоне может выглядеть очень активным, но мы-то привыкли к «пылесосу»). Продавцы напуганы, падение спроса ощутили все, они особенно, а рядом стройка, которая всегда, за редким исключением, кредитная. И с продавцами домов конкурировали не крупные неповоротливые застройщики, а мелкие строители, которые строят на продажу — им было не до ожидания, там висели долги, и они снижались как могли, некоторые даже в небольшой минус.
Между тем, ситуация, когда самые закредитованные вышли, прошла: люди вышли из стройки кто как мог, и остались те, кто может ждать, может ждать долго и не особо спешит. Цены на дома стабилизировались, но пока очередей, к которым привыкли продавцы, нет — можно хорошо торговаться, если есть желание, вот из этого и складывается сегодня рынок домов. Он уже ожил и начинает работать.
Что будет дальше? Ждать ли снижения цен на недвижимость в Краснодаре?
По новостройкам — однозначно да. Помешать этому может только запуск очередной льготной ипотеки, иначе у застройщиков просто нет выхода, но, опять же, это моё мнение, по факту у нас на рынке (как вы видите по графику) никогда не было снижения цен. В ближайшие полгода это стало возможным, так как у застройщиков сейчас очень плохие продажи.
До какого уровня может быть снижение?
Покупать начинают от 130 000 рублей за метр, а если 110 000 рублей — просто разметают. По логике вторичка должна быть дороже первички, поэтому нормальными ценами будут 110 000 — 120 000 рублей за метр, если, конечно, нам не поможет инфляция, а она может очень сильно «помочь», учитывая, что ставку снижать ЦБ намерен, а как только реальный доход по вкладам достигнет 10% — люди массово начнут перекладывать деньги в недвижимость (не ключевая ставка, а реальный доход).
По вторичке, что будет вероятнее всего?
Она немного начнёт расти. Если посмотрите на график, то на сухом остатке 8,5% в год, если туда приплюсовать ещё и арендную ставку, то получается от 11% до 14% в год, человек, по сути, зарабатывал на своей квартире в Краснодаре с марта 2025 до марта 2026 года. Учитывая, что недвижимость — это всё-таки актив и актив стабильный, который растёт даже в кризис, люди, которые умеют думать и не любят рисковать, держат свои деньги даже сейчас в ней.
Не забывайте, когда все побегут обратно в недвижимость - недвижимость ждать не будет - она будет реагировать ростом цен!
Что с домами? Вернее, что будет с домами в Краснодаре и пригороде?
Здесь как раз всё понятно: земли больше не становится, домов дешёвых больше нет. Можно забыть про новый дом за пять миллионов даже на небольшом участке, поэтому дома дорожали и дорожать будут! Земля, в отличие от депозитов, за этот год набрала от 45% до 150%, что для такого кризисного периода баснословные деньги, поэтому с домами всё непросто, это же касается и популярных станиц.
Кто будет покупать за такие деньжища?! Кому они нужны?
Да как и всегда — будут покупать те, кому нужно. Тот, кто не может себе позволить юг, так и будет кричать в комментариях, что не очень-то и хотелось, а тот, кто серьёзно настроен, понимает, что у нас завтра всегда дороже, чем вчера, а послезавтра может быть недоступно.
В остальном всё как и раньше: люди едут, те, кто понимают ценность человека, который на этом рынке годами и занимается только этим, звонит мне, телефон, к слову, не меняется: +7(928)211-33-77, а остальные... А остальные мне не интересны, так как я пишу исключительно для клиентов, которые работают со мной.
Хорошего дня! Звоните, пишите. Мои контакты одни и те же все эти годы!