Я смотрю на рынок коммерческой недвижимости и ритейла изнутри уже второе десятилетие. Когда-то мы, консультанты, едва успевали оформлять сделки, потому что новые западные бренды заходили в Россию пачками, арендуя лучшие площади в центре Москвы. Сегодня, в мае 2026-го, глядя на итоги работы за первые месяцы года, могу сказать одно: до рынка добралась отрезвляющая реальность.
В моем телефоне свежая аналитика от коллег из CORE.XP, IBC Real Estate и NF Group. Цифры не врут. За весь первый квартал 2025 года (напомню, статьи пишутся постфактум, и мы анализируем именно тот период) на российский рынок вышло всего три, максимум пять новых иностранных брендов. Это почти втрое меньше, чем годом ранее. Мы привыкли к сотням открытий в нулевые, а теперь считаем единицы.
Давайте разберем, почему инвестиционный маховик остановился и что с этим делать российскому бизнесу, который занял освободившиеся полки.
Ушли в минус: от количества к точечным уколам
Сухие данные по новичкам 2025 года выглядят так: казахстанский Gaissina, итальянский De’Longhi, китайский Jinkailai. Коллеги добавляют турецкий Beko и итальянский Emiliano Zapata. Заметьте, это не масс-маркет, который забирает по 50 локаций сразу. Это ребята, которые открывают по одному флагману. De’Longhi запустился в «Мега Химки». Gaissina занял заметные 900 квадратов в «Афимолл сити».
Раньше, открываясь, бренд из Европы занимал классические 150-200 метров. Сейчас Gaissina берет сразу 900. Казалось бы, мощный заход. Но, коллеги, это не агрессивная экспансия. Это точечная попытка застолбить место дорогим флагманом, потому что на полноценную сеть из 20 магазинов уже не хватает ни духа, ни денег.
Без денег и без площадей: почему схема дала сбой
На консультациях я все чаще слышу вопрос от локальных предпринимателей: «Почему иностранцы не идут? Мы же готовы работать по франшизе». Проблема упирается в две вещи: финансирование и вакуум.
Первое — деньги. Евгения Хакбердиева из NF Group точно заметила: франчайзи теперь нуждаются в колоссальном российском кредитном плече. Раньше западные штаб-квартиры давали партнерам длинные каникулы и товарные кредиты. Сейчас заходишь на рынок — будь добр выложить свои кровные или взять дорогой кредит в российском банке. При нынешней ключевой ставке окупаемость флагманского магазина модной одежды становится математической фантастикой.
Второе — полки закончились. Свободных качественных площадей в топовых московских ТЦ почти не осталось. Ставки аренды высоки, ротация низкая. Места, освобожденные ушедшим Zara или H&M, уже заняты российскими марками или «китайскими тиграми» вроде Baasploa, у которого уже 11 точек, или Balabala с 10 магазинами.
Выживают не все: турецкий след
Отдельный триггер для инвестора — это выживаемость тех, кто все-таки зашел. Посмотрите на отчеты: Fiba Retail сократила сеть турецких Mudo, Club и Oxxo с 18 до 13 точек. Закрылся Perspective, который заводила BNS Group. То есть результат не просто нулевой, а отрицательный.
Это холодный душ для всех, кто думал, что на смену Западу придет мощный поток с Востока и Юга. Поток есть, но он очень осторожный. Бренды выбирают поэтапный вход, начинают с онлайна или, как говорит Юлия Кузнецова из Nikoliers, с формата корнеров.
Что дальше? Прогноз-2026
Давайте признаем: тренд на снижение числа новых брендов устойчив. Аналитики IBC Real Estate прогнозировали падение на 40% в 2025 году — и мы это видим. Во втором квартале зашли еще трое (итальянская Kappa, турецкие Les Benjamins и белорусская Mua). Всего за год ожидалось около 15-20 новичков.
Но в этом кризисе рождается новый рельеф рынка. Для меня как для инвестора и консультанта очевидно: эра «дикого» франчайзинга закончилась.
Выиграет тот российский партнер, который не просто покупает вывеску, а берет на себя всю цепочку дистрибуции. Иностранным штаб-квартирам сейчас нужны не просто продавцы, а мощные локальные операторы с живыми деньгами, складами и знанием нашего онлайн-ритейла. Хотите привести новый итальянский бренд? Готовьте бизнес-план, где 70% трафика будет через маркетплейсы, а магазин в Москве станет красивой витриной, а не каналом сбыта.
Рынок сжимается и очищается. Слабые локальные партнеры и случайные турецкие марки уходят. Их место занимают сильные российские компании под собственными марками или глубоко локализованные проекты. Время подсчета количества новых вывесок прошло. Начинается время подсчета реальной маржинальности с квадратного метра.