Миграция тюменского строительного бизнеса в соседние регионы началась больше двух лет назад. В последний год она приобретает массовый характер: экспансию ведут уже не только гиганты индустрии, но и девелоперы «средней руки». «Наш город» разбирается в причинах и последствиях этой миграции.
Все чаще в медиапространстве и на профильных ресурсах, связанных с девелопментом, звучит информация о работе тюменских застройщиков в других регионах страны. «ЭНКО» объявили запуск строительства туристического кластера в Нижегородской области, «Люди» вошли в топ по вводу жилья с начала года в Екатеринбурге, «Север» купил проект на западе Москвы, а «Брусника» и «Страна» присутствуют в таком количестве проектов по всей стране, что даже перечислять нет смысла.
При этом все чаще рынки соседних регионов покоряют не гиганты индустрии, а девелоперы «средней руки», не входящие в первую полусотню федеральных застройщиков. Зачем им проекты в других регионах? Приводит ли такая погоня за клиентами и продажами к нужным результатам? И к чему придет тюменский девелопмент в ближайшем будущем? Ответ на эти вопросы «Наш город» попытался найти у застройщиков и экспертов рынка.
Диплом уже не нужен: почему тюменские компании выбирают специалистов без «вышки»
Урок географии
По локациям, в которых строят тюменские девелоперы, впору изучать географию регионов России. Только в отличие от школьных уроков, запоминать есть смысл не экономику и добычу полезных ископаемых, а факторы привлекательности для строителей. Это и станет отправной точкой поисков ответов на поставленные вопросы. Ключевых регионов, куда рвутся застройщики Тюмени, несколько.
Москва и Московская область привлекают, наверное, самое большое количество крупных игроков рынка. Особенности столицы в высоких финансовых и производственных требованиях. Земля здесь дорогая, а покупатель избалован таким количеством архитектурных решений и находок в сфере качества жизни, что прийти и остаться здесь удается далеко не всем. Зато при успехе заработать можно существенно больше (если не денег, то уж репутации точно). Преимущественно, Тюмень представлена в Москве гигантами вроде «Страны» и «Брусники», но есть одно почти что исключение. О нем поговорим позже.
Синоптик Винштейн: в майские праздники в Тюмени похолодает до +1
Регионы Урала традиционно интересны тюменцам из-за понятной логистики, относительно схожих с Тюменью особенностей рынка и спроса. Удачные локации для реализации проектов часто находят на Ямале, в Кургане, Екатеринбурге, Челябинске. Покупатель здесь не то, чтобы привередливый — он просто по-уральски конкретный и всегда точно знает, чего хочет. Поэтому заходящие сюда «Люди», «Север», «Паритет» и другие приходят с конкретными решениями, строят точечно и под запрос. Есть и девелоперы с массовой застройкой — в том же Екатеринбурге это «Страна» и «Брусника». Но, повторимся, для гигантов — свои правила игры.
Сибирь традиционно является регионом с активными строительными рынками. Вклиниваться сюда с большими проектами непросто — ниша давно и плотно занята. Однако находятся небольшие пустоты, которые смело заполняют тюменцы — вроде «Людей» и «Паритета» с их проектами в Новосибирской и Омской областях. Здесь ценят качество, и проекты класса «Бизнес» и выше часто находят покупателя быстрее, чем в других регионах.
В Тюмени могут отказаться от салюта на 9 Мая
Иные точечные присутствия столь многочисленны и разбросаны, что отслеживать их не имеет смысла. Также в отдельную статью есть смысл вынести «курортное домостроение» на юге страны. А иные — кому позволяют финансы — поступают еще проще: они не ищут локации, а покупают девелопера, работающего сразу в нескольких регионах. Так, например, сделала ЭНКО в 2024 году: приобрела «Инстеп», работающий в Воронеже, Липецке и Курске.
Гиганты рынка
В этом разделе писать большие объемы текста смысла не имеет — о работе тюменских гигантов в регионах России сказано за предыдущие годы более, чем достаточно. Логика крупных компаний простая: большие деньги не любят покоя, и наступает момент, когда в своем регионе уже тесно. Тогда приобретаются компании из других городов, запускаются проекты КРТ, создаются целые архитектурные ансамбли и нежилые объекты — вроде того же нижегородского туристического кластера от «ЭНКО». Экономика этих игроков рынка — это отдельная вселенная, которая давно уже живет по своим законам в отрыве от остального девелопмента.
Ишим стремительно поднимается: за сутки река прибавила до 10 см
Второй эшелон
А вот интерес девелоперов «второго эшелона» в гостевых регионах — отдельный разговор. Казалось бы, ситуация на рынке общая для всех — стагнация, низкие продажи, клиент замер в ожидании жизнеспособной ставки по рыночной ипотеке. В такой ситуации, кажется, самым логичным решением будет замереть, спокойно достраивать уже запущенное и не замахиваться на новые проекты.
Однако это не та стратегия, которой реально стоит придерживаться нацеленному на развитие и выживание девелоперу. Сейчас все дело не в масштабе проекта и не в его локализации, а в точечном строительстве под конкретный запрос, уверен глава девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин.
«Сейчас решает не массовость, а локация. Именно этого мы ищем, заходя в другие регионы: конкретного места, которое интересно людям. Окружение жилого комплекса сейчас и в ближайшие годы будет играть ключевую роль. В текущей ситуации экспансия — это не сверхприбыль, а диверсификация. Мы сейчас нивелируем просадки работы в одном регионе, потому что строить массово — губительно для девелопера», — пояснил он.
По его словам, еще несколько лет назад выход в другие регионы был просто расширением земельного банка. Сейчас это — охота за платежеспособным спросом.
«Строить приходится более размеренно. Высокие темпы — это высокая скорость выборки денег из проектного финансирования. При этом высокий темп продаж обеспечить сложно, банковский процент растет. Поэтому поиск емкой на продажи локации мы определяем сейчас как правильную стратегию и изначально целимся туда, где реально продать наш продукт», — добавил Жалнин.
Вода продолжает прибывать: Тура в Тюмени поднялась до 658 см
Его рассуждения о массовой застройке поддерживает еще один девелопер родом из Тюмени — перебравшийся в Москву Илья Пискулин. И это тот самый пример-полуисключение, о котором говорилось выше: «Творчество» Пискулина вышло на московский рынок с точечным проектом в составе мастер-девелоперского проекта федеральной компании «ТОЧНО».
«Чем меньше участок, тем меньше риски. Даже если при заходе в очень большой проект в моменте кажется, что экономика в нем нормальная, и кредит легко выплачивается, это не означает, что так будет через год или два. И поэтому часто размер проекта — это его рисковая составляющая», — рассуждал Пискулин в 2025 году, когда настоящие проблемы девелопмента еще только начинались.
На грани рентабельности. Тюменский бизнес избавляется от фитнес-студий
Итого: для девелоперов негигантского масштаба выход за пределы Тюмени — часто спасательный круг, который позволяет освежить портфель и найти тот самый уже почти мифический спрос. И это работает для тех же «Людей» — в последний год они уверенно входят в топы нескольких регионов. Такая логика справедлива и для остальных — иначе бы не было такого количества «гостевых» проектов.
А если наоборот?
В то же время, ситуация с появлением в Тюмени новых застройщиков из других регионов России диаметрально противоположна. Пока местные рвутся в Екатеринбург, Новосибирск и другие «города и веси», обратный процесс практически остановился. Из крупных и работающих в регионе застройщиков можно назвать того же «ТОЧНО», работающего с «Творчеством» Ильи Пискулина над ЖК «МАКС». И это тоже точечный проект, отвечающий тем же параметрам «спросоемкости» и локационной привлекательности. В целом же количество иногородних девелоперов в Тюмени год от года сокращается.
«Главная причина ухода иногородних — не конкуренция, а элементарная экономика. Ставки по проектному финансированию для девелоперов в 2025 году достигали 46%. Входить в незнакомый рынок с такой стоимостью кредита, при затоваренном предложении и слабом спросе — это игра в русскую рулетку», — прокомментировал это явление ведущий аналитик AMarkets Игорь Расторгуев.
Прогнозы рынка
И теперь — о самом важном. Такой «нишевый» подход, о котором говорят девелоперы — это явное будущее рынка недвижимости. Оно уже маячит за постепенным сокращением запуска новых проектов и замедлением строек. Объемы у девелоперов будут увеличиваться именно за счет отдельных уникальных проектов, а не массовой застройки.
«Именно они обеспечат новые проекты стабильным спросом. Других вариантов при нынешнем рынке просто нет. В итоге номинально квадратный метр не подешевеет. Но объемы будут снижаться, а вместе с ними — и доля ликвидного предложения. Как я уже отмечал, раньше жилье как будто просто раздавали. А теперь его надо учиться правильно подавать и продавать», — подвел итог Денис Жалнин.
Увековеченные. Герои Великой Отечественной, именами которых названы улицы Тюмени
Читайте все новости в удобном формате — подпишитесь на нас в МАХ.