🏘 ЗПИФ из 19 века: Доходные дома Москвы

🏘 ЗПИФ из 19 века: Доходные дома Москвы

Гендиректор ДОМ-РФ Виталия Мутко еще в 2022 говорил:

"40-45% россиян не имеют возможности взять ипотеку даже под 0%. Потому в стране необходимо развивать рынок арендного жилья"

Сейчас эта цифра поднялась до ~75%.

Как и сейчас, в конце XIX — начале XX века Москва жила в аренде

Собственную квартиру могли позволить себе немногие. Остальные снимали: чиновники, врачи, инженеры, студенты, приказчики, артисты, вдовы, семьи, одинокие служащие и люди, которые приехали в город подзаработать.

До 1917 года доходные дома составляли около 40% жилой недвижимости Москвы.

Один из самых известных примеров — доходный дом страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре. Дореволюционный премиум-класс

Формат работы очень похож на современные коллективные инвестиции в недвижимость.

Построен в 1899–1902 годах.

Cтраховое купеческое общество строит огромный арендный актив, набивает его премиум-фишками по меркам времени и сдаёт состоятельным жильцам. Для богатых арендаторов там были вентиляция, электричество, телефония и лифты. На фасаде — часы и колокол.

В советское время этот дом хотели снести, но, по легенде, стены оказались такими мощными, что здание не смогли нормально взорвать. В итоге не снесли.

Другой пример — дом Нирнзее в Большом Гнездниковском переулке.

Его называли «тучерезом». По московским меркам 1913 года — небоскреб.

Архитектор Эрнст-Рихард Нирнзее сделал дом для небольших квартир. Там должны были жить служащие, офисные работники, небольшие семьи.

По современным меркам апарт-отель и коливинг: в квартирах не было кухонь: еду можно было заказывать через полового на этаже из ближайшего трактира или ресторана. До революции в доме жило около 700 человек.

Монетизировали каждый квадратный сантиметр - была библиотека, спорткомплекс, столовая и театр-кабаре.

В 1915 году Нирнзее продал этот дом банкиру Дмитрию Рубинштейну за 2,1 млн рублей - это 37,8 млрд.₽ на сегодняшние деньги.

Москва на рубеже 19-20 веков росла стремительно: с 753 тыс. человек в 1882 до 1,817 млн. человек в 1915 году.

В Москву ехали за работой, образованием, карьерой, торговлей. Городские власти тянули водопровод, канализацию, электрокабели, приводили в порядок улицы. Появился спрос. Появился капитал. Появился рынок аренды.

Купцы увидели быстро растущий город и поняли: если есть поток людей — можно зарабатывать на месте, где этот поток живёт и заодно на всех его запросах (кушать, вести быт и развлекаться)

В 1913 году общий доход Москвы составлял 47 млн рублей, из них 7 млн рублей город получил налогами с владельцев доходных домов: более 125 млрд.₽ в текущих ценах

Кстати, доходные дома строили не только купцы-одиночки. Иногда люди объединялись в товарищества. Вносили паи. Строили дом.

Брали кредит: в 1913 году давали кредиты на 35-37 лет под 4,5% годовых.

Часть помещений занимали сами, часть сдавали.

На первых этажах и в подвалах по уставам могли размещаться магазины и хозяйственные помещения, чтобы дом не просто стоял, а зарабатывал.

Современный инвестор назвал бы это коллективной инвестицией в недвижимость. А московский купец сказал бы проще: Скинулись. Возъдвигли. Сдали. Получили доходъ.

#моментыистории #коммерческаянедвижимость