В декабре 2025 года в Самаре наконец-то начали строить первый дом по программе комплексного развития территорий. В Октябрьском районе — в пределах улиц Советской Армии, Тихвинской, Гастелло и Ново-Садовой. Застройщиком выступает компания «АТМ Строй». Чиновники говорили об этом как о прорыве, ведь за пять лет программа не могла сдвинуться с места. И вот — первый экскаватор.
Но пока на одной площадке копали котлован, жители других районов писали жалобы в Следственный комитет и администрацию президента. Они узнали, что их дома тоже попали в список под снос. Им обещали новые квартиры, но не сказали, где именно, когда и какого размера.
Чтобы разобраться, что сейчас происходит с программой КРТ в Самаре, журналист 63.RU отправила официальные запросы во все ведомства: департамент градостроительства, прокуратуру, МЧС, стройнадзор, антимонопольную службу, Следственный комитет, министерство строительства и министерство градостроительной политики. А также всем компаниям-застройщикам, которые подписали договоры КРТ.
Что такое КРТ и как это работает?
КРТ — это строительство жилых домов вместе с социальной инфраструктурой. Одна из важных задач — улучшение жилищных условий тех, кто живет в старых домах.
Как это должно работать по этапам (по данным Минграда):
- Подбор площадки и анализ. В черте города выбирается участок, где чаще всего есть старый жилой фонд. Анализируется ситуация, создается проект решения о КРТ и публикуется на сайте ведомства.
- Общее собрание собственников. С жителями проводят собрание, где они высказывают мнение и голосуют за включение их домов в границы КРТ.
- Утверждение документации. Прописываются границы участка и условия строительства.
- Аукцион. Проект выставляется на открытые торги, на конкурсной основе выбирается инвестор и заключается договор.
- Проектирование. Инвестор создает конкретный проект: этажность, архитектуру, количество парковок, мест в детском саду, этапы расселения.
- Градостроительный совет. Проект утверждается на совете для контроля за соблюдением регламента.
- Публичные обсуждения.
- Разрешения и стройка. Оформляются документы, начинается строительство, параллельно идет расселение граждан.
Как работает расселение:
По федеральному законодательству, собственникам предлагают три варианта: получить деньги (рыночная оценка), выбрать квартиру на вторичном рынке в другом районе или дождаться нового дома от застройщика на том же месте. Переселенцам из муниципального жилья квартиру предоставляет администрация.
Условия для граждан таковы:
- Новая квартира должна быть в границах того же населенного пункта.
- Площадь новой квартиры должна быть не меньше старой (допускается превышение до 20 кв. м).
- Жителям коммуналок дают отдельные квартиры.
Однако цифры и реальные истории жителей говорят о том, что на практике эта стройная схема дает сбои.
Квартал «Матрица». Что строят и что обещают
Компания «АТМ Строй», осваивающая площадку в Октябрьском районе, назвала свой проект «Матрица». Строительство идет по графику. Работы не останавливались, сроки не сдвигались. Сейчас заливают подземный паркинг. Это основа первых домов.
Застройщик обещает, что вместе с жильем появятся школа, детский сад и поликлиника. Поликлиника и детский сад уже спроектированы. Школу только проектируют. Все три объекта должны открыться одновременно со сдачей жилых домов — то есть не позже 2030 года.
Парковка будет под землей. На каждое машиноместо приходится 105 квадратных метров жилья. Судя по документации, во дворах машин не будет. Все наземное пространство отдано под детские площадки, спортивные зоны и газоны.
На участке предстоит расселить 14 двухэтажных домов. По состоянию на апрель 2026 года заключено 38 договоров с собственниками. Судебных споров не было. Люди сами выбирали: получить деньги или новую квартиру. Половина выбрала Октябрьский район. Остальные — Промышленный и другие районы Самары.
Дома в «Матрице» будут от 9 до 19 этажей. Застройщик объясняет, что разновысотные здания лучше проветриваются и меньше затеняют дворы.
Но остается главный вопрос — сколько людей будет жить на одном гектаре?
Департамент градостроительства посчитал плотность для «Матрицы». Общая площадь территории — 4,87 гектара. Из них под жилье отведено 2,896 гектара. Остальное — дороги, пустыри, технические зоны. На этой территории планируют поселить 2772 человек.
Плотность на самой жилой зоне — 957 человек на гектар.
Для сравнения: строительные правила СП 42.13330.2016 рекомендуют для многоэтажной застройки 450 человек на гектар. То есть на площадке «Матрицы» будет в два с лишним раза плотнее, чем рекомендуется.
Но чиновники считают иначе. Они делят 2772 человека не только на жилую зону, но и на дороги с пустырями. Тогда плотность падает до 569 человек на гектар. И в ответе департамента градостроительства написано:
«Показатели плотности населения в проектах КРТ соответствуют нормативам. Превышение нормативной плотности отсутствует».
Фактически одна и та же цифра (957 человек на гектар) названа и превышением, и соответствием. Все зависит от того, что включать в расчет.
Что говорят в Минграде о качестве среды
На всероссийской выставке «Город для жизни» первый заместитель министра градостроительной политики — главный архитектор Самарской области Екатерина Семенова заявила:
«Мы твердо убеждены: качественная среда — обязательное условие для комплексного развития территорий. В минград часто приносят проекты с красивыми 3D-видами на здания с высоты птичьего полета. Но мы всегда просим показать ту же территорию глазами обычного человека — с уровня проезжающей машины или идущего пешехода. И обязательно спрашиваем инвестора: „Каков портрет вашего будущего жителя? Кто именно купит у вас квартиры?“
Первый заместитель министра также отметила, что расселение граждан на площадке КРТ в Октябрьском районе идет с опережением графика. Главное правило при расселении из старого фонда — собственник жилья не должен оказаться в худшем положении. Каждому должны предложить равнозначные или более выгодные варианты.
«Вас выселят. В никуда. И это законно»
Программу КРТ власти объясняют борьбой с аварийным жильем. Но цифры из ответа департамента градостроительства говорят другое:
- Площадка «АТМ Строй» (Октябрьский район). 14 домов. 144 квартиры. Из них аварийных — 11. Неаварийных — 133.
- Площадка «Премьер инвестстрой» (Кировский район). 30 домов. 418 квартир. Аварийных — 385. Неаварийных — 33.
- Площадка ГК «Паритет Девелопмент» (Промышленный район). 43 дома. 711 квартир. Аварийных — 130. Неаварийных — 591.
Итого: 757 неаварийных квартир — это целый микрорайон. То есть люди жили в обычных домах. Не рушащихся, не горящих. Им не говорили о скором переезде, а потом их дома включили в границы КРТ.
Почему это законно? В Самарской области действует постановление правительства № 340 от 18 июня 2025 года. Оно разрешает включать в КРТ дома, у которых износ крыши, стен или фундамента составляет 70 процентов и больше. Или дома, построенные до 1975 года по типовым проектам. Или те, где нет центрального водопровода, канализации или электричества. Формально критерии есть. И, получается, эти 757 квартир под них подпадают.
Но есть нюанс. Департамент градостроительства не знает, сколько именно человек переезжает. В ответе по каждой площадке в графе «общее количество граждан» написано: «информация отсутствует». Департамент также не знает, сколько людям платят за выкупаемые квартиры. Оценку проводят независимые эксперты, которых нанимает сам инвестор. А если собственник не согласен, он может провести свою оценку.
Куда именно переезжают люди? Департамент ответил: «Информация отсутствует. Информацией обладают инвесторы». И добавил, что переселение в пределах того же района «не предусмотрено Жилищным кодексом». Закон требует, чтобы новая квартира находилась в границах того же населенного пункта. Не района. Не улицы. Просто в Самаре.
При этом 3 декабря 2021 года президент Владимир Путин на совещании по нацпроектам сказал: «Нужно сделать все, чтобы люди получили квартиры близко к прежнему месту жительства. Чтобы их там куда-нибудь за черту города не переселяли». В департаменте градостроительства на это ответили, что Путин говорил о другой программе — расселении аварийного жилья. КРТ, по версии чиновников, под этот наказ не попадает.
Красная Глинка. «Любой дом можем признать аварийным хоть завтра»
Поселок Красная Глинка стоит на берегу Волги. Там много частных домов и двухэтажек 1950-х годов. Вид на реку открывается отличный. Именно поэтому участок заинтересовал застройщиков.
Здесь планируют снести почти всё и построить 12 высоток — от 20 до 21 этажа. На картинках, которые публикует министерство, — футуристичные башни с панорамными окнами, подземные паркинги и торговый центр.
Жители узнали об этом не «из газет». Им пришли уведомления. А потом начались собрания.
В Минграде говорят, что процедура демократичная. Собственников приглашают, выслушивают, публикуют проекты приказов на сайте. Однако жители описывают происходящее иначе.
По словам очевидцев, с которыми пообщался корреспондент 63.RU, на собрания пускали не всех. Некоторые, кто хотел прийти, не могли попасть в зал. По их словам, один из чиновников сказал жителям: «Любой дом можем признать аварийным хоть завтра». В голосовании учитывали голоса людей, которые уже умерли или давно выехали.
Самое главное — никто не сказал жителям, куда именно их переселят. И когда. И какой будет новая квартира. И кто сделает ремонт. Им показывали на карте примерную зону: «Где-то здесь».
Проект на Красной Глинке пока заморожен. В министерстве признаются, что из-за высокой ключевой ставки он экономически невыгоден. Стройка начнется, когда рынок изменится. Но жители не успокоились. Потому что решение о расселении можно принять и сейчас. Они опасаются, что дома снесут, людей выселят, а стройка будет идти годами.
Жители уже собрали подписи и отправили жалобу в Следственный комитет и администрацию президента. На момент публикации данного материала ответов не поступило.
«Одно парковочное место на 110 квадратов — это насмешка»
Изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), необходимые для КРТ, выносились на общественные обсуждения. Такие обсуждения проводились дважды. В 2024 и в 2025 годах.
В 2024 году на обсуждали проект решения Думы Самары о внесении изменений в ПЗЗ. Через сайт администрации мнения выразили 5 человек. И все они были отрицательными.
Вот что писали жители:
- Татаринов Д.С.: «В тексте отсутствуют данные, по которым можно выразить мнение. Высотность до 97,5 метра. Одно парковочное место на 110 квадратных метров жилой площади. Нет данных по загрузке социальной инфраструктуры».
- Тарасенко Т.Н.: «Вы там, наверное, совсем с ума сошли. Когда закончится это издевательство над людьми? Одно парковочное место на 110 квадратных метров жилой площади. Каждый день у нас кого-то задерживают, сажают. Опомнитесь, в жизни все наказуемо!»
- Кулаков С.Ю.: «Против, хватит уже строить муравейники без сопутствующей социальной инфраструктуры».
- Илларионова Е.В.: «Минимальный отступ в 0 метров фактически является поводом для строительства домов вплотную к улично-дорожной сети, без возможности озеленения территории. Максимальный процент застройки 99,99% фактически означает, что кроме высоток на участке не будет больше ничего — ни тротуаров, ни детских площадок, ни зон отдыха. Норматив одно машиноместо на 110 квадратных метров жилой площади фактически лишает жителей квартала возможности жить в человеческих условиях».
Организатор обсуждений сделал вывод, что мнения иных участников нецелесообразно учитывать, так как они не проживают постоянно на территории, в пределах которой проводятся общественные обсуждения. Обсуждения же признаны состоявшимися.
В 2025 году на обсуждение снова выносился проект об утверждении изменений в ПЗЗ. Участников было гораздо больше. Всего поступил 561 голос.
Предложения поступили от 43 заявителей. Положительные мнения выразили 199 участников. Отрицательные — 273 участника. Мнений тех, кто не зарегистрирован в Самаре, было 25. Мнений лиц, не прошедших идентификацию в соответствии со статьей 5.1 Градостроительного кодекса РФ, — 21.
Самарская региональная организация Союза архитекторов России направила развернутое заключение. В нем указывалось, что большая часть изменений ориентирует административные органы на «ручное» управление градостроительной деятельностью и вступает в противоречие с федеральным законодательством. Союз архитекторов рекомендовал отправить проект на доработку.
Экспертная организация ООО «Промбезопасность» указала, что предлагаемые изменения в ПЗЗ противоречат Градостроительному кодексу РФ. Положение о том, что строить новое жилье можно только на основании решений о КРТ или утвержденной документации по планировке территории, не предусмотрено федеральным законом.
Организатор обсуждений признал их состоявшимися.
Пожары. 66-й квартал
В Самаре давно бытует мнение, что дома, которые мешают стройке, горят — часто и подозрительно. Мы запросили статистику в МЧС.
- 2025 год. В Самаре зарегистрировано 310 пожаров в жилых домах. Погибли 14 человек. Пострадали 27.
- 2024 год. 456 пожаров. 29 погибших. 40 пострадавших.
- 2023 год. 382 пожара. 27 погибших. 53 пострадавших.
Основные причины: неосторожное обращение с огнем и неисправная электропроводка.
МЧС также перечислило пожары в домах, которые находятся в границах КРТ. Вот лишь несколько адресов:
- Ташкентский переулок, 56А. 2025 год. Загорание неэксплуатируемого строения. Причина — неосторожное обращение с огнем неустановленных лиц.
- Ташкентский переулок, 62. 2025 год. Загорание на площади 450 квадратных метров. Причина — неосторожное обращение с огнем неустановленных лиц.
- Ставропольская, 228. 2025 год. Поджог. Годом ранее, в 2024-м, там тоже был пожар.
- Советская, 81. 2025 год. Поджог.
- Ставропольская, 224. Четыре пожара за один 2025 год. Один дом горел четыре раза. Причина каждый раз — неосторожное обращение с огнем неустановленных лиц.
- 8-я Радиальная, 31. 2023 год. Поджог.
- Краснодонская, 23А. Пожары в 2024, 2023, 2022 и 2021 годах. Один и тот же дом горел несколько лет подряд. Причины — неосторожное обращение с огнем и поджог.
Мы не утверждаем, что за этими пожарами стоят застройщики. Но факты таковы, что дома в границах КРТ горят регулярно, а виновных почти никогда не находят.
Следственный комитет в свою очередь ответил: «Статистическая отчетность по пожарам не ведется. Дела о поджогах расследуют органы внутренних дел».
Суды. Одно дело, три отказа
В Куйбышевском районе Самары жители подали иск. Они требовали признать недействительным решение о КРТ. Договор тогда был заключен с компанией «Фарн Строй».
Ленинский районный суд рассмотрел дело и отказал жителям. Самарский областной суд оставил решение без изменений. Шестой кассационный суд в Самаре тоже не нашел оснований для пересмотра. Три инстанции — три отказа.
В Промышленном районе жители дома № 19 по улице Краснодонской тоже судятся. Им предлагают компенсации за квартиры, но без учета стоимости земли. Публичные слушания по этому участку провалились: 33 человека из 34 проголосовали против. Но решение о КРТ уже принято.
Прокуратура Самарской области сообщила, что в 2026 году участвовала в одном административном деле об оспаривании постановлений правительства области (дело № 3а-1618/2025). Отдельный учет жалоб по КРТ в прокуратуре не ведется. Сколько всего исков подано, сколько выиграно, сколько проиграно — неизвестно.
Стройнадзор. Нарушения есть, а стройка продолжается
Государственная инспекция строительного надзора Самарской области сообщила 63.RU, что в реестр объектов капитального строительства включен только один объект по КРТ. Это как раз площадка «АТМ Строй» в Октябрьском районе.
Разрешение на строительство выдано министерством строительства Самарской области 10 ноября 2025 года. Срок действия — до 10 ноября 2029 года. Проектные характеристики: количество этажей 11–21, в том числе 1 подземный этаж. Количество квартир — 264. Площадь — 25 251 квадратный метр.
В феврале 2026 года инспекция провела проверку. Выявлены нарушения требований проектной документации в части организации строительной площадки и мероприятий по охране окружающей среды. Выдано предписание. Составлен протокол об административном правонарушении по части 1 статьи 9.4 КоАП РФ.
Кроме того, после начала строительства в инспекцию поступило 10 обращений от граждан. Люди жаловались на отсутствие укрепления откосов котлована и сползание грунта в непосредственной близости от существующего многоэтажного жилого дома.
31 марта 2026 года во время инспекционного визита выявлены нарушения требований безопасности при строительных работах и требований проекта организации строительства. Выдано новое предписание. Застройщику направлено уведомление о составлении протокола об административном правонарушении.
Извещения о начале строительства по иным объектам (площадки «Премьер инвестстрой» и ГК «Паритет Девелопмент») в инспекцию не поступали.
Новые проекты КРТ
Министр градостроительной политики Самарской области Андрей Грачев в ответе на запрос 63.RU сообщил, что каждый проект КРТ сначала обсуждают на рабочей группе при министерстве, а затем, при согласовании архитектурно-градостроительной концепции, передают на рассмотрение в градостроительный совет при губернаторе.
И озвучил информацию о новых проектах:
- Площадка в Жигулевске. Аукцион на право заключения договора о комплексном развитии незастроенной территории на улице Транспортной (11,53 гектара) опубликован. Это первый проект КРТ в регионе, который начали с «нуля» по новой градостроительной политике. Инвестор должен построить среднеэтажные жилые дома, поликлинику на 150 посещений в смену, объекты коммунальной и транспортной инфраструктуры. Сейчас площадка заброшена более 10 лет. Заявки от инвесторов принимают до 3 мая, аукцион назначен на 7 мая.
- «5 кварталов» в исторической части Самары (в границах улиц Садовая, Галактионовская, Молодогвардейская, Рабочая, Льва Толстого). На территории находятся 53 ценных градоформирующих объекта, 23 региональных объекта культурного наследия и 1 федеральный. Представлен проект среднеэтажной застройки с подземными паркингами, пешеходным каркасом и зелёными зонами. Предусмотрено строительство школы и детского сада. Разработчикам поручили рассмотреть возможность строительства отдельно стоящего детского сада на большее количество мест.
- Концепция КРТ в границах улиц Партизанской и Песчаной в Самаре. Проект выносится на рассмотрение Градостроительного совета при губернаторе. Предусмотрена жилая застройка с подземными паркингами и активными первыми этажами. В стилобатной части разместятся коммерческие помещения. Со стороны улицы Партизанской инвестор создаст сквер.
Что ответили застройщики?
Редакция направила запросы компаниям, заключившим договоры КРТ. Ответили две.
- «АТМ Строй» (инвестор площадки в Октябрьском районе). Компания строит квартал «Матрица». Ее ответ подробно изложен в первой главе этого материала.
- ГК «Паритет Девелопмент» (Тюмень). Компания является инвестором трех несмежных территорий в Промышленном районе. Это те самые 43 дома и 711 квартир, из которых 591 — неаварийные.
Ботагоз Кинжалинова, заместитель председателя правления по стратегическому развитию ГК «Паритет Девелопмент», сообщила:
«Общая площадь участка составляет 16,53 гектара. Проект планировки территории разработан и находится на стадии утверждения в администрации города. Старт строительных работ запланирован в 2027 году.
Мы анализировали рынки городов-миллионников Поволжья и увидели масштабный запрос на качественную инфраструктурную среду и привлекательную экономику проектов. Мы видим свою миссию в создании полноценных микрорайонов с детскими садами, школами и дорогами, а не просто в возведении квадратных метров. У данной территории есть историко-культурный контекст, который мы будем учитывать при реализации проекта».
+1
Кто не ответил:
- ООО «Премьер-инвестстрой» (ГК «Новый Дон»).
- ЗАО «Арника» (Группа «Град»).
- ООО «Аврора».
- ООО «СЗ „Фарн-Строй“ („Амонд“).
Губернатор потребовал доклад
13 апреля 2026 года на оперативном совещании в правительстве Самарской области губернатор Вячеслав Федорищев поднял тему точечной застройки и комплексного развития территорий. Он потребовал доклад от министра строительства, министра градостроительной политики и прокурора Самарской области.
Детали докладов не разглашались. Но сам факт того, что губернатор собирает профильных министров и прокурора для обсуждения КРТ, говорит о высоком уровне напряжения вокруг программы.
Выводы:
- Первая стройка есть. Дом в Октябрьском районе начали строить в декабре 2025 года. График не срывается. Школу, детский сад и поликлинику обещают к 2030 году. При этом стройнадзор уже выявил нарушения на площадке и выдал предписания.
- Плотность застройки превышает нормативы. На площадке «АТМ Строй» плотность населения на жилой зоне составляет 957 человек на гектар. Строительные правила рекомендуют для многоэтажной застройки 450 человек на гектар. Чиновники департамента градостроительства считают, что это соответствует нормативам.
- Расселение затрагивает сотни неаварийных квартир. В границы трех площадок КРТ включены 757 квартир, которые не признаны аварийными. Формально это законно, так как региональное постановление № 340 разрешает включать в КРТ дома с высоким износом, постройки до 1975 года и дома без центральных коммуникаций. Департамент градостроительства не располагает данными о точном количестве переселенцев и выкупных ценах.
- Переселять людей могут за пределы привычного им района. Департамент градостроительства сообщил, что переселение в пределах того же района не предусмотрено Жилищным кодексом. Закон требует только, чтобы новая квартира находилась в границах того же населённого пункта. Жители Красной Глинки, чьи дома попали под КРТ, направили жалобу в Следственный комитет и администрацию президента.
- На общественных обсуждениях отрицательных мнений было больше. В 2025 году на обсуждение изменений в ПЗЗ поступил 561 голос. Отрицательные мнения выразили 273 участника, положительные — 199. Самарский союз архитекторов рекомендовал отправить проект на доработку, указав на противоречия федеральному законодательству и «ручное» управление градостроительной деятельностью.
- Пожары в границах КРТ фиксируются регулярно. МЧС предоставило десятки адресов, по которым горели дома, включённые в проекты КРТ. Причины пожаров — неосторожное обращение с огнём неустановленных лиц и поджоги.
- Граждане проигрывают суды. Жители Куйбышевского района оспаривали решение о КРТ в трех инстанциях. Ленинский районный суд, Самарский областной суд и Шестой кассационный суд отказали в удовлетворении иска.
- Информационная открытость недостаточна. Департамент градостроительства не имеет планов по созданию публичного реестра КРТ. Количество граждан, подлежащих расселению, сам департамент не называет.
- Минград анонсировал три новые площадки КРТ. В Жигулевске, «5 кварталов» в историческом центре Самары, участок на улицах Партизанской и Песчаной.
- Губернатор потребовал доклад от министра строительства, министра градостроительной политики и прокурора.
6 мая 2026