Банки — удивительное явление, как сахар: все знают, что это вредно, но жить без него могут только единицы. Задумайтесь, с одной стороны, если бы не банки, то не было бы такой инфляции, а соответственно, и цены бы не росли как на дрожжах, но с другой стороны — не было бы механизма, который позволяет развиваться бизнесу. Надеюсь, здесь нет людей, которые думают, что на крупный или даже на средний бизнес можно насобирать? Конечно, это всегда инвестиционные проекты, и без банков не просто подавляющее большинство, а почти все проекты в России остались бы только на бумаге.
Банки - больше вреда, чем пользы?
Я иногда вижу в комментариях фразу: «Вот при Сталине было...», и те, кто меня читает, знают, что я считаю Сталина великим человеком, человеком, которому когда-то будут ставить памятники в каждом дворе, но если задать мне простой вопрос о том, хотела бы я жить во времена, когда страной руководил Сталин? Я бы однозначно ответила: «НЕТ!»
Моё отношение к этому вопросу показывает, как мыслит большинство: мы готовы смотреть на прошлое как на масштабный проект, где «лес рубят — щепки летят», но сами предпочитаем жить в мире, где с утра садимся в автомобиль импортного производства, звоним по телефону, сделанному за границей, одеты в вещи, большинство из которых произведены не в России, и живём в комфорте всю свою жизнь, а как только нам говорят: «Нужно потерпеть ради будущих поколений!» — наш настрой мигом пропадает, сразу появляется демонстративное презрение, куда-то пропадает коллективный энтузиазм, на смену которому приходит субъективный комфорт.
А вы знаете, что при Сталине была ипотека?
Я серьёзно, она была, правда называлась она не ипотекой, а Индивидуальное Жилищное Строительство - сегодня этот термин прижился немного в другом смысле - как обозначение частного дома. Как это выглядело? А вот так:
Государство выделяло от 7 до 10 тысяч рублей (в ценах того времени), что позволяло построить добротный каменный или деревянный дом. Земля: участки под строительство выделялись государством бесплатно в бессрочное пользование. Процентная ставка: была всего 2% годовых. Срок: кредит выдавался на срок от 7 до 10 лет (в редких случаях — до 15 лет).
И, согласитесь, когда вы видите процент, волей-неволей возникает логичный вопрос: есть процент — есть прибыль, есть прибыль — есть инфляция, есть инфляция — есть риски для банков... Как же тогда система не наплодила толпы паразитов на весь этот процесс?
Ну, про паразитов — это я утрирую, конечно, так как сама к этим толпам отношусь)
Но ответ на все эти вопросы простой: дело в том, что это не было массовым продуктом, и в этом ключевое отличие. Сегодня ипотека — продукт массовый, при этом начинался он вообще как что-то светлое и положительное, кто же думал, что ипотека буквально положит строительный рынок на лопатки, введя его в такой кризис, из которого выбираться можно только с крупными потерями?
К тому же, ипотека Сталина строилась в совершенно другой системе, в которой у банков, к примеру, не было необходимости зарабатывать во что бы то ни стало. Банки не закладывали в процент риски обесценивания денег. Более того, в послевоенные годы цены на основные товары и стройматериалы системно снижались. Банку было выгодно, чтобы вы построили дом дешевле, потому что это означало быструю окупаемость проекта для государства. Застройщик — это вы сами: Не было прослойки в виде девелоперских корпораций с их огромными кредитными нагрузками. Человек брал деньги, покупал материалы и строил. Банк контролировал только целевое использование средств, а не «маржинальность проекта». Государственный контроль цен: Стоимость леса, кирпича и цемента устанавливалась сверху. Никакой банк не мог прийти и сказать: «Слушайте, кирпич слишком дешевый, у нас залоги проседают».
Но самое важное — это самообеспечение системы и совершенно другие ориентиры. В системе было два вида денег: деньги для физических лиц — обычные, которые можно было потрогать, и деньги для экономики — безналичные. Это помогало не запускать процесс инфляции, развивая при этом необходимые сектора экономики. Какой идиот решил, что плановая экономика — это антипод рыночной, я не знаю, так как плановая экономика — это порядок использования, но не направление!
Сегодня застройщик не созидатель, а раб банка!
Если вы думаете, что сегодня застройщики — это короли жизни, вы просто видите обвёртку. Зарабатывает верхняя прослойка, не всегда это честно, как показывают последние уголовные дела, но застройщик — это не совет директоров, это компания, которую было непросто построить, и вот исходные данные, просто попробуйте понять, учитывая, что мы живём в эпоху рынка:
- вторичка дороже первички! Т. е. новостройка, которая ещё не построилась, дороже готовой квартиры с ремонтом в буквально в том же районе, а иногда и в том же ЖК!
- Продажи застройщиков по всей стране находятся на минимуме! Рынок на пороге затоваривания! Распроданность в стране на невероятно низких показателях — всего 31% по данным на апрель 2026 года!
И ведь логично, согласитесь, если у тебя что-то плохо продаётся - пора снизить цены?
И я сейчас не говорю о том, что цены снизить нужно до пола, просто есть показатель рынка - это вторичная недвижимость. Берём тот же Краснодар - вторичная недвижимость на апрель 2026 года в среднем 132 568 рублей за метр, а вот новостройки в среднем, именно по городу - 180 215 рублей за метр. Это невероятная, но реальная картина! Да что я сглаживаю - это экономический абсурд! Разница между тем, что ещё не построено и тем, что уже является жилым почти 36% в сторону того, что уже сдано!
Думаете, только Краснодар такой странный - нет! Это общая тенденция, и в Краснодаре она ещё и не самая странная.
Существовать такие цены могут только при одном условии: застройщики предлагают условия лучше, чем рынок, потому что не один здравомыслящий человек, при наличии денег на руках не возьмёт сегодня новостройку по рыночной ипотеке!
Но в том-то и дело, что денег у людей нет! Они «работают» на депозитах (ну, как работают, они делают вид, что работают, обесцениваясь очень аккуратно, чтобы у вас было ощущение, что они растут, писала вчера об этом, если хотите почитайте).
И вот теперь представьте, вы застройщик, у вас плохо с продажами, все, кому вы продавали потихоньку растворяются: отменили сначала "льготную ипотеку", которая вас кормила, затем запретили продавать жильё без первоначального взноса, вы попытались "пылесосить" население, которому доступна "семейная ипотека", но в феврале и его у вас отобрали, постоянно вводя жёсткие ограничения. У вас остаётся только один выход - снижать цены, хотя бы до уровня вторичной недвижимости, но здесь вы сталкиваетесь тем, что у вас есть хозяин, который этого делать не разрешает!
Банки - владеют стройкой! Они не разрешают!
А теперь причина, то, о чём многие даже не догадываются, рассуждая о том, какие застройщики жадные. Причина таких цен, кроме того, что застройщики, планируя свой бизнес, опирались на "аналитиков" тех же банков то, что они обещали. Банки - это математика, а не эмоции и вот как реально выглядит картина с ценами и почему банки не дают это сделать:
- Ковенанты и финансовая устойчивость. Когда банк открывал проектное финансирование - это по сути кредит застройщику на стройку на особых условиях, он подписал с застройщиком договор. В нем черным по белому прописана минимальная цена продажи квадратного метра. Если застройщик снизит ее хотя бы на 5–10%, модель «рухнет». Для банка это означает перевод кредита в категорию «проблемных», что влечет за собой гигантские отчисления в резервы. Банку проще держать мертвую стройку с высокой ценой, чем признать убыток на своем балансе. Ему проще "доить" застройщика годами, а потом забрать стройку как минусовой актив и продать его в 0, чем позволить ему снижать цену - проценты-то никто не отменял, как говорится: "Сёма, зачем ты продаёшь варные яйца на рынке по 100 рублей, если покупаешь их по 100?", - помните анекдот и ответ?
Пока у банка есть контракт - это ликвид со статусом, как только он меняет статус - меняется и вес этого контракта! - Эскроу-капкан. Банку выгодно, чтобы на счетах эскроу лежало как можно больше денег. Чем выше цена продажи — тем больше «бесплатных» денег в распоряжении банка. Снижение цены — это удар по ликвидности самого банка. Зачем ему разрешать застройщику продавать дешевле, если банк планирует зарабатывать на этих остатках еще годы? Банк не спешит, у него впереди годы, а вот у застройщика - нет.
- Залоговая стоимость. Строящийся объект — это залог. Как только цены официально снижаются, рыночная стоимость залога падает. Банк обязан потребовать от застройщика немедленно довнести обеспечение (деньги или другое имущество). А где их взять застройщику, у которого и так продажи на минимуме?
Чем отличается система плановой экономики от нашей ситуации? Да много чем: в той системе люди были субъектом, а сейчас мы объект банков. Субъект — значит участник, тот, ради кого, тот, с кем вместе это делают, тот, кто помогает, а объект — это тот, кем это делают. Это строительный материал, это инструмент, не более.
Изменится ли что-то? А вы сами подумайте, если деньги — это ресурс, а деньги находятся в паре десятков карманов, остальным до которых не только не добраться, но даже понять это сложно, зачем этим структурам что-то менять? Только для того, чтобы поддерживать систему, не для вас, а именно для системы, и это нормальная, хоть и жесткая, но логика, и есть только один вариант выиграть — это приспособиться. Посмотрите, застройщики приспособились как-то, а они гораздо субъектнее сегодня, чем простые люди!