Что выгоднее брать квартиру с ремонтом или без?

При покупке жилья с ремонтом покупатель платит за него примерно на 10–25% больше[1]: стоимость отделки закладывается в цену. По нашим оценкам, подобная надбавка в столице и крупных городах обычно составляет десятки процентов от стоимости «чистого» варианта. С другой стороны, самостоятельный ремонт обойдётся в значительные суммы: по данным РБК, сейчас ремонт «под ключ» в Москве вместе с материалами стоит около 60–80 тыс. руб./м²[2] (рост на 35–40% за год[3]). В результате экономия на покупке «без ремонта» часто нивелируется затратами на отделку и личное время (примерно 160 часов контрольных работ[4][5]). Кроме того, квартиры с ремонтом быстрее сдаются в аренду и удобны для немедленного въезда[6][7]. Решение зависит от целей покупателя: быстрый въезд и минимизация усилий – «готовый» вариант; контроль бюджета и дизайн «под себя» – «под ремонт».

Распределение затрат в смете ремонта квартиры (ориентировочно): чистовая отделка и материалы – большая часть бюджета, черновые работы – около 30–40%[8].

Каждый, кто собирается покупать жильё, рано или поздно сталкивается с выбором: брать квартиру сразу с готовым ремонтом или сэкономить на цене и делать отделку самостоятельно. Сегодня, в условиях 2026 года, мы видим, что рынок жилья в России продолжает стабильный рост: по данным Домклик, медианная цена вторичного жилья составляет около 123,6 тыс. руб. за м² (по итогам марта 2026 г.)[9]. В Москве и Санкт-Петербурге она существенно выше, чем в регионах.

Как риэлтор компании «Этажи», я рекомендую оценивать не только начальную цену, но и все связанные расходы: стоимость ремонта, сроки воплощения, риски и конечную ликвидность. В статье мы проведём аналитический разбор: сравним цены и практику покупки с ремонтом и без, разберём основные плюсы и минусы каждого варианта, приведём примерные расчёты бюджета ремонта в разных классах и сравним их с надбавкой за «готовую» квартиру. Также дам рекомендации по разным типам покупателей и чек-лист при осмотре квартиры.

Анализ цен

На российском рынке вторичного жилья доплата за готовый ремонт ощутима. По оценкам экспертов, квартира под ремонт стоит примерно на 10–25% дешевле аналогичной с отделкой[1]. При этом важно учитывать региональные особенности. Например, в новостройках Москвы квартира с отделкой зачастую на 15–20% дороже той же без отделки[10]. В Подмосковье и регионах надбавка может быть ниже, но и стоимость работ тоже дешевле. Так, в Москве РБК называет ориентиры стоимости ремонта: базовый «эконом»-вариант — от 10–15 тыс. руб./м², «чистовая отделка» — от 20 тыс. руб./м²[11]. В Санкт-Петербурге строительные и отделочные работы сейчас оцениваются примерно в 12–35 тыс. руб./м² (в зависимости от сложности)[12]. В регионах за м² будет ещё дешевле.

Однако эти ставки – лишь часть бюджета. По данным РБК, полный ремонт «под ключ» в Москве (включая материалы) обойдётся уже в 60–80 тыс. руб./м²[2]. Для квартиры площадью 60 м² это 3,6–4,8 млн руб. При таком раскладе «экономия» при покупке «без ремонта» в 10–25% может съедаться самыми разными расходами. Напомню, что за последний год цены на материалы и работы поднялись на 35–40%[3], и в 2026 году тенденция рост продолжится.

В итоге, чтобы принять решение, покупателю нужно сравнить «платёжку» за квадратные метры. К примеру, если в районе этажа просят 10 млн руб за квартиру без отделки, то за аналогичную с ремонтом часто просят около 12 млн[13] – то есть переплата порядка 20%. В Московском регионе и Санкт-Петербурге это соотношение может быть ещё выше из-за более высокой стоимости работ. В регионах переплата за ремонт обычно ниже, но и стоимость материалов там ниже.

Плюсы и минусы

Квартира с ремонтом:

• Плюсы: можно сразу въехать или начинать сдавать в аренду[6][7]. Это экономит время, нервы и усилия – весь труд по отделке уже сделан. Такие квартиры особенно востребованы у арендаторов и молодых семей. Часто продавец даже гарантирует отсутствие крупных вложений ещё на ближайшие годы.
• Минусы: цена выше аналогов без отделки[14]. За «удобство въезда» приходится платить. Кроме того, качество ремонта может не соответствовать вашим ожиданиям: за красивой отделкой могут скрываться недоработки (дешёвые материалы, неряшливость)[15]. В худшем случае вскроются дефекты (герметик, гидроизоляция, электрика), требующие дополнительных вложений. Также планировку и стиль вы не выбирали сами и зачастую не сможете радикально изменить без переделки.

Квартира без ремонта:

• Плюсы: меньшая начальная цена[16]. Вы экономите на покупке и получаете возможность сделать всё «по-своему»: выбрать материалы, цвета, планировку, мебель и т. д. Это даёт шанс создать именно тот интерьер, который вам нравится, и увеличить стоимость квартиры за счёт качественного ремонта[17]. Так поступают многие инвесторы: покупают недоделанный вариант, делают «под себя» и получают большую прибыль при последующей продаже.
• Минусы: надо рассчитывать дополнительные расходы. Квартира без отделки – это головка боли: нужно тратить деньги и время на ремонт[18]. Стоимость материалов и работ – серьезный пункт расходов. По нашим наблюдениям, итоговый бюджет ремонта часто превышает первоначальную разницу в цене[19][20] (например, невидимые проблемы могут «съесть» дополнительно 10–20% от сметы[20]). Кроме того, с учётом времени ремонта (2–6 месяцев[21]) вы несколько месяцев не сможете въехать и будете тратить деньги на другое жильё. Неопытным в ремонте покупателям бывает трудно контролировать процесс и бригаду: легко попасть на непредвиденные расходы и простои.

Таким образом, готовый вариант выигрывает в скорости и предсказуемости, но стоит дороже и даёт меньше свободы, а без отделки – дешевле сразу, но потребует времени, контроля и дополнительных вложений.

Расчёт стоимости: ремонт vs надбавка

Для наглядности сравним примерные цифры. Допустим, площадь квартиры – 60 м². В Москве по данным РБК цены на ремонт (включая материалы) ориентировочно можно разделить на уровни:

Например, эконом-ремонт (бюджетные материалы, без излишеств) может стоить около 900 тыс. руб, а премиальный – существенно дороже (сделать дизайн, элитную отделку – от 1,8–3 млн). Отдельно учтём мебель и технику – еще ~30–50 тыс. руб/м²[22]. Таким образом, полная отделка «под ключ» обойдётся как минимум в пару миллионов рублей, и даже в самом простом случае перекрывает первоначальную «экономию» при покупке.

В таблице ниже сравним эти расходы с примерной надбавкой за квартиру с готовым ремонтом (мы используем усреднённые оценки, реальные цифры зависят от конкретного объекта):

Из таблицы видно: квартира с ремонтом требует почти нулевого ремонта и позволяет сразу заселиться, но продаётся заметно дороже. Квартира без отделки дешевле на входе, но потребует дополнительных вложений и усилий. При оценке выгодности нужно включать и «неявные» затраты: плату за аренду жилья на время ремонта, своё время и нервы (например, 6 лишних месяцев аренды и 160 часов работы[23] могут сократить выгоду от экономии).

В конечном счёте имеет смысл сравнить общие расходы. Например, если за квартиру без отделки просят 10 млн руб, за аналогичную с ремонтом часто просят ~12 млн[13]. Разницу в 2 млн руб («накрутка» за ремонт) можно оценить за те же 60 м² как ≈33 тыс. руб/м² – сопоставимо с простой отделкой средней степени готовности. Если же ваш бюджет позволяет, то иногда готовая квартира может оказаться выгоднее: продавец уже вложился в ремонт, а вы экономите время и будучи готовы платить за качество[24].

Рекомендации по типам покупателей:

• Семьи и пожилые люди часто ценят скорость и удобство, поэтому им лучше рассмотреть квартиры с готовым ремонтом. Это позволит сразу въехать без лишних забот[7].
• Молодые и энергичные покупатели, готовые вложиться в жильё, могут обратить внимание на варианты под ремонт. Это даёт свободу планировки и экономию на покупке. Если вы готовы руководить ремонтом или нанять прораба, вариант без отделки может быть интересен. Особенно выгоден он для тех, кто готов инвестировать в долгосрочный проект: вы сами задаёте планировку и получаете «свежий» ремонт.
• Инвесторы: если цель – быстрая сдача квартиры, выгоднее взять «с ремонтом», поскольку можно сразу получить доход[7][26]. Если же план – перепродажа с прибылью, тогда имеет смысл покупать «под ремонт»: грамотная отделка своими силами или через подрядчика позволит существенно увеличить цену. Однако такое вложение требует тщательного расчёта: заранее изучите спрос в районе, стоимость материалов и работ, чтобы не превысить рыночную стоимость квартиры после ремонта[27][24].

Чек-лист при осмотре

При посещении квартиры с любым вариантом стоит внимательно проверить следующие моменты:

• Состояние поверхностей: осмотрите стены, полы и потолок. Ищите трещины, пятна, сколы, неровности. В квартирах с ремонтом обратите внимание на качество финишной отделки (швы плитки, ровность покрытия, качество шпатлёвки и покраски). В «голой» квартире проверьте черновые работы (стяжка пола, штукатурка стен) – зачастую ими пренебрегают, и придётся делать заново.
• Коммуникации: проверьте электрику (состояние щитка, розеток, проводки), сантехнику (кран, трубы, наличие гидроизоляции в ванной). Откройте краны – смотрите давление воды, отсутствие протечек. Убедитесь в наличии и работоспособности вытяжки (кухня, ванная).
• Окна и двери: убедитесь, что пластиковые окна без сколов, плотно закрываются; проверяйте, нет ли продуваний. Двери (входная и межкомнатные) должны закрываться без перекосов.
• Фасад и подъезд: осмотрите фасад дома на наличие трещин (актуально для старого фонда). Узнайте у соседа или консьержа, были ли проблемы с протечками стен или кровли. В новостройке уточните, сделан ли уже капитальный ремонт общих коммуникаций.
• Документы и перепланировка: даже «без ремонта» спросите у продавца о наличии техпаспорта БТИ. Если вы планируете перепланировку, убедитесь, что её выполнение технически возможно и узаконено. Иногда по «сухому» варианту можно сразу вносить изменения, а у квартиры с ремонтом перепланировку надо делать осторожно.
• Наличие дефектов: на «свежем» ремонте особое внимание уделите скрытым дефектам: постучите по стенам (есть ли пустоты за панелями), проверьте люстры и светильники (мигает ли свет, гудит ли проводка). В «голой» квартире обратите внимание на влажность: запах сырости, плесени, пятна на потолке или стенах могут указать на проблемы с вентиляцией или кровлей.
• Обсуждение условий: уточните, входит ли в цену подготовка к ремонту (например, работа «чистых» помещений) и возможные гарантии. Когда есть ремонт, спросите, кто и когда его делал, есть ли гарантия на работы. Без ремонта – узнайте, есть ли предварительные проекты или сметы.

Этот чек-лист поможет при осмотре избежать неприятных сюрпризов и правильно оценить состояние квартиры и объём предстоящих работ.

Выводы

Что дешевле в итоге? Всё зависит от конкретной ситуации. Если вы цените время и готовность выехать сразу, квартира с ремонтом зачастую оказывается разумным выбором – вы платите за комфорт и экономите на сложностях обустройства[7][26]. Если же вы готовы вложиться в ремонт ради экономии и своего дизайна, то стоит покупать вариант без отделки, особенно если сможете контролировать процесс и в итоге продать дороже[27][24].

Главное – смотреть не только на цену за м², но на общие расходы и цели. Часто оказывается, что более дорогой на первый взгляд вариант с ремонтом «выходит дешевле» в пересчёте на конечный результат: вы сразу въезжаете в готовую квартиру, экономя на аренде и нервных