Около трети ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство не было выдано из‑за проблем с проектным финансированием подрядчиков.
30 % одобренных ипотек не дошли до предоставления гражданам: причина в том, что подрядчики не смогли получить проектное финансирование. Это связано с отсутствием у компаний кредитной истории и залоговой массы, а также с осторожным подходом банков к кредитованию малого и среднего бизнеса в данном сегменте.
Проблема требует пристального внимания, но текущая ситуация отчасти является и полезной для рынка кредитования ИЖС. Не все застройщики в сфере ИЖС готовы работать с проектным финансированием, и отсеивание менее подготовленных игроков может снизить риски в долгосрочной перспективе. При этом банки и крупные участники загородного рынка, имеющие опыт работы с эскроу‑счетами, корректируют свои процессы, что должно стабилизировать ситуацию. Более серьёзное влияние на рынок ИЖС может оказать включение большого количества земельных участков в зоны комплексного развития территории (КРТ).
На данный момент рынок находится в переходной стадии: требования к прозрачности и контролю выросли, но инфраструктура подрядчиков пока не полностью соответствует этим стандартам. Согласно данным ЦБ и «Дом.РФ», доля ИЖС в общем вводе жилья в последние годы превышала 50 %, однако значительная часть строительства осуществлялась без системных механизмов финансирования, характерных для многоквартирного жилья. Это стало слабым местом: при оценке сделок банки сталкиваются с непрозрачностью частных подрядчиков — отсутствием достаточной финансовой отчётности и опыта работы с эскроу или проектным финансированием. В результате финансовые организации не готовы брать на себя соответствующие риски, и сделки останавливаются на этапе одобрения.
Для решения проблемы рынок ИЖС должен пройти трансформацию, аналогичную той, что ранее пережил сегмент новостроек. Ключевые шаги — формирование компаний, готовых работать в формате проектного финансирования, и внедрение механизмов, обеспечивающих банку систему гарантий. Одним из важнейших направлений считается расширение использования эскроу‑счетов в ИЖС: без этого массового восстановления спроса ожидать не стоит.
