Когда недвижимость покупают реально богатые люди, они, как правило, видят на 3–5 лет вперёд раньше, чем это доходит до остальных. Сначала определимся, кто такие, эти богатые, о которых дальше пойдет речь.
В 2018-м они скупали Дубай, в 2021-м они зашли в Лиссабон, когда Португалия ещё выглядела как самая западная провинция Европы.
Под богатыми, будем понимать категорию UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals) — люди с капиталом от $30 млн.
Сейчас — 2026 год. И несколько агентств, где работают очень умные, но не такие богатые люди, выкатили интересные данные.
По данным Knight Frank Wealth Report 2026 — это 20-й ежегодный отчёт, самое авторитетное исследование в сегменте — мировая популяция ультрабогатых (UHNWI, $30 млн+) выросла с 551 тысячи в 2021 году до 713 тысяч человек в 2026-м. То есть ежедневно в мире появляется 89 новых человек с состоянием от $30 миллионов. Каждый день. И все они куда-то вкладывают деньги. Если вдруг вы уже попали в эту категорию, поздравляю, расскажите в коментариях, как и мне туда попасть.
Что происходит с деньгами по данным отчетов?
Исследование SERHANT (одно из крупнейших брокерских агентств в люксовом сегменте) зафиксировало: миграция состоятельных людей выросла на +42.8% в 2023 году и прогнозируется ещё +16.2% в 2026-м. Санкции тут не причем, не все эти люди из СНГ — это долгосрочная стратегия диверсификации. Люди покупают недвижимость там, где есть налоговые преимущества, стабильность, паспорт или ВНЖ — и возможность быстро уехать, если надо. Скорее такой глобальный тренд. Границы и пошлины в эпоху chatGPT, уже структурно устарели, а новых прогрессивных государств, пока не появилось.
Savills в своём глобальном прогнозе на 2026 год добавляет: международные инвестиции в недвижимость вырастут на 15% год к году, EMEA-регион (Европа, Ближний Восток, Африка) покажет +22%. Риэлторы уже впаривали вам апартаменты в Танзании? Если пока нет, то занзибарские агенты уже идут к вам.
Люксовая недвижимость в 2026-м — это инструмент мобильности, легальной защиты капитала и страховка от непредсказуемости.
— Savills, Global Real Estate Themes 2026
У аналитиков Coldwell Banker Global Luxury есть свое мнение: Gen X и миллениалы наследуют $4.6 трлн в недвижимости в ближайшие 10 лет. Это не просто «молодые купят квартиры», это передача огромных активов, которая уже перегревает рынки там, куда эти деньги текут.
Топ-5 направлений: где богатые покупают недвижимость в 2026 году
1. ОАЭ — по-прежнему в топе
Дубай уже стал притчей во языцех, и всё равно цифры удивляют.
По данным Knight Frank Wealth Report 2026, миллионерская популяция Дубая выросла на 102% за последнее десятилетие. Город вошёл в глобальный топ-20 богатейших городов мира — хотя 10 лет назад его там и близко не было. Транзакции с недвижимостью в Q1 2026 (так люди в дорогих костюмах называют первый квартал года) составили 252 млрд дирхам (+31% год к году) — об этом пишет Gulf News на основе данных Dubai Land Department.
Почему? Главные драйверы роста, до сих пор работают:
- 0% налога на доходы физических лиц
- Golden Visa от $545 тыс. в недвижимость — даёт ВНЖ на 10 лет
- Ренты 6–8% годовых в ключевых районах (данные Dubayт, апрель 2026) (вот тут очень аккуратно надо, там дико много неликвида и объектов которые генерируют небольшой расход вместо дохода)
- Покупатели из 113 национальностей — рынок реально международный
Несогласный голос: аналитики Idealista и некоторые независимые брокеры предупреждают, что рынок off-plan перегрет — слишком много проектов на продажу, спекулятивный спрос. На рынке появляется всё больше «бумажных» активов. Это реальный риск для спекулянтов, но не для тех, кто покупает под аренду или ВНЖ.
От себя добавлю, что сейчас просто купить в Дубае заглянув на пару просмотров от агентов очень, очень плохая идея. Если вы на карте города не покажете сразу, где районы рабочих из Пакистана, где очень дорого, а где блогеры из России живут, то сначала присмотритесь к рынку, подпишитесь на аккаунты агентств, застройщиков, новости.
Если вы знаете, к вай фаю каких отелей не должен подключатся телефон порядочной девушки, то да, Дубай до сих пор хороший актив, при входе от $180 000 можно выбирать.
Дубай создал самое эффективное предложение по привлечению богатых за последние 20 лет. Нулевой налог плюс Golden Visa плюс инфраструктура — сочетание, которое никто пока не повторил.
— Knight Frank Wealth Report 2026
2. Португалия — страшненькая подружка, которую все недооценивают
Лиссабон занял первое место по привлекательности для переезда богатых в Европе — рейтинг Knight Frank European Lifestyle Report 2026, опросивший 700+ состоятельных людей по всему миру. Оценка: 7.27 из 10, обогнав даже Лондон (7.13).
Что привлекает:
- Мягкий налоговый режим для состоятельных нерезидентов
- Golden Visa через инвестиционные фонды (прямая покупка жилья в Лиссабоне больше не даёт ВНЖ — важный нюанс, но схемы есть)
- Lifestyle: климат, еда, 300 дней солнца, и вы никому ничего не должны
- Относительно умеренные цены по сравнению с Лондоном или Парижем
Альтернативный взгляд: Savills в своём региональном прогнозе на 2026 отмечает, что Португалия вошла в фазу «зрелого» рынка — рост цен замедлился, ликвидность в люксовом сегменте упала. Это уже не недооценённый актив 2020 года. Если вы смотрите на него сейчас — считайте доходность внимательно.
Не знаю как ультрабогатые, а вот просто состоятельные блогеры из СНГ, прекрасно там себя чувствуют, настолько что забывают блок вести, выращивают виноград, ну вы поняли. Не про инвестиции.
3. Саудовская Аравия — рынок, который открылся буквально вчера
Это самая недооценённая история в списке, и я не понимаю, почему о ней так мало говорят в русскоязычном пространстве.
22 января 2026 года в Саудовской Аравии вступил в силу исторический закон, разрешающий иностранцам владеть недвижимостью — впервые в истории королевства. Включая, при определённых условиях, Мекку и Медину. Это не «ожидается» — это уже произошло.
Параллельно: в октябре 2025 КСА объявила о плане инвестиций в недвижимость на $1.7 трлн до 2030 года. NEOM ($500 млрд), Red Sea Project, EXPO 2030 в Эр-Рияде, Qiddiya, Diriyah. По данным Knight Frank, UHNWI-популяция Саудовской Аравии выросла на 63% за последние 5 лет — в один ряд с Индией и Индонезией.
В NEOM заявлена 100% иностранная собственность, без локального партнёра, с налоговыми льготами и ускоренными визами.
Насчет NEOM я бы конечно был категоричен. Это еще дурнее, чем идея дедушки Маска присвоить всем номера вместо имен. Проект не то что бы не рассчитан на эту пустыню, он на эту планету не рассчитан.
Критический взгляд: издание Property Wire и ряд консультантов осторожно указывают — рынок только открывается, правовая база ещё не отработана, риски для иностранных покупателей выше, чем в ОАЭ. Вход сейчас — это венчур, не консервативная инвестиция. Но именно поэтому здесь ещё есть нормальные цены.
4. Мальта — паспорт через недвижимость, и всё по-честному
Мальта — небольшой рынок, но с конкретной функцией: гражданство через инвестиции. Программа MEIN (Malta Exceptional Investor Naturalisation) позволяет получить паспорт EU при вложении от €600 тыс., включая покупку или аренду недвижимости.
Knight Frank и Savills отмечают рост интереса к Мальте со стороны крипто-миллионеров и tech-предпринимателей — тех, кто хочет EU-паспорт без налогового ада. По данным Savills, Мальта вошла в число стран с устойчивым ростом запросов на резидентство через недвижимость в 2025–2026.
Для русскоязычной аудитории это актуально: EU-паспорт сохраняет мобильность, которая в последние годы стала не просто комфортом, а реальным активом.
Есть конечно нюансы, это довольно дорогое гражданство, там нет такого что купил за 600 000, паспорт получил и вот тебе все оффшоры дороги открыты. Такое гражданство это реально дорого.
5. Казахстан как инсайдерский, экстарвагантный вариант
Немного off-list, но важно для нашей аудитории.
По данным EUROBAK, рынок элитной жилой недвижимости в Астане и Алматы в 2026 году прогнозирует рост 8–10%. Казахстан — это рынок, где ещё есть адекватные цены на старте, растущая экспатская аудитория, и реальный спрос со стороны людей, которые уехали из России и хотят держать актив близко.
Ограничение: иностранцам без ВНЖ купить квартиру там нельзя. Но менталитет то все равно постоветский, ну вы поняли, можно порешать, наверное, друг рассказывал...
Сравнительная таблица: куда инвестировать в элитную недвижимость в 2026 году
Источники: Knight Frank Wealth Report 2026, Savills Global Outlook 2026, Dubayт Market Report Q1 2026, EUROBAK Kazakhstan 2026
График: рост населения UHNWI по ключевым регионам, 2021–2026
Разные точки зрения: когда аналитики не соглашаются друг с другом
Хорошая аналитика — это не когда все согласны. Когда все согласны, это уже поздно покупать.
Knight Frank (Wealth Report 2026): настроены оптимистично по MENA, указывают Дубай и АбуДаби как устойчивые центры притяжения капитала на следующие 5 лет. Дополнительно: 46% состоятельных людей, которых опросили, рассматривают переезд в Европу — Лиссабон №1.
Savills (Global Themes 2026): более осторожны. Рост есть, но рынок становится «более требовательным к качеству объекта». Не каждый люксовый проект будет расти. Растёт то, что сочетает lifestyle + юрисдикция + управляемость без участия владельца (тренд "lock-and-leave").
SERHANT (Luxury Real Estate Trends 2026): фокусируются на другом угле — передача богатства между поколениями. $4.6 трлн передаётся следующему поколению. Это новые покупатели с другими ценностями: им нужна история, лайфстайл, не просто квадратные метры. Это меняет продукт — не только адрес.
Coldwell Banker Global Luxury (Trend Report 2026): предупреждают о перегреве в ряде рынков. Наследники не покупают там же, где покупали родители. Сдвиг происходит, и не всегда в пользу традиционных хабов.
PropertyWire: указывают на разрыв между нарративом ("куда все идут") и реальной доходностью. В Дубае доходность аренды упала по сравнению с 2022–2023 из-за роста цен. Вход сегодня в ряде районов даёт 4–5% годовых — это уже не "wow", это просто нормально.
Разница между хорошей инвестицией в недвижимость и плохой в 2026-м — не в стране, а в конкретном объекте, его управляемости и ликвидности.
— Savills Impacts, 2026
Что это значит для русскоязычной аудитории
Русскоговорящая аудитория, которая думает о недвижимости за рубежом, — это не однородная масса.
Там есть тот, кто хочет сохранить капитал и ищет что-то надёжное вне юрисдикций с рисками. Там есть тот, кто хочет ВНЖ или паспорт — и недвижимость для него просто инструмент. Есть тот, кто хочет жить и сдавать — и ему нужна доходность, а не флаг на стене. И есть тот, кто просто не хочет, чтобы его активы лежали в одной стране, и ищет диверсификацию.
По данным InternationalInvestment.biz (март 2025), средний бюджет россиян на зарубежную недвижимость вырос до $250–270 тыс. — на 8–10% выше прошлогоднего. При этом доля Европы в запросах упала с 41% до 33% (данные Pravda Cyprus, апрель 2026). Куда делось остальное?
Источники:
- Knight Frank Wealth Report 2026
- SERHANT — Luxury Real Estate Trends 2026
- Savills — Themes Shaping Global Real Estate 2026
- Gulf News — Dubai Real Estate Q1 2026
- Savills — Regional Real Estate Forecasts 2026
- Coldwell Banker Global Luxury Trend Report 2026
- PropertyWire — Global Luxury Property Outlook 2026
- Saudi Arabia Real Estate Investment Guide 2026
- Russians Return to Overseas Real Estate
- How Russians' Demand for European RE is Changing
- EUROBAK — Kazakhstan Expat Housing 2026
- Dubayт — Dubai Market Outlook 2026