Сегодня давайте подумаем над сложившейся ситуацией в строительной отрасли и о том, что можно предпринять для ее сохранения.
Из серии «размышления чукотского Акыма» .
Однако, прежде чем задаваться вопросом «что делать дальше?», нужно подумать над причинами текущего кризиса в строительной отрасли.
Если подумать, то последние несколько десятилетий в нашей стране действовала некоторая экономическая модель, в которой реальной сектор экономики, за исключением сырьевого, был убыточный, а прибыль образовывалась в основном в финансовом секторе за счет эмиссии и капитализации активов.
При такой экономической модели, для стерилизации денежной массы и борьбы с инфляцией применялся механизм «заморозки средств» в так называемых «долгосрочных активах» (акции, векселя, государственные ценные бумаги, недвижимость и др) Квартиры в данном случае, выступали как инвестиционные активы, цена которых определялась далеко не спросом..
Так сложилось, что строительный сектор стал частью механизма изъятия и заморозки избыточных денежных средств у населения и из экономики страны.
Обязательным условием для такого положения вещей стало поддержание постоянно растущей цены на новые квартиры и обеспечение потребностей постоянно растущего спроса на наиболее быстро растущий в цене актив.
В результате рынок недвижимости оказался избыточно перенасыщен, а число строительных компаний которые желали бы подзаработать на таком строительстве стало просто зашкаливать.
В такой ситуации строительные корпорации готовы строить и застраивать все территории до которых у них могут дотянутся руки. От сюда беспрецедентное освоение территорий заводов, парков, рынков, автотранспортных предприятий и жилых кварталов.
Нужно отметить, что желание строительных корпораций было поддержано на уровне правительства. От сюда возник большой интерес к Генпланам, ПЗЗ, изменениям нормативов и классификаторов под интересы застройщиков. Для строительного сектора готовилась роль основной «тягловой лошадки» которая смогла бы вытянуть экономику из надвигающегося мирового экономического кризиса.
Но когда кризис стал подступать ближе, то оказалось что в существующей экономической модели, строительный сектор «не тянет на главный драйвер экономики» в виду его особого места и очень специфичной функции «замораживания избыточных денежных средств».
По итогу оказалось, что сверхприбыль, которая планировалась в этом секторе экономики, в виду бесконечно нарастающих объемов строительства, не такая уж и «бесконечно нарастающая», а образовавшийся «пузырь» вот вот лопнет.
Перенасыщенный рынок недвижимости, проявляет явные признаки пузыря, а не очень ясные перспективы привели к оттоку инвестиций и серьезным проблемам у девелоперов.
Сегодня мы видим как многие строительные компании находятся практически на стадии банкротства, некоторые поглощаются и объединяются с другими компаниями. И все они борются между собой за оставшееся «место под солнцем». При этом планы по строительству миллионов квадратных метров по инерции продолжают строятся и принимаются в стратегиях развития.
Общая перспектива, если ни чего не предпринимать, такова, что через несколько лет большая часть строительных компаний просто перестанет существовать.
В такой ситуации необходимо подумать над тем, какие предпринять шаги , которые позволят сохраниться компании в этой отрасли.
Итак, давайте поразмышляем над будущем которое непреодолимо приближается к нам.
В предыдущих главах мы рассматривали планы по долгосрочному планированию исходя из поставленных целей перед страной. Для достижения этих целей, наиболее рациональным станет развитие малоэтажного строительства.
Также, в одной из предыдущих глав, мы рассмотрели перспективы по изменениям в правовом статусе многоквартирных домов. Многоквартирный дом это сложное техническое сооружение, у которого должен быть «хозяин», который понесет бремя содержания такого дома и будет определять размер ренты с его жителей. Высотные дома, в данном случае гораздо сложнее и дороже в обслуживании по сравнению с невысокими домами, что и станет определяющим фактором в их будущем.
Также нужно учитывать, что действующая сейчас экономическая модель сможет просуществовать без изменений совсем недолго. Мировой кризис не оставляет выбора.
В перспективе придется отказаться от финансовой надстройки перераспределяющей прибыли и отдать предпочтение восстановлению реальных производств. Также стоит ожидать огосударствления многих предприятий и передела сфер влияния.
Так как же сохраниться строительному бизнесу?
Прежде всего, давайте зададимся вопросом — «что будут строить в ближайшие 10-20 лет?»
1. Строительство высотных домов выгодно при условии, что цена такого дома будет определяться его капитализацией. При этом обслуживание такого дома значительно дороже, чем малоэтажных. Потребность в строительстве такого дома в непосредственной близости от промышленной зоны также остается.
То есть высотные дома строиться будут, но в связи с изменением структуры экономики прибыль от строительства такого дома будет не такой уж и большой, а расходы на обслуживание такого дома во многом определят этажность новых многоквартирных домов. Возникнет определенное равновесие факторов (число жильцов, сложность обслуживания и цена владения), которое определит выгодность строительства многоквартирных домов определенной этажности.
Однозначно можно сказать только одно — объемы такого жилого строительства могут по инерции некоторое время сохраняться, и если все не рухнет в одночасье, то будут активно снижаться до точки равновесия.
2. Малоэтажное строительство при этом станет более массовым. На первых этапах — типовое одноэтажное строительство пригородных поселков. Этот вывод следует из поставленных перед нашей страной целей (если от них не откажутся и не «завернут», как уже не раз было в нашей истории при смене власти).
3. Строительство предприятий реального сектора, прокладка коммуникаций, строительство дорог и мостов для обеспечения малоэтажных жилых поселков и промышленных предприятий.
Теперь давайте подумаем, кто будет заказчиком и «за чей счет будет банкет»?
С малоэтажным строительством достаточно просто — тут и госзаказ на поселки, и заказы от предприятий, и заказы от конечного частного заказчика дома.
С многоквартирными домами тоже понятно: как правило, это будут крупные предприятия, которым выгодно в шаговой доступности построить общежития или арендное жилье для своих работников. Муниципалитету такое строительство тоже может быть выгодно, ведь арендное жилье может стать хорошим источником наполнения бюджета. Но смогут ли в муниципалитете выстроить такую бизнес-модель — большой вопрос. Частные инвесторы и строительство «доходных домов» — тоже неплохой бизнес.
А вот строительство предприятий, прокладка коммуникаций, строительство дорог, плотин и мостов — это прежде всего госзаказ, муниципальный или федеральный. Крупный бизнес тоже может стать заказчиком, но все равно основной объем — это государственный заказ.
Теперь давайте сделаем некоторые выводы и набросаем общую картину
1. Для того чтобы остаться на плаву, нужно уметь строить не только многоквартирные дома. Необходимо расширять спектр предлагаемых услуг.
Строить нужно комплексно. Не дом в коттеджном поселке, а коттеджный поселок со всеми коммуникациями, мостами, дорогами, всей необходимой инфраструктурой и зоной трудовой занятости.
То есть необходимы специалисты для комплексного развития и создание дочерних подразделений с необходимой специализацией под дополнительные направления деятельности.
То, что сейчас строят под видом комплексного развития территорий, — это насмешка над указом президента. И этого явно недостаточно, чтобы компании сохраниться в эпоху кризиса.
2. Строительство предприятий — это не строительство корпусов. Это строительство всего цикла производства.
Конечно, могут быть заказы на постройку просто зданий и коммуникаций, но гораздо интереснее построить полнофункциональное предприятие.
Есть достаточно интересный пример из Южной Кореи, где крупные корпорации и строят, и производят — и все в одном лице.
3. Еще один вид деятельности, о котором стоит упомянуть, — это реставрация и реконструкция исторических центров наших городов. Как правило, это госзаказ. Закон об этом уже есть, и он призван поддержать строительные компании на плаву, но кто сможет «присосаться» к этому — большой вопрос. На всех-то не хватит, и требования высокие.
Таким образом, для выживания компаний строительного сектора необходимо расширить спектр своей деятельности и начинать не просто инвестировать в другие отрасли, а создавать предприятия с полным циклом производства.
Также, наверное, необходимо осваивать другие виды строительства, что позволит забирать заказы на комплексное развитие территорий (не путать с текущими проектами КРТ).
Нужно отметить, что понимание перспектив развития и даже запуск новых перспективных проектов по комплексному развитию не гарантирует выживаемость компании.
Вы можете читать структуру города, предвидеть дальнейшее его развитие, создавать действительно комплексные проекты развития, и при этом вас «съедят» другие компании просто потому, что жить хочется всем.
Самый яркий пример сегодня в Пензе — это проект комплексного развития территории «Поселок Юга» от компании «Термодом».
В Пензе это, наверное, единственная компания, которая действительно комплексно подходит к развитию города с учетом его структуры и планов развития. Да, к их проектам можно предъявить претензии и ткнуть носом в ошибки и нарушения, но других подобных компаний с действительно комплексным подходом к развитию в Пензе, похоже, нет.
И сегодня у компании проблемы, из которых она может и не выплыть. И все потому, что было за что ее потопить...
К чему это сказано?
Не следует входить в кризисную эпоху с привычными для прошлых лет уязвимостями.
Снос гостиницы «Интурист» — это уязвимость.
Строительство на территории городского парка (Комсомольский, Октябрьский или иной) — это уязвимость.
Строительство на территории промзоны (ЖБИ, ЗИФ, Кирпичный и т. д.) — это уязвимость.
Строительство на береговой линии (Набережная Суры, «Новобережье» ГПЗ, Арбековские пруды и т. д.), строительство в лесной зоне («Лес», «Акварель»), строительство в исторической охраняемой зоне города («Модернист», «Академия», «Веларт-сити» и подобные) — все это уязвимости.
Демонстративное нарушение нормативов по санитарным зонам у многих из этих проектов — это тоже уязвимость.
И каждой из этих уязвимостей воспользуются ваши «доброжелатели», а чиновники из соответствующих ведомств однажды не закроют глаза на эти нарушения.
И тут неважно, что есть «разрешения» и «было согласовано заранее». Не должно быть явного и кричащего всем повода, чтобы вас можно было потопить.
Также не следует забирать весь рынок себе. Чем больше компания, тем чаще ей ставят «подножки».
Нужна ассоциация пензенских застройщиков, где будут выработаны правила совместного выхода из кризиса, а строительные проекты должны быть ориентированы на интересы города!
Прошло время, когда строительному бизнесу было позволено всё. Наступило время, когда нужно переосмыслить ситуацию и определить приоритеты.
Все, кто желает предложить свои соображения, пишите в комментариях.
Следующая Глава 83
Данная глава, является частью цикла статей, посвященных теме комплексного развития Пензенского региона, на основе «новой» концепции кольцевой агломерации распределенного типа с зоной экологической безопасности».
Жду комментариев, обсуждений, конструктивной критики, но главное —
предложений по решению обозначенных проблем в каждой из статей.
Канал в Телеграмме, ВКонтакте и Дзене,
Пензе необходимо свое активное градостроительное сообщество! Только так, можно сделать город лучше!
Пензенский УрбанПензаЧат.
#Стройкомплекс #кризис #развитие