Мой путь был тернистым, но результат стоил свеч. Я взял семейную ипотеку под 5,9% на строительство дома без залога земли (она у меня в собственности, но банк не всегда охотно берёт участки с неопределённой стоимостью). Вот как это было.
Шаг 1. Выбор банка
Остановился на ДОМ.РФ, потому что они уверенно работают с ИЖС без готового дома. Важно: они требуют аккредитованного подрядчика или детальную смету при хозспособе.
Шаг 2. Документы
Стандартный пакет: паспорта, СНИЛС, выписка ЕГРН на участок (категория – ИЖС обязательно!), справка 2-НДФЛ и выписка из НПФ (у меня часть дохода от фриланса). Главная засада — справка о том, что на участке нет самовольных построек. Её берут в БТИ, и это заняло 2 недели.
Шаг 3. Оценка и первая заявка
Банк прислал оценщика. Тот оценил землю в 1,7 млн, хотя рыночная была 2,2 млн. Из-за этого снизили сумму кредита. Я попросил пересмотр с приложением независимого отчёта — угадайте, помогло! Добавили ещё 400 тыс.
Шаг 4. Счёт эскроу и график
Сейчас при ИЖС всё чаще используют эскроу — деньги подрядчику перечисляются только после акта этапа. Я прописал в договоре три транша: фундамент, стены/крыша, коммуникации. Ставка на время строительства не меняется.
Итог
Мне одобрили 6,8 млн на 25 лет. Платёж составил 41 200 ₽. С учётом роста цен на аренду, для нас это реально выгодно. Если кому-то нужен образец сметы или шаблон договора с подрядчиком – напишите в комментариях, вышлю. И обязательно подпишитесь, дальше будет больше инсайдов.