Приобретение жилья на вторичном рынке, в котором зарегистрирован несовершеннолетний ребёнок, сопряжено с повышенными рисками — даже если по закону согласие органа опеки не требуется. Разберёмся, почему так происходит и как обезопасить себя.
Нормативная база
Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ, согласие органа опеки и попечительства необходимо лишь в случаях, когда несовершеннолетний:
- имеет долю в собственности на квартиру;
- находится под опекой или попечительством;
- остался без попечения родителей.
Во всех остальных ситуациях (если ребёнок просто зарегистрирован, но не является собственником и имеет родителей) формально разрешение опеки не нужно.
Судебная практика
Однако судебная практика идёт дальше формальных требований закона. Конституционный суд РФ в Определении от 14 октября 2025 г. №2616‑О подтвердил возможность признания сделки недействительной по ст. 169 ГК РФ — если она совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.
Яркий пример — дело о продаже квартиры, где были прописаны бывшая супруга и несовершеннолетний сын продавца (ребёнок не являлся собственником). После покупки новая владелица попыталась снять их с учёта через суд. Первоначально иск удовлетворили, но после вмешательства прокурора решение отменили, а сделку признали недействительной. Причина: продавец знал, что у ребёнка нет другого жилья, и не выполнил обещания выделить средства на его покупку.
Ранее, в Постановлении от 8 июня 2010 г. №13‑П, КС РФ уже допускал возможность отмены подобных сделок ради защиты жилищных прав детей.
Как снизить риски?
Чтобы избежать проблем при покупке квартиры с зарегистрированным ребёнком:
- Выясните статус ребёнка: собственник он или просто прописан.
- Изучите обстоятельства: почему ребёнок зарегистрирован, но не проживает в квартире? Есть ли у него другое жильё?
- Попросите продавца предоставить документы, подтверждающие, что права ребёнка не нарушаются (например, соглашение с другим родителем).
- Проконсультируйтесь с юристом перед сделкой.
- Включите в договор пункт о гарантиях продавца: он должен подтвердить отсутствие претензий со стороны опеки и взять на себя ответственность за возможные последствия.
Вывод: даже если формально закон не требует согласия опеки, суд может аннулировать сделку, если установит злоупотребление правами продавца в ущерб интересам несовершеннолетнего. Тщательная проверка и юридическая поддержка — ключевые условия безопасной покупки.