В 2012 году жительница Лабытнанги оформила квартиру в собственность. В 2017 году городские власти изъяли её для реализации программы комплексного развития территории. Женщина получила другое жильё взамен, а в 2021 году продала его. Налоговая инспекция выставила требование: уплатите НДФЛ, потому что с момента регистрации замены прошло меньше пяти лет.
История дошла до Конституционного суда. 22 апреля 2026 года КС РФ вынес Постановление № 26-П и признал: такое налогообложение нарушает Конституцию РФ. Рассказываем, что это меняет и как этим воспользоваться.
💡 Почему раньше требовали НДФЛ с тех, у кого изъяли жильё
По общему правилу продать квартиру без НДФЛ можно, если владеть ею не менее пяти лет (ст. 217.1 НК РФ). Для единственного жилья минимальный срок сокращён до трёх лет. Продадите раньше: заплатите 13% с разницы между ценой продажи и ценой приобретения.
В 2019 году для участников московской реновации появилось исключение. Абзац 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ разрешил суммировать два периода владения: старой квартирой, снесённой по программе, и новой, полученной взамен. Владели прежней шесть лет и прожили в замене год? Суммарно семь лет. НДФЛ при продаже нет.
Жители других регионов, у которых государство или муниципалитет изымали жильё для собственных нужд, этим правилом пользоваться не могли. Формально ситуация такая же: принудительное изъятие, равноценная замена. Но льгота распространялась исключительно на московскую реновацию.
Именно это противоречие заметила жительница Лабытнанги и поставила перед Конституционным судом вопрос, который изменил правила для всей страны.
🔍 История из Лабытнанги, которая дошла до КС РФ
Квартира женщины не была признана аварийной. Городские власти Лабытнанги изъяли её по ст. 32.1 ЖК РФ в рамках программы комплексного развития территории (КРТ). Взамен она получила другое жильё.
В 2021 году женщина продала замену. Срок владения новой квартирой составлял около четырёх лет. Налоговая насчитала НДФЛ. Но если прибавить прежнюю квартиру, которой женщина владела с 2012 по 2017 год, суммарный период перевалил бы за девять лет.
Суд первой инстанции отказал в применении льготы: норма создана для Москвы, здесь не применяется. Апелляционный суд ЯНАО встал на её сторону и применил московскую льготу по аналогии. Кассационный суд это решение отменил: применение нормы о реновации к другим регионам расширительное толкование, которое закон не допускает. Верховный суд РФ отказал в рассмотрении жалобы.
Женщина обратилась в Конституционный суд.
⚖️ Что решил КС РФ 22 апреля 2026 года
Конституционный суд признал абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ неконституционным в той части, которая ограничивает льготу только московской реновацией и не распространяет её на другие случаи принудительного изъятия жилья.
КС РФ указал: ситуации по своей природе одинаковые. Человек лишился жилья не по своей воле, получил замену и намерен её продать. Рассматривать такую сделку как обычную куплю-продажу, где человек сам принял инвестиционное решение, несправедливо. Это нарушает принцип равенства граждан перед законом (ст. 19 Конституции РФ), право собственности (ст. 35 Конституции РФ) и принцип соразмерности ограничений (ст. 55 Конституции РФ).
До момента, когда законодатель внесёт поправки в НК РФ, КС РФ установил переходное правило: при продаже квартиры, полученной взамен изъятой для государственных или муниципальных нужд, в пятилетний срок засчитывается период владения прежней квартирой.
Правило применяется к двум основаниям изъятия:
ст. 32 ЖК РФ: изъятие жилого помещения для государственных или муниципальных нужд
ст. 32.1 ЖК РФ: изъятие в рамках КРТ (комплексное развитие территории)
🛡️ Кого льгота не защищает: важные ограничения
КС РФ специально оговорил случаи, где переходное правило не действует или работает иначе.
Первое ограничение: аварийное жильё. Если квартира, которую у вас изъяли, была официально признана аварийной, льгота не применяется в том же режиме. КС РФ разграничил два вида изъятия. Изъятие для нужд развития территории: государство осваивает землю или строит инфраструктуру. Изъятие аварийного жилья: государство устраняет угрозу для жизни жильцов. Логика разная, и правовые последствия разные. При аварийном жилье потребуется отдельный анализ конкретной ситуации.
Второе ограничение: завершённые судебные дела. КС РФ прямо указал: обязателен пересмотр только дела самой заявительницы. Другие граждане, чьи дела уже завершились вступившим в силу судебным решением не в их пользу, не вправе автоматически требовать пересмотра на основании этого Постановления.
Если же вы платили НДФЛ добровольно по решению налогового органа, без судебного разбирательства, возможности для защиты остаются шире.
📋 Пять практических шагов: что делать прямо сейчас
Шаг 1. Проверьте основание изъятия. Ваша квартира должна была быть изъята по ст. 32 ЖК РФ (для нужд государства или муниципалитета) или по ст. 32.1 ЖК РФ (в рамках КРТ). Не по основанию аварийности: именно для нужд города или государства. Проверьте соглашение об изъятии или судебное решение.
Шаг 2. Суммируйте периоды владения. Прибавьте срок, в течение которого вы владели старой квартирой, к сроку владения новой. Если суммарный результат превышает пять лет, НДФЛ при продаже замены не возникает. Если не превышает: возможно применение льготы для единственного жилья (три года) при соответствии условиям.
Шаг 3. Соберите документы. Вам потребуются: соглашение об изъятии или судебное решение, выписки из ЕГРН по обеим квартирам с датами государственной регистрации права собственности, договор мены или соглашение о предоставлении замены.
Шаг 4. Оцените текущий статус налогового вопроса. Если налоговая уже выставила требование об уплате НДФЛ: проверьте, не истёк ли срок на возражение. Если декларация уже подана и налог уплачен: возможна подача уточнённой декларации с возвратом излишне уплаченного налога. Для каждой из этих ситуаций порядок действий разный.
Шаг 5. Получите юридическое сопровождение. Постановление КС РФ чёткое, но практика налоговых органов и судов нижних инстанций будет формироваться. Именно первые дела создадут прецеденты. Грамотно выстроенная позиция со ссылкой на Постановление КС РФ № 26-П от 22.04.2026 здесь принципиально важна.
📌 Коротко о главном
Если государство изъяло вашу квартиру для нужд города или государства (не по основанию аварийности) и дало другое жильё взамен, при продаже замены можно суммировать оба срока владения.
Пятилетний минимум считается суммарно по двум квартирам. Превысили вместе пять лет: НДФЛ нет.
Правило действует уже сейчас на основании Постановления КС РФ № 26-П от 22 апреля 2026 года.
Изъятие аварийного жилья: к нему это правило применяется иначе, нужен отдельный анализ.
Завершённые судебные дела пересмотру не подлежат: ищите другие основания для защиты.
Попали в такую ситуацию или знаете кого-то в похожей? Пишите нам: rebogroup.ru
Разбор с образцами документов и уточнённых деклараций: dzen.ru/rgroup
Быстрые обновления по налоговым решениям судов: t.me/rgroupmedia
Сохраните статью: в нужный момент она может сберечь вам налог. Поделитесь с теми, кто получил жильё взамен изъятого, до решения о продаже.
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.
Источники: Постановление КС РФ № 26-П от 22.04.2026; п. 2 ст. 217.1 НК РФ; ст. 32, 32.1 ЖК РФ; ст. 19, 35, 55 Конституции РФ. Информация актуальна на апрель 2026 года.s