Застройщик ЖК в центре Челябинска продает часть коммерческих помещений
В центре Челябинска выставлено на продажу более 1100 кв. м коммерческой недвижимости в жилом комплексе «Алое поле». Объявление появилось на сайте «Авито». В нем сказано, что собственник готов за 243 млн руб. расстаться с значительной частью помещений на втором этаже торговой части комплекса. При этом большинство площадей обеспечено арендаторами, в том числе с длительными договорами. Прогнозируемый срок окупаемости объекта — около десяти лет. Эксперты отмечают удачную локацию объекта, но считают, что продавец завысил показатель трафика и стоимость почти в два раза. По их словам, в текущих условиях вкладываться в коммерческую недвижимость по такой цене нецелесообразно.
Объявление о продаже 1105,6 кв. м коммерческих площадей на втором этаже ЖК «Алое поле» подано от имени «официального отдела продаж» жилого комплекса. Здание расположено в самом центре Челябинска, на перекрестке Свердловского проспекта и проспекта Ленина. Общая цена помещений заявлена в 243,2 млн руб. — около 220 тыс. руб. за квадратный метр.
В объявлении указано, что к покупке предлагается девять отдельных помещений от 47,5 до 476 кв. м. Кроме того, в площадь включена терраса с видом на проспект Ленина площадью 129 кв. м.
Подчеркивается, что два из семи помещений свободны, а на остальные заключены договоры долгосрочной аренды со сроком до десяти лет.
В качестве арендаторов указаны гриль-ресторан «Шашлыкоff», ресторан «Уголь», магазин электроники «Оптогаджет», парикмахерская «Барбершоп», премиальный спа-салон и салон модной спортивной одежды и товаров для спорта.
Среди прочего указан высокий уровень трафика. Заявляется, что комплекс ежедневно посещают от 15 до 30 тыс. человек, а в выходные и праздники эта цифра доходит до 50 тыс.
Продавец готов рассматривать продажу как целиком, так и по частям.
«Алое поле» — комплекс из 32-этажного жилого дома, а также торговых и офисных площадей и фитнесс-клуба с большим бассейном, расположенных на первых пяти этажах здания. ЖК сдан в эксплуатацию в 2024 году, однако коммерческие помещения начали работу немного раньше. Застройщиком «Алого поля» выступила компания «Южуралспецмонтажстрой». По данным «СПАРК-Интерфакс», 32% доли организации принадлежат Анне Манкевич, 20% — Сергею Манкевичу, еще 16% — Ивану Манкевичу. По 16% владеют Игорь Вахтинский и Михаил Лукашкин.
На сайте ЖК «Алое поле» в разделе «продажа коммерческих площадей» также выставлены девять помещений из десяти, расположенных на втором этаже. Единственная площадь, которая не предлагается к покупке, является самой крупной и арендуется гипермаркетом электроники DNS.
Специалисты в области недвижимости скептически оценивают как объявленную продавцом стоимость выставленных на продажу помещений, так и заявленные характеристики объекта.
Совладелец агентства недвижимости R.I.C.H. Максим Фридман отмечает удачную локацию объекта, но также выделяет его «слабости».
«Локация у объекта — прекрасная, возможно, лучшая во всем Челябинске. Но есть и определенные слабости, которые делают заявленную владельцем цену не вполне адекватной текущей ситуации. В первую очередь, это расположение на втором этаже. Для коммерческой недвижимости это всегда дисконт от цены первого этажа, и дисконт значительный, порой до 50%. И если брать за норму цену первого этажа в подобной локации в Челябинске за 250 тыс. руб. за „квадрат“, то второй этаж — это совсем не 220 тыс. руб., а значительно меньше»,— подчеркнул Максим Фридман.
У эксперта также вызвал вопросы заявленный продавцом трафик.
«Как именно он измерялся? Кем? Сколько из этого числа посетителей поднимались на второй этаж? И не забывайте, что сейчас малому и среднему бизнесу, который составляет основу арендаторов помещений, по всей стране очень непросто»,— отметил Максим Фридман.
«Недвижимостью нужно управлять и делать это качественно и прозрачно. А значит, новый владелец как минимум должен будет подумать об управленческих расходах — на обслуживание помещений, коммунальные платежи, налоги на недвижимость и на доход от аренды, затраты на обеспечение безопасности, качественную логистику, зарплаты сотрудникам. В общем, забот будет много»,— поделился эксперт.
Максим Фридман также заключил, что из-за нынешней ситуации в экономике и уровня процентных ставок серьезные наличные суммы проще и выгоднее держать на банковских депозитах, нежели вкладывать их в недвижимость с завышенной ценой.
Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов считает, что цена и сроки окупаемости, заявленные продавцом,— характерный пример переоценки региональной коммерческой недвижимости, упакованной в формат готового арендного бизнеса.
«Заявленный срок окупаемости соответствует ставке капитализации около 10%, что является уровнем доходности трофейных объектов „первой линии“ в Москве. Для помещений на втором этаже ТРК в региональном городе адекватный рыночный cap rate сегодня составляет 13–15%, а с поправкой на специфические риски — выше»,— считает господин Ахмедзянов.
«Структура объекта содержит несколько факторов, снижающих реальную доходность относительно маркетинговой. Из девяти помещений два вакантны — это уже 22% потенциальных потерь дохода. Второй этаж в региональных ТРК исторически уступает первому по ставкам на 30–50%, а заявленный трафик 15–30 тыс. посетителей в день относится ко всему комплексу, а не к конкретному уровню. Состав арендаторов смешанный: рядом с относительно устойчивыми форматами присутствуют сегменты с высокой ротацией — премиальный ресторан, SPA, барбершоп на втором этаже регионального ТРК редко удерживаются дольше двух-трех лет»,— рассказал Станислав Ахмедзянов.
По его словам, чистый операционный доход объекта вряд ли превышает 14–15 млн руб. в год с учетом операционных расходов, управляющей компании, налогов и ремонтов. Станислав Ахмедзянов заключил, что справедливая стоимость помещений — в диапазоне 100–120 млн руб.
По мнению Ахмедзянова, в текущих экономических условиях, когда банковские депозиты и так обеспечивают двузначную доходность, премия за риск при вложении в подобные объекты фактически отрицательная. Более интересную для вложений доходность сегодня показывает сегмент складской недвижимости класса А, где ставки аренды растут на фоне дефицита качественного предложения, а ставки капитализации находятся на здоровых рыночных уровнях 11–12%.
Дмитрий Моргулес