Да, вторую ипотеку взять можно, даже если первая ещё не закрыта, но банк будет смотреть на вашу долговую нагрузку, доход, кредитную историю и то, насколько комфортно вы сможете тянуть два крупных кредита одновременно.
Когда банк одобрит вторую ипотеку ?
Главный вопрос для банка не сколько ипотек у вас уже есть, а хватит ли дохода на все обязательства. Если после всех платежей у вас остаётся нормальный запас денег, шансы на одобрение есть.
Банк обычно оценивает:
• Официальный и подтверждаемый доход;
• Текущие кредитные платежи;
• Наличие просрочек;
• Размер первого взноса;
• Стабильность работы и стаж;
• Кредитную историю.
Если первая ипотека платится без задержек, доход вырос, а долговая нагрузка не стала критичной, вторая ипотека вполне реальна.
Что сильнее всего влияет на решение ?
На практике решают три вещи: доход, первый взнос и долговая нагрузка. Если у вас уже есть одна ипотека, банку важно понять, останется ли у вас деньги на жизнь после второго ежемесячного платежа.
Чем выше сумма первой ипотеки и чем меньше свободных денег остаётся после неё, тем сложнее получить новую. Если же первая квартира уже частично выплачена, доход вырос или появился созаёмщик, шансы становятся заметно выше.
Чаще всего вторую ипотеку оформляют, если:
• Нужно купить квартиру ребёнку;
• Первая квартира сдаётся, а вторая нужна для переезда;
• Семья расширяется и нужно большее жильё;
• Первая ипотека осталась как инвестиционный объект;
• Покупается недвижимость в другом городе.
Банку в целом всё равно, зачем вам вторая ипотека, если вы укладываетесь в его требования. Но для собственной финансовой безопасности важно заранее просчитать нагрузку.
Какие риски есть ?
Самый очевидный риск — это перегрузить бюджет. Две ипотеки одновременно могут быть нормальной схемой только при стабильном и достаточно высоком доходе. Если один из доходов исчезнет, начнутся проблемы уже по обеим выплатам.
Ещё один риск снижение одобряемой суммы. Даже если банк согласен на вторую ипотеку, он может предложить меньший лимит, чем вы ожидали. Тогда придётся либо увеличить первоначальный взнос, либо выбрать более дешёвый объект.
Как повысить шансы на одобрение ?
Чтобы банк охотнее дал вторую ипотеку, обычно помогают простые шаги:
• Увеличить первоначальный взнос;
• Закрыть лишние кредиты и кредитные карты;
• Добавить созаёмщика;
• Подтвердить дополнительный доход;
• Выбрать более скромный объект;
• Подать заявку в банк, где уже есть положительная кредитная история.
Если первая ипотека уже давно и аккуратно обслуживается, это тоже плюс. Для банка такой заёмщик выглядит надёжнее, чем человек без кредитного опыта.
Что выгоднее: вторая ипотека или продажа первой квартиры ?
Иногда вторая ипотека — правильное решение, но не всегда. Если первая квартира не приносит дохода и не нужна, иногда выгоднее продать её и использовать средства как первый взнос для нового жилья. В этом случае долговая нагрузка будет ниже, а условия по новой ипотеке лучше.
Если же первая квартира сдаётся и покрывает часть платежа, вторая ипотека может быть вполне разумной схемой. Тогда важно считать не только платёж по кредиту, но и реальный денежный поток от аренды.
Вывод
Взять вторую ипотеку, пока первая ещё не погашена, можно. Но банк одобрит её только в том случае, если ваш доход позволяет спокойно обслуживать оба кредита, а кредитная история и финансовое поведение выглядят надёжно.
Главное правило простое: не смотреть только на возможность получить кредит, а сначала понять, сможете ли вы комфортно жить с двумя ипотеками одновременно. Это тот случай, когда одобрение банка ещё не значит, что сделка действительно выгодна.