Инвестиции в гостиничную недвижимость? - Ни в коем случае!
В настоящее время, отсутствует законодательная база в отношении защиты прав миноритарных инвесторов (коими являются покупатели номерного фонда). Это является наглядной "платформой" для заманивания наивных инвесторов в ловушку, организуемую шустрыми застройщиками и их подельниками. Даже если этот объект строится по договорам долевого участия (ДДУ, Закон 214-ФЗ). За деньги наивных инвесторов, желающих заработать на гостиничной недвижимости (далее по тексту: наивных "буратинок" на полях "Чудес") Застройщик со своими подельниками построит целое здание (бесплатно для себя), напишет в проектной декларации кучу коммерческих помещений лифтовые холлы, подсобные помещения, «эксплуатируемые кровли» (которые фактически не эксплуатируются) и др., которые после сдачи здания в эксплуатацию запишет на себя любимого. Вот как это выглядит на практике:
Далее застройщик, владея 29-39% площадей здания гостиницы, пригласит "своего" Арендатора-отельного оператора, или сам учредит юрлицо для управления процессом дальнейшего отжима денег у наивных "буратинок". И вот как они будут это делать: схема несложная. С "буратинками" Арендатор заключит договор от т.н. "дохода минус расходы", вот как этот например:
А вот между собой Застройщик-Арендатор уже заключат договор по фиксированной ставке.. И как говорят:...будьте внимательны.. следите за руками...,- за помещения, которые практически не приносят дохода: (продпищеблок, аквазона, подсобные помещения, лифтовые холлы и проч.),- они рассчитываются между собой невзирая на "всякие там доходы и расходы". Умножайте площадь здания в размере 29-40% на фиксированную ставку,... и живите себе спокойно, счастливо и стабильно...за счет попавшихся в ловушку "буратинок". Вы спросите, а почему собственно говоря, в "ловушку"? А потому дорогой читатель, что гостиничный номер, это не квартира. Жилую недвижимость вы сможете реализовать в два раза быстрее. А гостиничный номер и вовсе можете не продать. Особенно после известного Постановления Правительства от 27.12.2024г. №1952 в соответствии с которым с 01.09.2025г. установлены обязательные Правила формирования и классификации в сфере туристской индустрии, и в следствие этого каждый из собственников не имеет возможности «классифицировать» отдельный номер гостиницы (кубометров воздуха, внутри стен). И если вы не "классифицировали" свой номер, и не пригласили управляющую компанию, то вы и не имеете права легитимно сдавать номер в аренду. Только для личного проживания. Напомню, что когда "буратинки" входили в этот коммерческий проект, - у них не стояла задача самим проживать в этом номере. Но и это еще не все, господа "присяжные заседатели". У застройщика "со-товарищи", аппетит ( жадность) как говорят приходит во время еды. Они еще больше нагружают бюджет расходов здания гостиницы, - пригласив для целей "эксплуатации" еще одно юрлицо ( которое конечно же является своим кровным). Во-первых этими расходами на "эксплуатацию" уменьшить налогооблагаемую базу (дробление бизнеса), во-вторых отжать у наивных "буратинок" еще денежек... И потом..., как говорят на "чистом глазу".. опять следите за руками...прислать собственникам номеров бумажку в которой, они не то что не заработали, но еще и должны оказались... Наглость жадности не имеет границ (см. документ) (- 26 700 руб. заплатите нам пожалуйста за то, что мы здесь "рулим"):
Конечно же некоторые инвесторы,- собственники номеров, с первых двух месяцев "эксплуатации" таким Арендатором-туроператором- "эксплуататором трудового народа" поняли во что они "вляпались", но до других собственников понимание приходило через квартал, полгода, до некоторых до сих пор "доходит". И когда все-таки приходит "созревание", собственники пытаются как-то объединиться, создать коллегиальный орган, -Товарищество Собственников Недвижимости (ТСН). Но не все так просто. Собственники находятся в разных регионах страны и даже если каким-то чудом договорятся и проголосуют 60% физ или юрлиц "За", то кворума может и не быть, так как голосование происходит площадями. А вот площади до кворума может и не набраться, так как застройщик "оттяпал" себе единолично 40% площади., - а это очень много. Учитывая специфическую особенность коммерческого здания, построенного по ДДУ, то законодательство РФ ( ГК РФ, ЖК РФ) не предусмотрело защиту прав т.н. миноритариев,- инвесторов-собственников номерного фонда гостиниц. По данной проблеме даже проинформирован государственный орган,-Минэкономразвития. Поднятая собственниками проблема признана и подтверждена в данном ответе:
Остается попавшим в мышеловку собственникам искать правды в Прокуратуре и Суде на предмет того , что застройщик, имел право заключить Договор управления с отельным оператором - управляющей компанией (УК) до проведения открытого конкурса на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ). По истечении данного срока застройщик и остальные собственники помещений в соответствии с п. 2 ст. 161 ЖК обязаны были выбрать один из способов управления зданием на Общем Собрании Собственников (ОСС).
Но это, канитель долгая и непредсказуемая...Результат же "инвестирования" налицо: за год работы любовной связки застройщик-отельный оператор, собственники номерного фонда "заработали" 3,83% годовых. И вообще, за все эти три года получилось 3,83%. Можно было три года назад (именно тогда было сделано вложение в гостиничный номер) положить деньги в банк и получать 11,5% годовых. А за эти три года получить 32-35% от вложенных средств. Так что даже и не суйтесь в эту "заманиловку". Это мы, - потерпевшие, и попробовавшие это г-вно,- говорим вам это.