Город – неестественная среда обитания для человека, не говоря уж про мегаполис. Никогда в исторической ретроспективе человек не сталкивался с таким количеством «соседей», никогда не было так шумно, тесно и высоко. Мегаполис как место проживания удовлетворит ваше рациональное «я», т.к. там удобно, много точек досуга, близко к работе, а недвижимость преимущественно дорожает. Но не устроит глубинное «я», ведь ваша природная, инстинктивная прошивка начнет глючить, формируя чувства опасности, стресса и предчувствия катастрофы. Причем вы этого даже не поймете – просто «почему-то» портится настроение, ухудшается здоровье и появляются нехорошие мысли. О столкновении программ и возможных путях решения рассказывалось в книге Мифы и парадоксы недвижимости.
Пытаясь убежать от самих себя, люди накупают квартир или обращают свой взор на загородный рынок, чувствуя, что там их спасение. Но все совсем непросто. Взять и переселиться за город – затратно, сложно логистически, а результат отчего-то отличается от картинки в голове. Какие вообще есть варианты решения:
А. Расширить пространство в самом городе (мегаполисе).
B. Купить в дополнение к квартире загородный дом.
C. Только загородный дом.
D. Связка квартира + дача.
И что имеем. Вариант А – безумно дорого. Вариант B – просто дорого. Вариант C – допустимо, но возникнут логистические проблемы, если источник дохода остался в мегаполисе. Вариант D – самый экономичный, но предполагает некоторые бытовые неудобства.
Проблема стратегического уровня
Основная проблема стратегического уровня заключается в том, что народ подсознательно стремится за город, но не может правильно для себя сформулировать, зачем он это делает. Соответственно, по факту избирается ошибочный способ. Например, какой-то чувак затевает строительство огромного дома в 20 км от МКАДа, где уже сложилась высокоурбанизированная зона: с перегруженными шоссе, заборами и лающими псами. И, по сути, меняет шило на мыло, убегая из одной тюрьмы в другую, из каменных джунглей — в газобетонные. Да еще и кучей сожжённых средств… Ресурсы тратятся впустую, а основная задача — избавление себя и близких от стресса, связанного с проживанием в урбанизированной зоне — не решается. Что толку, что дом огромный, если за пределами коттеджа – все та же городская среда, только еще более тесная и грязная по факту, а все перемещения возможны только на машине.
В качестве примера возьмем такую, почти рандомную, картинку, взятую с панорамы. Типичный коттеджный пейзаж, небольшая дорога, даже не шоссе. Что тут не так? – а то, что оттуда нет выхода! Идти некуда, только по обочине дороги, рискуя быть сбитым проезжающим автомобилем. Тротуаров и даже тропинок нет — единственный вариант — сесть в машину и куда-то поехать. Получается, кто-то мечтал о просторе, а получил мир, скукожившийся до размера участка и рабство от автомобиля.
Для контраста возьмем дорогу в типичном дачном поселке. Разница заметна невооруженным взглядом. Намного спокойнее и уютнее, не так ли? И это не случайно. Ведь основные дачные поселки формировались в эпоху СССР и были по-своему продуманными и сбалансированными. Во-первых, поселки ориентировались не на комфорт, а на близость к природе, то есть лучше удовлетворяли инстинктивной прошивке. Во-вторых, из-за того, что в СССР автомобили имелись далеко не в каждой семье, поселки строились в расчете на пеших дачников и не так зависели от автомобильной инфраструктуры. Соответственно, пространство вокруг не было так загажено машинами.
Поэтому, хорошо взвесив все эти соображения, а также доверившись интуиции, автор отверг все варианты, связанные с коттеджными поселками и загородными джунглями, а направил свой взор в сторону классической дачи. Ведь главный смысл не в моде и понтах, и даже не в метраже, а в том, чтобы загородная резиденция компенсировала недостатки городской квартиры. Квартира – покупка для разума, а дача – для души.
Экономический смысл покупки дачи
Статью антирента дач почему-то многие восприняли как призыв отказаться от дачи, ведь дача — не модно, хотя там прямым текстом говорилось, что с точки зрения покупателя смысл тут есть. Позвольте самого себя процитировать:
Антирента дач наносит глубокий экономический ущерб своим владельцам, если те захотят отбить свои затраты. Однако для покупателей это скорее благо – ведь можно купить объект существенно дешевле, чем если затевать строительство самостоятельно.
Сейчас кого ни спросишь – все только и занимаются тем, что ноют, как подорожала недвижимость. У них под ногами буквально валяется супердешевая недвижимость, и никому не надо. То ли дело новостройки без отделки по 20+ миллионов. Но дело не только в дешевизне, а в простой идее: можно купить объект дешевле, чем его стоит построить. Где еще такое возможно? Если вы самостоятельно строите дом, а потом пытаетесь его реализовать, это, разумеется, принесет вам убыток (ваши затраты превысят цену сделки), но если вы действуете как покупатель, то все наоборот! Вы покупаете объект дешевле, чем это стоит по затратам.
Например, хозяин дачи вложил в нее 4 млн, а если ему приспичило ее продавать, вынужден скидывать за 2 млн. Покупая ее, вы экономите 2 миллиона! Чем же это плохое вложение? — естественно, не надо понимать покупку как инвестицию в привычном смысле. Монетизировать свою выгоду не получится: если вы потом сами захотите избавиться от такой собственности, то так же будете вынуждены ставить «2», а не «4». Но сэкономить, если уже решили остановиться на этом варианте, – вполне реально.
Итак, резюмируем:
- покупать объект с антирентой выгодно, но только для практического использования, а не с целью выгодной перепродажи
Какие еще закономерности мы можем зафиксировать:
1. Антирента при прочих равных будет тем выше, чем дальше от города. Так что, как ни странно, при удалении от мегаполиса экономия от покупки растет. Но важно не перестараться, т.к. ездить в «муркину попу» потом придется вам.
2. На непрестижных направлениях при прочих равных антирента выше. Построить дом одинаково что на Рублевке, что на Владимирке. Но во втором случае цена будет в несколько раз ниже.
3. Естественно, покупать надо «не гнилушки», а дома с высокой внутренней стоимостью, куда хозяева серьезно вложились. Таких домов на удалении не будет много.
4. Лучше покупать готовые дома, не требующие серьезных вложений. При любых вложениях вы сами попадетесь в ловушку, в которую угодил предыдущий продавец. Свои затраты вы не отобьете.
5. «Антирента», вообще говоря, не обязательно относится к дачам, самостройщики (о которых была речь в предыдущей статье) точно также будут вынуждены продавать в убыток, если потребуется выйти в кэш.
Надеюсь, кому-то озвученные принципы помогут сделать правильный выбор (кстати, автор в данном случае не теоретизирует, а реально сам так и поступил). На всякий случай повторюсь, дача — не вещь себе, не панацея и не самостоятельная покупка, а лишь антитеза к городской квартире. Дача впридачу. Посмотрим, как оно будет, но надеюсь, это последняя статья серии про дачи.
/////
Друзья, в продаже появилась книга Мифы и парадоксы недвижимости от автора, которую он давно обещал! Читайте, покупайте и оставляйте отзывы.