Схема Долиной и сделки.
После появления "схемы Долиной" риелторы предлагают разные способы обезопасить сделку, с тем чтобы обманутый мошенниками продавец не потребовал квартиру обратно. Однако, учитывая сложившуюся судебную практику, все эти способы не работают.
То есть не помогает буквально ничего и доходит до абсурда:
Так, покупатель Юрий К. в день сделки отвел продавца на обследование в больнице им. Сербского (Главное психиатрическое научное заведение страны!),которое показало, что с продавцом всё в порядке, его мотивы понятны и он осознает, что делает. Это была не просто справка, а исследование с психиатром и психологом.
Психолого-психиатрическая экспертиза - абсолютно новая услуга в России, появившаяся именно в связи с появлением «эффекта Долиной» и многими воспринятая как единственный способ защиты от оспаривания сделки по статье 177 ГК РФ. Эта услуга оказывается только в Национальном медицинском исследовательском центре психиатрии и наркологии имени В.П. Сербского Министерства здравоохранения Российской Федерации (ФГБУ «НМИЦ психиатрии и наркологии им. В.П. Сербского» Минздрава России).
Однако после сделки, и конечно же после получения денег, продавец заявил, что действовал под влиянием мошенников, квартиру продавать не собирался, обратился в полицию.
Возбуждено уголовное дело, в рамках которого была назначена экспертиза в психиатрической больнице им. Алексеева. Согласно выводам экспертизы, у продавца не обнаруживается каких-либо выраженных нарушений восприятия, внимания, памяти, мышления, интеллектуальных и личностно-мотивационных расстройств, а также индивидуально-психологических особенностей, которые бы ограничивали его способность правильно воспринимать обстоятельства, имеющие значение для дела, и давать о них показания. Повышенной внушаемости и пассивной подчиняемости, склонности к повышенному фантазированию не выявляется.
Затем в дело вмешивается прокурор и заявляет иск о признании сделки недействительной.
В качестве аргументов истец заявляет, что стоимость квартиры была существенного занижена, квартира была продана на 25% ниже рыночной цены. Также истец указывает на ускоренный характер сделки (заключение договора в день приезда ответчика из другого региона) и отсутствие должной осмотрительности со стороны покупателя при приобретении имущества у лица преклонного возраста. Это его единственное жилье.
Суд назначает новую экспертизу, уже в НИИ Психиатрии им. Сербского,
по результатам которой установлено, что продавец не мог понимать значения своих действий в момент сделки, поскольку находился в состоянии повышенной тревожности и эмоционального напряжения, испытывал сильный страх, был фиксирован на сложившейся психотравмирующей ситуации, связанной с угрозой его имуществу, и способах ее разрешения. Смоделированная и навязанная ситуация, представлялась ему сложной, опасной и субъективно безвыходной. Продавец считал, что единственной возможностью избежать неблагоприятных последствий будет строгое следование всем инструкциям, поступающим от звонивших ему лиц, которые демонстрировали осведомленность в решении подобных проблем и создавали у него иллюзию контроля ситуации.
В итоге сделка расторгнута. Квартира возвращена продавцу, который обязан вернуть покупателю полученные у последнего деньги, если они у него будут.
Что прослеживается в этой сделке и большинстве подобных?
1. Пожилой продавец (что бывает часто, но не обязательно).
2. Срочная продажа квартиры под предлогом переезда к сыну и т.д.
3. Расчеты наличными (всегда)
4. Заниженная цена квартиры.
Как себя обезопасить?
Есть «красные флаги».
Если человек много лет живет в квартире (в указанном случае 56 лет!) и внезапно ее продает, якобы ради переезда далеко-далеко, иногда даже в другую страну. Это должно внушить определенные сомнения. Пожилые люди не склонны бросать все и куда-то мчаться. Ели он переезжает к сыну, пусть покажет документы сына, переписку с сыном о переезде, доказательства того, ГДЕ ОН БУДЕТ ЖИТЬ, причем это необходимо проверить и твердо в этом убедиться. Поговорить с сыном. убедиться, что говорите именно с сыном (мошенники иногда сопровожддают пожилых людей как якобы их дети).
Требование расчета наличными – стопроцентный красный флаг. Кроме того, суд расценивает это как доказательства недобросовестности покупателя.
Пожилой возраст ОДИНОКОГО продавца.
Тайны, упорное нежелание знакомить с членами семьи, если они есть.
Заниженная цена квартиры. Помним поговорку о бесплатном сыре.
Соглашаясь на подобные условия, вы очень сильно рискуете, и никакая справка от психиатра о вменяемости продавца не поможет. Известны также случаи, когда продавца в день сделки уговаривал представитель полиции, представитель банка. Но продавец упорно утверждал, что никакие мошенники ему не звонили и ни в какой операции ФСБ он не участвует. Ох уж эти хитренькие, себе на уме шпионы-пенсионеры!
Что же делать?
Если вы покупаете не новостройку, а квартиру вторичного рынка, вас спасет только одно- альтернативная сделка. Плюс страхование титула, но не где попало. Более подробно мы об этом напишем через несколько дней.