Эксперты фиксируют осторожное возвращение частного инвестора на рынок недвижимости и вместе с тем констатируют: модель его поведения меняется, что оказывает влияние и на формирование предложения. "ДП" изучил, какие объекты будут в зоне интереса в ближайшее время.
Пока говорить про уверенный рост не приходится: по данным IBC Real Estate, в России в I квартале 2026-го объём инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость снизился на 30% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Почти такой же показатель указывают и в Nikoliers. В целом меняются паттерны финансового поведения, замечают аналитики. Из ярких трендов — диверсификация портфеля и интерес к "неклассическим" инструментам, новым нишам. Эксперты отмечают и смещение спроса: региональные объекты на фоне столичных привлекают более лояльными условиями — здесь Петербургская агломерация находится в числе фаворитов. Также вырос в ценности параметр уникальности: предложения, локации или самого формата. По словам экспертов, подобные объекты обещают устойчивый рост стоимости.
Инвестор стал не просто более осторожным, требовательным и прагматичным: он хочет меньше вовлекаться в процесс управления недвижимостью. Или иначе — понятная инвестиционная модель становится основой запроса. "Финам Брокер" пишет, что готовность делегировать операционную деятельность специалистам рынка наиболее характерна для инвесторов с капиталом 5-15 млн рублей. Ещё одно наблюдение экспертов рынка: омоложение аудитории.
Впрочем, в настоящий момент в принципе формируется новый профиль инвестора. Эксперты выделяют три основных типажа. Первый — эмоционален и воспринимает недвижимость не столько как актив, сколько как часть своего образа жизни: он использует объект не только с целью получения пассивного дохода, но и для собственного отдыха, временного проживания или просто смены обстановки. Поэтому для таких покупателей важны архитектура и окружающий контекст.
Наиболее массовым является второй тип инвесторов: "уставший арендодатель". То есть тот, кто уже хорошо знаком со всеми подводными камнями рынка аренды. И как раз для этой категории наиболее важна модель управления объектом, чтобы сократить своё участие в процессах до минимума.
Для "рационального инвестора" — в приоритете финансовая составляющая и обоснованная экономика проекта. Этот тип инвесторов готов сравнивать варианты, пока не найдёт наиболее подходящий по доходности, срокам окупаемости, допускаемым рискам. Однако именно такие инвесторы чаще открыты новым инструментам и форматам на рынке — при понятной логике дохода.
При этом наиболее востребованных типа объектов тоже три. Эксперты не скидывают со счетов жилую недвижимость — но с уточнением: "концепция должна быть уникальной". Далее — сервисная недвижимость, предпочтительно под управлением опытного оператора. И третий вариант — курортная.
"Важно, что у инвестора появилась возможность выбора. Раньше он был ограничен классическими инструментами — жильём или коммерческой недвижимостью. Сегодня появились альтернативные форматы, и он может позволить себе быть более избирательным и более рациональным в своих решениях. Он стал более профессиональным. Если раньше он действовал на уровне тактики — условно, как сдать конкретную квартиру, — то сегодня он мыслит категориями рынка. Он анализирует тренды в туризме, в экономике, оценивает, какие сегменты будут расти и почему. Это уже уровень стратегического выбора", — комментирует Илья Ященков, генеральный директор "Место Смолячково".
На этом фоне растёт спрос на загородную курортную недвижимость, замечает собеседник "ДП". Чему способствует несколько факторов: растущий турпоток, повышение интереса к wellness-форматам, а также дефицит качественной инфраструктуры для отдыха вблизи крупных городов. Доход в подобных проектах формируется не только за счёт самого номера, но и благодаря качеству сервиса и наполнению объекта: акватермальные комплексы, спа-зоны, рестораны, оснащение для занятий спортом и т. д.
Такой формат обеспечивает равномерную загрузку в течение всего года, поскольку происходит смена поведенческих паттернов: загородный отдых перестаёт быть исключительно отпускным сценарием, говорят эксперты. "Забота о себе" и своём здоровье, запрос на доступный отдых рядом с местом проживания, позволяющий в короткие сроки сменить обстановку, стали устоявшимся трендом. "Люди хотят иметь возможность за час-полтора доехать до места, где можно полноценно перезагрузиться. Это становится новой нормой", — добавляет Илья Ященков.
Генеральный директор "Место Смолячково" также прогнозирует, что капитализация курортных объектов в среднесрочной и долгосрочной перспективе будет выше, чем у уже сформировавшихся сегментов — например, городских отелей или апартаментов. "Это связано как с дефицитом качественной инфраструктуры, так и с ростом внутреннего туризма", — поясняет эксперт.