Покупка недвижимости на торгах по банкротству часто воспринимается как один из самых надёжных способов приобрести жильё или коммерческий объект. В отличие от сделок с частными лицами, здесь вся процедура проходит под контролем арбитражного управляющего и суда, что минимизирует риск мошенничества, скрытых обременений или внезапного появления третьих лиц с правами на объект.
Но бывает и по-другому.
Ко мне обратился клиент, который приобрёл недвижимость на торгах по банкротству. Он был убеждён, что выбрал самый безопасный путь. Однако на практике всё оказалось не так просто. Переход права собственности затянулся на долгое время, а в договоре купли-продажи содержался весьма неожиданная формулировка: «Договор считается заключённым с момента регистрации права собственности».
В чём подвох?
С юридической точки зрения договор купли-продажи недвижимости считается заключённым с момента его подписания обеими сторонами. Регистрация перехода права собственности — это уже исполнение договора, а не момент его заключения.
Если в договоре указано, что он считается заключённым только после регистрации права собственности, возникают следующие риски:
- Неопределённость статуса сделки. До регистрации права собственности договор юридически не действует. Это значит, что продавец может попытаться отказаться от сделки, а покупатель не сможет требовать исполнения обязательств через суд.
- Риск двойной продажи. Недобросовестный продавец может заключить аналогичный договор с другим лицом. Если право собственности будет зарегистрировано на второго покупателя, первый останется ни с чем.
- Сложности с возвратом средств. Если сделка сорвётся по вине продавца, покупателю будет крайне сложно доказать факт заключения договора и потребовать возврата задатка или убытков.
- Проблемы с судебными спорами. В случае возникновения спора суд может признать такой договор незаключённым, так как условие о моменте заключения противоречит закону.
Как правильно?
В договоре должно быть чётко указано, что он вступает в силу с момента подписания сторонами. Условие о переходе права собственности должно касаться только исполнения обязательств, а не факта заключения сделки.
Рекомендация: если вы столкнулись с подобным пунктом в договоре купли-продажи, не подписывайте его. Обратитесь за консультацией к юристу для корректировки условий или выберите другую недвижимость. Безопасность сделки всегда должна быть на первом месте.
