Отсылка к «делу Долиной» не помогла: ВС признал сделку по продаже квартиры недействительной

73-летняя женщина спешно продала единственное жилье по заниженной цене директору риелторского агентства — а затем оспорила сделку, указав, что действовала под влиянием мошенников. Денежные средства она передала «курьеру» якобы для сохранности, однако обратно их не получила.

Первая инстанция отказала: внешне поведение продавца выглядело последовательным, а сам факт возбуждения уголовного дела не свидетельствует о недействительности сделки.

Апелляция заняла иной подход, опираясь на судебную психолого-психиатрическую экспертизу: установлено, что истец не понимала значение своих действий. В результате договор признан недействительным с применением реституции.

ВС поддержал эти выводы (№ 84-КГ26-1-К3), указав, что заблуждение носило существенный характер: при разумной оценке обстоятельств сделка не была бы совершена.

Ключевые акценты:

— «универсального иммунитета» для покупателей после «дела Долиной» не существует
— стандарт добросовестности носит дифференцированный характер
— профессиональный участник рынка обязан проявлять повышенную степень осмотрительности
— существенность заблуждения оценивается через фактическое понимание действий

ВС фактически указал: наличие специальных знаний и очевидных аномалий сделки (срочность, заниженная цена, уязвимое положение продавца) исключает возможность ссылаться на добросовестность в упрощенном виде

Практическое значение

Суды смещают акцент с формальной оценки поведения сторон на анализ реального волеизъявления. Баланс интересов выстраивается через соотношение:

- заблуждение продавца
- осмотрительность покупателя

Иначе говоря, критерий добросовестности приобретает содержательное наполнение и не может применяться автоматически.

✍🏻 дело № 84-КГ26-1-К3