Ипотека, жилищные сбережения граждан, накопительно-ипотечные системы и другие способы приобретения недвижимости.
В небольшом интервью рассмотрели наиболее распространенные способы приобретения жилья (рубрика «На своих квадратных Филиала ППК «Роскадастр» по Республике Башкортостан)
Какие изменения происходят в ипотечных программах?
Ставки по рыночной ипотеке остаются высокими, и брать такие кредиты зачастую неразумно. Льготных программ тоже осталось мало, да и под условия подходят не все категории граждан. Семейная ипотека стала более адресной и претерпела изменения. С 1 февраля 2026 года в программе семейной ипотеки введено правило «одна семья – одна льготная ипотека». Супруги автоматически становятся созаемщиками при оформлении кредита, то есть один кредит выдается на всю семью. Последние годы семейная ипотека была драйвером рынка.
Кто обычно берет ипотеку? Каков портрет заемщика?
Основные заемщики – это граждане в возрасте от 20 до 40 лет, таких около 70%.
Банки в последние годы выдают все более длинную ипотеку. Основная часть кредитов выдается на 25–30 лет. Это значит, что увеличивается средний срок, в течение которого планируется погашение ипотеки, то есть растет доля заемщиков, которые закроют ипотеку ближе к 55–60 годам.
Сейчас многие ипотечные кредиты взяты по низким ставкам, поэтому в условиях высоких рыночных ставок, люди не особо торопятся погашать долг досрочно, с опережением графика.
Доля «просрочек» по ипотеке в последнее время растет?
Да, это связано прежде всего с тем, что как раз в 2023 и 2024 годах, до отмены широкой льготной ипотеки, банки активно выдавали ипотеку людям с низким первоначальным взносом и высоким уровнем долговой нагрузки.
На данный момент банки фиксируют ухудшение качества обслуживания кредитов. Выросла доля кредитов, платежи по которым просрочены на 90 дней и более, а рост происходит как раз за счет кредитов, которые выдавались на более мягких условиях.
Широкие программы льготного ипотечного кредитования в конечном счете снизили доступность жилья?
В 2020 году была введена широкая льготная ипотека, которая была доступна практически каждому, а доступность недвижимости при этом не возросла. Это связано прежде всего с тем, что рост цен на жилье опережал рост доходов населения.
Во время пандемии программа льготной ипотеки пришлась как нельзя кстати, и была востребована, но не была вовремя прекращена. К тому же принцип «одна ипотека в одни руки» был введен значительно позже. Люди часто брали несколько льготных ипотечных кредитов под «инвестиционные квартиры», несмотря на то, что Банк России всегда выступал за адресный, а не массовый характер таких программ.
В последние годы становилось все больше заемщиков, у которых помимо ипотеки есть еще какой-то кредит: необеспеченный (кредит без необходимости подтверждать гарантии возврата) или автокредит. И только лишь треть ипотечных заемщиков не имеет других кредитов.
Ужесточаются ли требования к заемщикам?
Да, требования ужесточаются, и вот как они выглядят сейчас:
повышается первоначальный взнос;
банки стали более требовательными к показателю долговой нагрузки;
стали внимательнее отслеживать, что первоначальный взнос оплачивается за счет собственных денежных средств;
введен новый механизм оценки доходов заемщиков через сервис «Цифровой профиль гражданина» на основании данных от Федеральной налоговой службы и Социального фонда (официальный доход).
Какие еще существуют варианты приобретения недвижимости?
Вот альтернативные варианты приобретения недвижимости:
рассрочка от застройщиков;
трейд-ин;
стройсберкассы;
альтернативная или встречная сделка;
заем или кредит по льготной ставке от работодателя;
лизинг недвижимости;
пожизненная рента.
Рассрочка от застройщика.
Условия девелоперы устанавливают самостоятельно, и они могут сильно разниться по разным жилым комплексам.
Как правило, первоначальный взнос застройщик предлагает сделать от 50%.
Первый взнос 50% дольщик отдает после регистрации договора долевого участия или до, если это квартира уже готовая. Оставшиеся же 50% – до получения разрешения на ввод в эксплуатацию, как правило.
Иногда платежи равные, но бывает и фиксированными суммами, а ближе к вводу объекта в эксплуатацию человек может либо оформить ипотеку, либо закрыть рассрочку с помощью своих денежных средств.
Какие преимущества и недостатки рассрочки?
С помощью рассрочки можно зафиксировать цену жилья и не ждать, когда ставки по ипотеке будут снижаться, а цены на квартиры вырастут. А когда ипотечные проценты начнут снижаться, дольщик сможет сделать рефинансирование и перейти с рассрочки на ипотеку.
Но есть и минусы – рассрочка может быть с удорожанием, обычно, без переплаты работают программы с короткими сроками.
Что такое трейд-ин в недвижимости и как это работает?
Есть 2 основных варианта трейд-ина:
1) выкуп старой квартиры, а сумму зачесть в счет новой (аналогично трейд-ину у автодилеров);
2) реализация имеющейся квартиры через агентство недвижимости или через свой отдел продаж вторичной недвижимости.
Разницу доплачивает дольщик наличными или за счет ипотеки.
Стройсберкассы (строительные сберегательные кассы) и как может выглядеть процесс покупки жилья.
Касса взаимопомощи, где участники кредитуют друг друга по очереди. В течение 3-6 лет человек вносит деньги на специальный счет. Процент на остаток начисляется символический, а главная цель — накопление первоначального взноса.
К моменту, когда нужная сумма будет накоплена, фонд стройсберкассы выделит кредит, недостающую же сумму выдадут под фиксированный низкий процент, к примеру 5-7% годовых. Ставка по такому кредиту не зависит от ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, так как деньги берутся из фонда, сформированного такими же вкладчиками.
В России нет федерального закона о жилищных сбережениях, но есть ли подобные программы в регионах?
С 2014 года в Башкортостане работает программа «Жилстройсбережения», которая помогает накопить первоначальный взнос для оформления ипотеки в крупном городе или приобрести жилье целиком в небольших городах и селах нашей республики. Помощь в накоплении ограничена 3-6 годами.
Люди ежемесячно вносят на счет определенную договором сумму, а государство начисляет премию. Республика доплачивает вкладчику по 30% от ежемесячного взноса, но не более 5 000 руб. в месяц на человека.
Программа «Жилстройсбережения» в Башкортостане показала себя как хороший инструмент накопления первоначального взноса. К 2026 году программой воспользовались около 10 тысяч участников, и это, конечно, не так много, как число заемщиков классической ипотеки. Но ипотека была легкодоступна лишь до недавнего времени. Любой желающий мог взять кредит по низкой ставке, и ипотеку выбирали как базовый вариант.
В этой программе есть такая привилегия, как скидки у застройщиков. Квадратный метр для участников программы стоит, как правило, дешевле.
Что такое альтернативная сделка?
Это сделка, которая подходит для тех, у кого уже есть квартира. Тогда есть смысл продавать и сразу покупать другую, то есть проводить альтернативную сделку. Если таких сделок несколько, то это и называют цепочкой, потому что все продают и покупают друг за другом.
Кредит по льготной ставке от работодателя или заем.
Есть крупные организации, которые предлагают займы для работников или субсидируют процентную ставку по кредиту. Как показывает практика, компания предлагает ставку по ипотеке ниже рыночной, потому что компенсирует разницу в процентах банку.
Но и здесь присутствуют недостатки. Необходимо работать в компании, где есть займы или льготное ипотечное кредитование для работников. И даже если такая программа есть, то это далеко не благотворительность: придется отработать в этой организации весь срок ипотеки или определенное количество лет. Если уволиться, ставку повысят до рыночной или закрыть ипотечный кредит досрочно.
Что такое лизинг недвижимости?
Лизинг – это договор финансовой аренды. Лизинговая компания покупает недвижимость и сдает ее.
Когда договор лизинга закончился, арендатор может выкупить жилье по остаточной стоимости. По лизингу компания начисляет проценты, и еще нужно внести аванс в счет будущей покупки.
Ставку удорожания лизинговая компания устанавливает самостоятельно, и она может быть ниже или выше средних ставок по кредитам, но эта сумма входит в ежемесячный арендный платеж.
Лизинговые компании, в отличие от банков, могут предложить различные графики погашения задолженности. А в связи с тем, что такие компании не должны соблюдать требования ЦБ РФ и формировать резервы под выданные займы, то они более лояльны к клиентам.
Каковы основные особенности лизинга?
Единицы лизинговых компаний работают с жильем, основное их направление – транспорт и коммерческая недвижимость;
Работа лизинговых компаний не регулируется ЦБ РФ, это означает, прежде всего, что в случае проблем рассчитывать особо не на кого – придется судиться и добиваться правды самостоятельно;
Как собственник недвижимости лизинговая компания сама выбирает страховую компанию;
Срок договора обычно короче ипотеки. Высокая ставка.
Что такое пожизненная рента?
Собственник подписывает с плательщиком договор ренты. В большинстве случаев, собственник – одинокий пожилой человек, который хочет получать прибавку к пенсии, уход на дому или все в комплексе.
Плательщик ренты уплачивает первоначальный взнос, а затем, исходя из общей оценочной стоимости недвижимости, рассчитываются ежемесячные платежи. Банка в этой схеме нет, а плательщик точно получит жилье после смерти владельца, при этом на недвижимость накладывают обременение, оспорить договор ренты не смогут даже наследники.
К минусам можно отнести то, что рента пожизненная, квартиру не получится переоформить, пока хозяин пребывает в добром здравии. Соответственно, рассчитать срок невозможно, в некоторых случаях переплата может быть значительной.
Кроме того, не каждый готов взять на себя ответственность по уходу за человеком в преклонном возрасте, если это предполагает договор.
Основные выводы для желающих приобрести жилье комфортно:
Учимся копить на первоначальный взнос;
Готовимся к ипотеке заранее (погашаем действующие кредиты);
Устраиваемся на официальную работу с «белой» зарплатой.
Посмотреть интервью можно по ссылке на нашем официальном RUTUBE канале ППК «Роскадастр» по Республике Башкортостан
https://rutube.ru/video/617c8a06f0409207ec99793b9746be06/
Контакты в ссылке:
Глазова Екатерина Владимировна — iDot