Планируете строительство, но запутались в требованиях к документации? Проект планировки территории (ППТ) и проект межевания территории (ПМТ) — одни из самых спорных документов: иногда они обязательны, а в ряде случаев их подготовка — лишние затраты. Разберём, когда ППТ и ПМТ действительно нужны, а когда можно обойтись без них.
Когда проект планировки территории обязателен
Проект планировки территории (ППТ) обязателен в следующих ситуациях:
- Изъятие земель для госнужд. Если участок изымают для строительства объекта федерального, регионального или местного значения.
- Изменение красных линий. Когда нужно установить новые, скорректировать или отменить существующие красные линии.
- Образование участков допускается только по проекту межевания. Если по закону участки можно сформировать только на основе проекта межевания территории.
- Строительство на территории нескольких муниципалитетов. Если объект планируют разместить на землях двух и более муниципальных образований с общей границей. Исключение: если земли находятся в гос‑ или муниципальной собственности и не требуют предоставления участков или установления сервитутов.
- Строительство или реконструкция линейных объектов (дороги, ЛЭП, трубопроводы и т. д.). Исключение: если объекты размещают на гос‑ или муниципальных землях без предоставления участков и сервитутов. Перечень случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории, установлен постановлением Правительства РФ от 12.11.2020 N 1816.
- Строительство в особо охраняемых зонах или на землях лесного фонда. Если объект (и сопутствующие ему сооружения) планируют разместить:
в границах особо охраняемой природной территории;
на землях лесного фонда. - Комплексное развитие территории. При реализации проектов КРТ.
- ИЖС с долевым участием. Если строят индивидуальные жилые дома с привлечением средств дольщиков по закону № 214‑ФЗ.
В каких случаях образование земельных участков осуществляется без проекта межевания территории?
Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может происходить без подготовки проекта межевания территории. Разберём, в каких именно случаях это допустимо — с опорой на нормы Земельного кодекса РФ (ЗК РФ).
Нормативная база
Согласно ч. 1 ст. 11.3 ЗК РФ, образование земельных участков из государственных или муниципальных земель возможно на основании одного из трёх документов:
- Проект межевания территории, утверждённый в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.
- Проектная документация лесных участков.
- Утверждённая схема расположения земельного участка (или участков) на кадастровом плане территории (предусмотрена ст. 11.10 ЗК РФ).
Когда можно обойтись без проекта межевания?
В соответствии с ч. 2 ст. 11.3 ЗК РФ, допускается образование земельных участков на основании утверждённой схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории — даже если проект межевания территории не утверждён. При этом необходимо:
- учитывать положения, предусмотренные п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ;
- убедиться, что ситуация не подпадает под исключения, установленные федеральными законами.
Таким образом, схема на кадастровом плане выступает упрощённым инструментом для образования участков — она позволяет обойтись без разработки полноценного проекта межевания, но с соблюдением ряда обязательных условий.
Особенности для лесных участков
Отдельные правила действуют при образовании лесных участков. По общему правилу они формируются на основании проектной документации лесных участков. Однако есть важное исключение:
Если лесной участок создаётся для строительства или реконструкции линейных объектов (дорог, линий электропередачи и т. д.), и для этого требуется подготовка документации по планировке территории, то образование участка должно осуществляться на основании утверждённого проекта межевания территории.
Иными словами, без проекта межевания лесные участки можно образовать почти всегда — кроме случаев, связанных с линейными объектами, требующими документации по планировке территории.
Когда обязательна подготовка проекта межевания территории
При образовании земельных участков:
- из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу (с учётом особенностей, предусмотренных Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ);
- в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (за исключением ряда случаев, например, образования земельного участка для целей, предусмотренных статьёй 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, или для размещения объектов федерального, регионального или местного значения, не являющихся линейными объектами);
- для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения (за исключением линейных объектов, для которых не требуется подготовка документации по планировке территории);
- из земельного участка, предоставленного для строительства индивидуальных жилых домов с привлечением средств участников долевого строительства (в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ);
- из земельного участка, предоставленного для размещения гаражей в границах территории гаражного назначения.
Случаи, когда для строительства и реконструкции не требуется подготовка документации по планировке территории
1. Строительство и реконструкция линейных объектов
Без подготовки документации по планировке территории допускается строительство и реконструкция:
- линий связи и сооружений связи — если они не являются особо опасными, технически сложными объектами связи;
- линий электропередачи классом напряжения до 35 кВ включительно, а также связанных с ними трансформаторных подстанций, распределительных пунктов;
- тепловых сетей, транспортирующих: водяной пар с рабочим давлением до 1,6 МПа включительно; горячую воду с температурой до 150 °C включительно;
- водопроводов и водоводов всех видов диаметром до 500 мм;
- линейных сооружений водоотведения диаметром до 1000 мм;
- линейных объектов, размещаемых пользователем недр для геологического изучения недр, разведки и добычи полезных ископаемых в границах участков недр — при одновременном выполнении условий: объекты не являются особо опасными, технически сложными и уникальными; строительство/реконструкция осуществляется за пределами границ населённых пунктов;
- автомобильных дорог IV и V категории;
- объектов капитального строительства — элементов обустройства автомобильных дорог и (или) защитных дорожных сооружений, размещаемых в полосе отвода автомобильных дорог;
- местных улиц, местных дорог, проездов улично‑дорожной сети сельских поселений;
- пешеходных улиц и площадей городов;
- парковых дорог, проездов, велосипедных дорожек;
- трамвайных путей, контактных сетей трамвайных линий;
- газопроводов с проектным рабочим давлением не более 1,2 МПа.
2. Строительство и реконструкция объекта капитального строительства в составе линейного объекта
Допускается без подготовки документации по планировке территории при одновременном соблюдении следующих условий:
- строительство/реконструкция ведётся в существующих границах земельного участка, на котором размещён линейный объект, либо в границах сервитута или публичного сервитута, установленного для размещения линейного объекта;
- не требуется изменение границ зон с особыми условиями использования территорий, установленных в связи с размещением линейного объекта;
- общая площадь объекта капитального строительства не превышает 1500 м², высота — не более 12 м, количество этажей — не более двух.
3. Строительство и реконструкция сетей внутри квартала или микрорайона
Без подготовки документации допускается строительство и реконструкция:
- электрических сетей;
- сетей связи;
- сетей инженерно‑технического обеспечения (тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения),
при условии, что размещение осуществляется внутри одного квартала или одного микрорайона.
Расположение объекта в разных кварталах или микрорайонах должно быть обосновано планировочной структурой, утвержденной надлежащим органом в установленном законом порядке.
4. Строительство и реконструкция в границах полосы отвода автомобильных дорог
Без подготовки документации допускается строительство и реконструкция подъездов, съездов и примыканий (в т. ч. переходно‑скоростных полос):
- к объектам дорожного сервиса;
- к автомобильным дорогам,
если для строительства или реконструкции этих объектов не требуется получение разрешения на строительство.
В каких случаях допускается подготовка проекта межевания территории без проекта планировки территории
Проект планировки территории является основой для подготовки проекта межевания территории, за исключением случаев, предусмотренных частью 5 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа.
Допускается подготовка проекта межевания территории без подготовки проекта планировки территории применительно к территории:
- ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд;
- территории, в границах которой не предусматривается осуществление комплексного развития территории, а также не планируется размещение линейных объектов;
в следующих целях:
- определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков;
- установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление комплексного развития территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.
В целях определения вида разрешенного использования земельного участка, предназначенного для размещения линейных объектов и их неотъемлемых технологических частей, для размещения которых не требуется разработка документации по планировке территории, допускается подготовка проекта межевания территории без подготовки проекта планировки территории.
Нужен ли проект межевания для перераспределения земель и земельных участков
Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, в случаях, предусмотренных подпунктами 3, 3.1 и 4 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка.
Подробная информация со ссылками на действующее законодательство на сайте GISSTANDARD.ORG
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не заменяет использование официальных документов.