Рынок частного домостроения долго жил по своим правилам. Более свободным, более гибким, иногда — более рискованным. Именно за счtт этого и появлялись относительно доступные дома за городом. Но сейчас эту модель начинают ломать.
Причина — переход на обязательное использование эскроу-счетов в сфере индивидуального жилищного строительства.
На первый взгляд, идея понятная и даже правильная. Деньги покупателя больше не уходят напрямую застройщику, а «замораживаются» на специальном счете до завершения строительства. Это снижает риски, защищает клиента, делает сделки прозрачнее.
Но у любой защиты есть цена.
По оценкам аналитиков, после внедрения этой системы рынок может потерять от 20% до 40% застройщиков. Причем речь идет не о случайных игроках, а о тех, кто формировал основу сегмента — небольших и средних компаниях.
Если посмотреть на цифры, картина становится еще нагляднее. В России сейчас работает более 11 тысяч компаний, связанных с ИЖС. Но реально с эскроу-счетами уже умеют работать примерно 3,2 тысячи из них. То есть меньше трети.
И даже среди этих «подготовленных» компаний ситуация далеко не идеальная. Примерно половина из них построила всего один или два дома. Это означает одно: у них нет устойчивого финансового запаса и стабильной модели работы в новых условиях. А новые условия довольно жесткие.
В чем особенность?
Эскроу-счет фактически блокирует деньги покупателя до полного завершения строительства. Застройщик не может использовать эти средства в процессе работ, как это было раньше. Он должен либо иметь собственные оборотные деньги, либо привлекать банковское финансирование.
И вот здесь начинается главный фильтр, в котором крупные компании с доступом к кредитам и ресурсам адаптируются. Для них это усложнение, но не катастрофа. А вот для небольших застройщиков ситуация выглядит иначе. Без свободных средств или дешевых кредитов вести строительство становится почти невозможно.
Именно поэтому эксперты и говорят о потенциальном «вымыве» с рынка до 40% игроков. Кто-то просто закроется. Кто-то будет вынужден продать бизнес. Кто-то уйдет в тень или сменит профиль.
В результате рынок начнет сжиматься и одновременно укрупняться. Это тот самый процесс, который называют консолидацией. Когда вместо множества небольших компаний остается ограниченное число крупных игроков, контролирующих значительную часть рынка.
В чем польза для тех, кто решил купить загородный дом?
Для покупателя в этом есть очевидный плюс. Сделки становятся безопаснее. Риск остаться без дома и денег снижается.
Но есть и обратная сторона.
Любое ужесточение требований почти всегда ведет к росту стоимости. В данном случае аналитики уже прогнозируют увеличение себестоимости строительства на 15–25%. А значит, и конечная цена домов пойдет вверх.
И здесь возникает довольно жесткий баланс. С одной стороны — безопасность. С другой — доступность.
Рынок ИЖС долгое время держался именно на доступности. Возможности построить дом дешевле, чем купить квартиру. Возможности договориться с подрядчиком, найти гибкие условия, где-то сэкономить. С введением эскроу эта гибкость уходит. Правила становятся более строгими, но и более дорогими.
И если смотреть на перспективу ближайших лет, сценарий выглядит примерно так: количество застройщиков сокращается, рынок становится более структурированным, цены постепенно растут, а вход для новых игроков усложняется.
Это не быстрый процесс, но уже сейчас понятно — прежнего рынка ИЖС больше не будет. Он становится другим. Более безопасным. И одновременно — более дорогим.
Свяжитесь с нами – расскажем, какое предложение сейчас доступно под ваш бюджет.
Подписывайтесь на канал, чтобы не упустить много интересного.