С 3 апреля 2026 года правила банкротства ипотечных заёмщиков обновили. Разбираемся, что изменилось, как теперь работает процедура банкротства и как к ней подготовиться.
Как было раньше
По закону единственное жильё у банкротов не забирают, но если квартира находится в ипотеке, она считается залогом банка и её могут продать для погашения долга.
До апреля 2026 года все деньги, полученные от продажи залоговой недвижимости, шли на погашение долга по ипотеке. В результате должник оставался и без квартиры, и без денег. Даже если в квартире были доли у несовершеннолетних, участие органов опеки не мешало банку забрать и продать ипотечное жильё за долги.
Что изменилось c 3 апреля 2026
Должнику вернут часть денег
Главное нововведение 2026 года — должнику вернут до 10% его личных вложений. Деньги распределяются по новой схеме. Сначала из суммы продажи вычитаются расходы на торги и судебные издержки. Остаток делится так:
- 80% забирает банк на погашение ипотеки.
- 10% идут кредиторам 1-й и 2-й очереди.
- 10% получает должник, но не больше той суммы, которую он фактически внёс за квартиру, включая первоначальный взнос и ежемесячные платежи.
Возвращаемая сумма предназначена для покупки нового жилья, но по социальным нормам. Если после всех расчётов остаток оказывается слишком большим (например, из-за резкого роста цен на квартиры), суд может ограничить выплату. Это позволит заёмщику получить стартовый капитал, а оставшиеся средства направить на погашение долгов перед другими кредиторами.
Разрешили досудебное урегулирование
По новым правилам должник избежит судебного разбирательства по банкротству, если воспользуется досудебным урегулированием. Он может договориться о реструктуризации долга с кредиторами, на долю которых приходится более половины общей задолженности. В новом кредитном договоре поменяют срок выплаты, размер и график платежей. При этом условия нового ипотечного договора не должны быть банку менее выгодны, чем продажа квартиры с торгов.
Например, если общий долг составляет 10 млн ₽, то согласие тех банков, которым заёмщик в сумме должен больше 5 млн ₽ считается достаточным для реструктуризации.
Сделку между банком и должником может сопровождать посредник, который будет следить за исполнением соглашения.
С 2024 года должник сможет избежать суда, заключив мировое соглашение с банком или найдя того, кто погасит его долг. Это позволит сохранить квартиру.
Как ипотечнику подготовиться к банкротству
К процедуре банкротства лучше готовиться заранее — за 2–3 месяца до подачи заявления. Главная задача — собрать доказательства всех расходов на жильё. От этой суммы напрямую зависит размер выплаты, которую вам вернут после продажи квартиры.
Какие документы собрать:
- Договор ипотеки и график платежей.
- Выписки или квитанции обо всех уплаченных платежах.
- Документы, подтверждающие первоначальный взнос.
- Паспорт, свидетельства о рождении детей.
- Если использовали материнский капитал — справку из СФР.
Что делать до и во время процедуры
- Проконсультироваться с юристом по банкротству. Возможны споры в расчётах первоначального взноса и фактически уплаченных платежей — без доказательств банк или арбитражный управляющий могут оспорить суммы.
- Подготовить справки, подтверждающие жилищные условия: состав семьи, нормативы по площади, необходимость особых условий (например, для инвалидов или маленьких детей). Суд учитывает интересы несовершеннолетних при распределении средств.
- Рассмотреть досудебные решения — переговоры с банком (реструктуризация, мировое соглашение), погашение долга третьим лицом, внесудебное урегулирование (рассрочку, списание части долга) — альтернативные варианты иногда выгоднее, чем продажа ипотечной недвижимости по решению суда.
- Оценить варианты использования оставшихся средств — новый первоначальный взнос, аренда жилья на переходный период, накопления. Важно учитывать, что если долг близок к рыночной стоимости квартиры, почти все средства уйдут на погашение кредита, остаток будет небольшим.
Что запомнить
- 10% — это максимум. Сумма возврата ограничена фактическими выплатами и социальными нормами жилья. Также суд оценивает реальную потребность в жилье и может уменьшить выплату.
- Если стоимость квартиры близка к долгу по ипотеке, выплата будет минимальной — большая часть пойдёт на погашение задолженности.
- Участие органов опеки не исключает продажу квартиры, но интересы ребёнка учитываются при распределении денег.
- Во время процедуры банкротства необходимо оплачивать обязательное страхование недвижимости, а также страхование жизни и здоровья, если это предусмотрено договором с банком.
- Процедура банкротства занимает в среднем от 6 до 12 месяцев, а деньги после продажи квартиры поступают после окончания торгов.
- В течение 5 лет при оформлении новых кредитов и ипотеки нужно указывать факт банкротства, а в течение 3 лет нельзя занимать руководящие должности.