В нынешних условиях многие инвесторы задумываются о диверсификации своего капитала.
Но вот куда вкладывать деньги: в жилую недвижимость, апартаменты, классическую коммерцию в нашей стране или все же за границу?
Давайте разберём все 👆 эти вопросы 👇:
✔️ В жилую недвижимость Москвы, СпБ, или Сочи чтобы переподать ее через 2-3 года?
👆 Данная стратегия работала до 2021 года, когда инвесторы заходили в проекты на котловане и выходили до получения ключей. Зарабатывали на этом от 50 до 90% за 3 года.
Но,❗️❗️❗️ после того как была введена Ипотека с Господдержкой, Семейная и Субсидированные ипотеки, данные инвестиционные стратегии умерли... Заработать здесь уже не получится...
В данной статье не будем подробно останавливаться почему это так, если интересно, просто перейдите по ссылке и всё станет понятно.
✔️ В жилую недвижимость Москвы, СпБ, или Сочи чтобы сдавать ее в аренду?
👆 Такая стратегия хорошо работала ещё несколько лет назад (сдача в аренду посуточно или длительно) и приносила инвесторам неплохой доход. Но, эти золотые времена давно прошли... сейчас, если хотите сдавать длительно - ориентируйтесь на 3-5% рентабельности... если планируете сдавать посуточно, то ещё можно зарабатывать 6-7%... но возможность получения даже такого скромного заработка стремительно падает по следующим причинам 👇:
▪️Государству просто не нужны те, кто не платит налоги (а ~90% таких предпринимателей ведут свой бизнес в "черную");
▪️Огромная конкуренция квартир с апарт-отелями уже убила посуточную аренду в Москве, СпБ, Сочи и других крупных городах.
👆 Нужны доказательства? Просто нажимайте на данную гиперссылку и убедитесь сами 🤷♂️.
✔️ А может стоит купить ГАБ (готовый арендный бизнес) - помещения для сдачи в аренду: (салоны красоты, офисы, магазины у дома и т.д.)?
👆 Стратегия инвестирования в ГАБ хорошо работала несколько лет назад, сейчас же рынок поменялся 👇:
▪️ ужесточение Налогового законодательства "убивает" малый бизнес: мелкие арендаторы (например салоны красоты, розничные магазины сантехники и электрики) стремительно уходят из бизнеса, так как рентабельность их бизнеса падает...
▪️Алкотеки, Красное-Белое, точки по продаже Вейпов закрываются 👇...
▪️ Многие еще живут в иллюзиях, что купив помещение для сдачи в аренду крупным продуктовым ритейлерам (Магниты, Пятерочки) можно хорошо зарабатывать... Давайте проверим, так ли это:
Получать каждый месяц на свой счёт 850 000 рублей! Звучит Солидно! Но, давайте посчитаем математику подобной инвестиции:
· Цена покупки: 150 млн руб.
· Аренда: 850 тыс. руб./мес. = 10,2 млн руб./год (1-й год)
· Индексация аренды: +4% ежегодно
· УСН 6% с доходов от аренды
· Налог на имущество: 374 тыс. руб./год (исходя из кадастровой стоимости, которая со временем можем стать ближе к рыночной)
· Прочие расходы: 50 тыс. руб./год
· Ставка дисконтирования: 12%
То есть, рентабельность данного проекта будет составлять от 6,11% за первый год... и до 8,82% через 10 лет... Конечно, если Магнит все ещё будет арендовать это помещение...
👆 Но здесь также важно помнить, что доход 13,223 млн руб., который вы получите через 10 лет, при инфляции 4% годовых (к таким показателям стремится Набиуллина) будет соответствовать покупательной способности примерно 8,93 млн сегодняшних рублей.
Вывод: как инвестиция это абсолютно не выгодно. А так же, есть огромный риск простоя, если Магнит решит закрыть торговую точку... а с учётом стремительного перехода покупателей на сервисы доставки: (Озон, Самокат, Вайлдберис, Яндекс-Доставка и т.д.) - подобный исход вполне прогнозируем.
👆 Исходя из этого, единственные стоящие вложения в России на данный момент - гостиничные комплексы под управлением известных отельеров.
❗️ Но здесь важно понимать: 95% всей российской апартаментной недвижимости - не подходит под инвестиции!
✔️ В бюджете до 10 млн рублей вариантов не больше 5... Например, вот этот комплекс;
✔️ В бюджете до 15 млн рублей вариантов тоже немного...
✔️ В бюджете от 20 до 30 млн - так же выбирать можно буквально из 4 объектов... Можно рассмотреть на примере такого объекта.
👆 Все это не просто ссылки на статьи, где вы можете увидеть красивые рендеры (хотя они тоже присутствуют)... это в основном цифры и расчёты для инвесторов.
❗️ Вот и всё... больше по-настоящему инвестиционно привлекательных объектов в России лично я больше не вижу...
Именно поэтому, давайте посмотрим что можно приобрести за границей, сколько на этом можно заработать... и какие ещё нематериальные бонусы можно от этого получить: 👇
Недвижимость в Бразилии:
Самые интересные объекты в Бразилии располагаются в городах Рио-Де-Жанейро, Сан-Паулу и Флорианополис.
Во первых, давайте разберемся, чем же интересна недвижимость Бразилии для российского покупателя:
✔️ Недвижимость в Бразилии можно приобрести со своего счета в российском банке;
✔️ Все проекты реализуются через аналог эскроу-счетов;
✔️ Все Застройщики Бразилии строят на свои собственные деньги и не привлекают для этого банковские кредиты;
✔️ при покупке недвижимости от 185 000$ всей семье покупателя выдаётся ВНЖ. А через 4 года можно уже получать паспорт (безвиз в 170 стран, включая Европу, Канаду и Японию).
👆 Если же срок 4 года для получения паспорта слишком долгий.... то за 90 000$ можно сократить время получения паспорта до 1 года.
То есть, если Вы рассматриваете покупку недвижимости в Бразилии:
✔️ для получения ПМЖ, нужно выбирать объекты стоимостью от 185 000$.
✔️ для личной резиденции, или для инвестиций можно рассматривать варианты от 70 000$ и почти до бесконечности...
Давайте посмотрим, какие варианты есть в Рио-де-Жанейро:
Объект, который можно сдать в управление международному отельеру в легендарном районе Копакабана. 150 метров до пляжа и 3 минуты до метро. Посмотрим, какие цены в этом проекте 👇:
Если рассматриваете пассивный доход и одновременно получение ВНЖ - это один из лучших вариантов.
👆 Беспроцентная рассрочка до 2кв 2029 (завершение строительства)... Перед передачей ключей Вы сами выбираете: оплатить остаток по рассрочке, или оформить новую рассрочку от Застройщика до 15 лет (~10-12% годовых).
Все интересные комплексы Рио вместить в рамки одной статьи нереально, поэтому публикую лишь малую часть 👇 (больше вариантов и конкретно под Ваши потребности смогу предоставить уже по запросу).
Давайте посмотрим, какие варианты есть в Сан-Паулу:
Цены и условия приобретения:
Варианты есть на любой вкус и кошелек, например такой 👇:
Вывод: есть очень интересные варианты для инвестиций в курортных городах России. Но, и за рубежом можно рассмотреть очень хорошие инвестиционные предложения (особенно если есть желание оформить ВНЖ и затем получить паспорт Бразилии).
Появились вопросы: пишите/звоните. Проконсультирую и подберу недвижимость под Ваш бюджет и потребности.
П.С. в следующей статье рассмотрим инвестиции в недвижимость в другую страну Латинской Америки - в Мексику... Там есть ОЧЕНЬ интересные предложения 😉
С уважением, и спасибо, что дочитали статью до конца,
Литовка Роман
Тел. +7 966 770 36 17