В марте 2026 Коммерсантъ опубликовал данные: вакансия складов в Москве и Подмосковье выросла в 3,5 раза — с 2,1% до 7,3% за квартал. ВкусВилл и Всеинструменты сдают свои склады в субаренду. Маркетплейсы избавляются от лишних метров.
Это не «временное колебание». Это структурный сдвиг — складская модель меняется. И это значит, что у вас на рынке появляется редкий ресурс — освобождающиеся склады с готовой инфраструктурой по адекватной цене. Особенно для тех, кто хочет открыть dark store, mini-fulfilment или частный логистический хаб.
Почему склады стали избыточными
Логика проста. Маркетплейсы (Wildberries, Ozon, Яндекс.Маркет) в 2022-2024 строили инфраструктуру с запасом, рассчитывая на прежний рост. Рост замедлился, оборачиваемость складов упала, метры стали неликвидом. Параллельно — традиционный ритейл (ВкусВилл, Всеинструменты) сократил свой штатный склад в пользу аутсорсинга 3PL-операторам.
Результат — освобождается сотни тысяч квадратных метров в Подмосковье. И собственники готовы сдавать на условиях, которые в 2024 были невозможны.
— Ставки — на 25-35% ниже, чем год назад.
— Каникулы 3-4 месяца — обычное дело.
— Возможность взять часть здания (1500-3000 м² из 10-30 тыс.).
— Право на адаптацию (перепланировку, дополнительную инженерку) — без жёстких ограничений.
Кто заходит на эти склады в 2026
Dark store продуктовых сервисов — Самокат, Яндекс.Лавка, ВкусВилл-Экспресс, Магнит-Экспресс. Они расширяются по локациям с короткой доставкой 15-30 минут.
Mini-fulfilment под маркетплейсы — независимые продавцы Ozon и WB, которые хотят свой склад вместо ФБО. Объём 500-1500 м².
B2B-доставка медикаментов и расходников — для аптечных сетей, медицинских клиник. Это специфический склад с зонами разной температуры.
Облачные кухни / dark kitchen — производство еды под доставку без зала. Растущий формат, требует отдельной инженерки.
Что в смете переделки склада под dark store
Возьмём типовой склад 1500 м² в Подмосковье, 30-40 минут от Москвы. Переделка под dark store продуктового сервиса:
— Зонирование под пиккеров — стеллажи, разметка, маршруты сборки. На 1500 м² — 800 погонных метров стеллажей. 450-800 тыс. ₽.
— Электрика под зарядки роботов (если автоматизация) или электрические тележки. Дополнительные линии под 30-50 кВт. 600-1100 тыс. ₽.
— Холодильные камеры — фреш-зона (0-4°C) и заморозка (-18°C). 100-200 м² на каждую температурную зону. 900-1800 тыс. ₽.
— Зона отгрузки курьерам — отдельный подъезд, парковка, столы для упаковки. 350-700 тыс. ₽.
— IT-инфраструктура — WMS-система, Wi-Fi покрытие, видеонаблюдение, серверная. 380-650 тыс. ₽.
— Санузлы и социалка для смены 8-15 человек — небольшая столовая, душевая, раздевалка. 280-450 тыс. ₽.
— Освещение и вентиляция под нормативы — логистические нормативы строже офисных. 220-380 тыс. ₽.
— Согласования и проектирование — техусловия от собственника, проект, согласования. 120-200 тыс. ₽.
Итого — 3,3-6,1 млн ₽ на dark store 1500 м². С НДС 22% (для подрядчика на ОСН) — 4-7,4 млн ₽.
Срок переделки — 8-10 недель. Это значит, что от подписания аренды до запуска работы — 2,5-3 месяца.
Что меняется под mini-fulfilment
Mini-fulfilment под маркетплейс — это другой набор позиций. Без холодильников, без отгрузки курьерам в розницу. Зато с упаковочными столами, зоной возвратов, отдельным складом коробок.
— Зонирование под FBO/FBS — 350-600 тыс.
— Упаковочные столы и зоны — 220-380 тыс.
— Зона возвратов с приёмкой — 180-280 тыс.
— Электрика и IT — 480-820 тыс.
— Санузлы и социалка — 280-450 тыс.
Итого — 1,5-2,5 млн ₽ на mini-fulfilment 800-1200 м². Это в 2 раза дешевле dark store, потому что нет холодильников.
Что вышибать у собственника склада в 2026
Складский рынок сейчас — рынок арендатора. Условия, которые реально получить:
— Каникулы 4-5 месяцев. Обоснование: переделка под dark store требует серьёзной инженерки.
— Снижение ставки на 25-35% от прайса собственника. Конкуренция между складами высокая.
— Право на полную перепланировку и установку инженерки. Без согласования каждой розетки.
— Длительный договор 7-10 лет с фиксацией ставки на 3-5 лет.
— Возможность субаренды части площади на 3PL-операторов или мелких пользователей. Гибкость для арендатора.
Чек-лист перед заездом на склад
— Проверить высоту потолков (минимум 8 м для dark store, 10-12 м для FBO под стеллажи).
— Проверить электрическую мощность (минимум 100 кВт для dark store на 1500 м², 60-80 кВт для mini-fulfilment).
— Проверить противопожарную систему (АПС, СОУЭ — стандарт класса B+ для логистики).
— Проверить зоны отгрузки (раппа, доки, парковка).
— Проверить транспортную доступность для курьеров и доставки (не только грузовики, но и легковые).
— Согласовать режим работы (24/7, шумные процессы, ночные смены).
Если вы рассматриваете склад под dark store, mini-fulfilment или другой логистический формат в Подмосковье — пришлите адрес объекта и формат, который планируете. Сделаем смету за 3-5 рабочих дней с учётом особенностей конкретного склада. Бесплатно — нам это помогает понимать рынок коммерческой логистики Москвы.