В апреле 2026 Ведомости.Город опубликовали цифру: цены на офисы в Москва-Сити выросли на 111% за три года. На фоне общего обвала спроса на офисы в Москве (минус 60%) — это контр-история. Сити растёт, всё остальное падает.
Если у вас офис в Сити или вы рассматриваете аренду / покупку — нужна реалистичная смета ремонта класса А. Не «офис», а именно класс А в Сити, с конкретикой по позициям. Дальше — бюджет в апреле 2026, без маркетинга и без скидок на «продуктовую коммуникацию».
Почему класс А в Сити дороже всего на 60-80%
Стандарт класса А в Сити — это не «дороже офисный ремонт». Это другой набор позиций.
— Безрамные стеклянные перегородки до потолка с притёртыми стыками. Не каркасные с алюминиевым профилем.
— Архитектурный свет CRI 95+. Erco, российский премиум, а не «офисное освещение Castaldi».
— Кабельные трассы под потолок с распределительными системами на каждом столе. Не плинтусные кабель-каналы.
— Дерево в отделке. Шпонированные панели, паркет коммерческого класса, не ламинат.
— Климат-контроль с зонами. Каждые 50-80 м² — отдельная зона с датчиком температуры и CO2.
— Acoustic-панели на потолках со стыковкой к перегородкам. Не армстронг.
Это всё в смете офиса класса В занимает 30% бюджета. В классе А — 55-65% бюджета. Отсюда дельта.
Реальная смета 200 м² в Сити, апрель 2026
Возьмём типовой блок 200 м² на этаже класса А в Сити. Назначение — офис под топ-менеджмент или под IT-команду на 18-25 человек.
— Демонтаж и подготовка с учётом класса здания — 380-580 тыс. ₽. Сити требует особого режима работ (окна доступа, вынос мусора, лифтовые ограничения), демонтаж дороже типового на 25%.
— Электрика «умный офис» — 900-1400 тыс. IoT-интеграция, сценарии освещения, датчики присутствия, контроль доступа. На 200 м² — 12-18 точек управления.
— Стеклянные перегородки безрамные — 1500-2200 тыс. Самая дорогая статья. Стекло 10-12 мм, фурнитура премиум, 6-8 кабинетов и 2-3 переговорные.
— Освещение архитектурное CRI 95+ — 650-1100 тыс. Erco, iGuzzini, российский премиум. На 200 м² — 35-50 светильников.
— Чистовая отделка премиум — 1800-2800 тыс. Дерево / шпонированные панели на стенах, керамогранит крупного формата на полу, минеральная плита на потолке.
— Климат-контроль зональный — 600-950 тыс. 4-5 зон с независимым управлением, датчики CO2.
— Кабельные трассы и СКС — 380-580 тыс. Под потолок с распределителями.
— Санузел премиум — 320-480 тыс. Сантехника Hansgrohe российской сборки или турецкая Vitra Pro, керамогранит, подсветка.
— Кухня / социалка — 280-450 тыс. Холодильник, посудомойка, кофейный модуль, барные столы.
— Согласования с УК Сити — 120-180 тыс. УК Сити имеет жёсткий регламент, пакет согласований больше типового.
Итого — 8 930 000 — 12 720 000 ₽ на 200 м². Что в пересчёте на квадратный метр — 44 600-63 600 ₽/м².
Для сравнения: офис класса B+ за пределами Сити такой же площади — 18 000-30 000 ₽/м². То есть дельта класса А в Сити vs B+ за пределами — 60-100% от стоимости ремонта.
Что меняется в смете под IT vs под топ-менеджмент
Под IT-команду в смете растёт IT-инфраструктура. СКС категории 6А, серверная с UPS на 5-7 кВт, видеокабинки для звонков, акустические переговорные. Это +800-1200 тыс. к базовой смете.
Под топ-менеджмент в смете растёт отделка и переговорные. Премиум-кабинет 30-40 м² для топа, переговорная на 8-12 человек с видеоконференцсвязью класса Crestron, шпон в кабинете директора. Это +700-1100 тыс. к базовой смете.
То есть итоговая смета на 200 м² под конкретную функцию — 9,5-13,5 млн ₽.
С НДС 22% — что в итоге
Если ваш подрядчик на ОСН (что для класса А обычное дело) — НДС 22% сверху. Итог с НДС:
— Базовая смета: 8,93-12,72 млн → 10,9-15,5 млн с НДС 22%.
— IT-вариант: 9,73-13,9 млн → 11,9-17 млн с НДС.
— Топ-менеджмент: 9,63-13,8 млн → 11,7-16,8 млн с НДС.
Если ваше юрлицо на ОСН и вы вычитаете НДС — реальная стоимость = базовая смета. Если вы на УСН — вы платите итог с НДС полностью.
Что вышибать у собственника помещения в Сити
Несмотря на «контр-историю» с +111% за 3 года, собственники в Сити тоже идут на условия — потому что класс А имеет специфику долгого поиска арендатора (нишевая аудитория, требования к арендатору жёстче).
— Арендные каникулы 4-5 месяцев под ремонт класса А (стандарт 2-3, премиум-ремонт требует больше).
— Компенсация ремонта в виде понижения ставки на 12-24 месяца — стандартный инструмент в Сити.
— Фиксация ставки на 5 лет — реалистично для якорного арендатора.
— Право на брендирование зоны лифтового холла — иногда даётся ключевым арендаторам.
Сроки
По нашему опыту ремонта офисов в Москве, премиум-ремонт офиса класса А в Сити на 200 м² занимает 14-18 недель ремонта + 3-4 недели на оснащение и заезд. Итого 4,5-5,5 месяцев от ключей до запуска.
Если вы рассматриваете офис в Сити и нужна реалистичная смета под ваш формат (IT / топ-менеджмент / гибрид) — пришлите параметры объекта и тип компании. Сделаем смету за 3-5 рабочих дней. Бесплатно — нам это помогает понимать рынок премиум-офисной недвижимости Москвы.