Стратегия, конечно, никуда не исчезла. Она просто перестала работать автоматически.
Раньше в Пномпене хватало одного манёвра: зайти в проект на ранней стадии, дождаться сдачи и выйти с прибылью. Рынок сам тянул цены вверх — за счёт общего роста и притока инвесторов. Теперь этого недостаточно.
По данным Advantage Property Services за первый квартал 2026 года, рынок недвижимости Камбоджи вошёл в фазу «дисциплинированного восстановления». Это означает одно: цена больше не растёт сама по себе. Она зависит от качества объекта, его реальной полезности и соответствия запросу конечного покупателя.
Рынок не отменил перепродажу, а усложнил её
Покупатели стали осторожнее: думают дольше, проверяют тщательнее, сравнивают варианты. Получить кредит или рассрочку в целом стало сложнее. Банки и застройщики предъявляют более строгие требования, ставки выросли. Ликвидность перестала быть чем-то само собой разумеющимся.
Согласно отчёту APS, рынок входит в 2026 год с постепенно улучшающимися, но неоднородными прогнозами: спрос на доступное жильё растёт, тогда как в офисном и торговом сегментах аренда остаётся под давлением. Новые проекты запускаются, но арендаторы и покупатели становятся всё избирательнее.
Если раньше росло всё, теперь объект не достаточно просто купить, нужно обязательно правильно выбрать.
Да, звучит банально — особенно для тех, кто привык к зрелым рынкам. Но речь о Камбодже, где рынок недвижимости всё ещё находится в стадии роста. И эта стадия не бесконечна: по разным оценкам, до следующего этапа остаётся 5–7 лет.
Отчёт APS наглядно показывает, как условия инвестирования постепенно усложняются — появляются нюансы, которые раньше можно было игнорировать. Рынок взрослеет.
Именно поэтому сейчас — лучший момент для входа. Если цель — максимальная доходность, окно возможностей сужается с каждым годом.
Смена логики: от инвестора к конечному пользователю
Один из главных выводов отчёта APS: рынок смещается в сторону реального спроса. Всё больше сделок совершают не инвесторы, а люди, которые покупают жильё для жизни или долгосрочной аренды.
Это смещает фокус интереса на другие параметры.
Раньше можно было не обращать внимания на планировки, инфраструктуру или качество управления — достаточно было правильной точки входа. Теперь всё это стало критически важным. Если объект неудобен для жизни или аренды, он просто не продаётся дальше.
Почему стратегия всё ещё работает, но по-другому
Перепродажа стала избирательной. Теперь она работает только там, где совпадают три фактора:
- реальный спрос на объект
- нормальная ликвидность района
- адекватное качество проекта
Если хотя бы один выпадает — выход затягивается или становится убыточным. Это и есть главное изменение: раньше рынок прощал ошибки выбора, сейчас — нет.
Доступное жильё стало ядром спроса
В первом квартале 2026 года в Пномпене вышло более 3 300 новых квартир в шести проектах. Показательно, что только 26% из них относятся к премиальному сегменту. Остальное — средний и доступный класс.
Сейчас общий рынок превышает 76 000 квартир в более чем 150 проектах, и основная масса предложения сосредоточена именно в среднем сегменте. Застройщики это видят и реагируют: новые проекты всё больше ориентированы на реальных покупателей — собственников и семьи, которым нужно практичное жильё, а не инвесторов в поисках быстрой перепродажи.
Ликвидность смещается не в сторону «разумного и функционального». Работает конкретная связка — доступная цена, нормальное качество, понятная локация. Именно такие объекты покупают, арендуют и продают без проблем.
Ключевые факторы выбора для сегодняшнего покупателя, по данным APS: гибкие условия оплаты, удобство для жизни и расположение.
Новые запуски отражают текущий спрос. В первом квартале вышло шесть новых проектов на 3 300 квартир. Показательная деталь: только 26% из них относятся к премиальному сегменту.
Застройщики делают ставку на предсказуемость: новые проекты сосредоточены в доступном и среднем сегменте, ориентированном на местных покупателей. Премиальное жильё пользуется ограниченным спросом и явно уступает массовому рынку.
Инвесторский спрос остаётся сдержанным и пока не восстановился до допандемийных уровней. Восстановление идёт постепенно — и именно там, где есть реальный конечный покупатель.
Офисы: рост предложения без гарантии спроса
Офисный рынок Пномпеня продолжает расти. По прогнозу APS, общий объём площадей достигнет около 1,3 млн кв. м в 2026 году — только в этом году ожидается новое предложение более чем на 144 000 кв. м.
Но больше площадей не значит больше спроса.
Арендаторы стали избирательнее. Компании выбирают здания с качественным управлением, парковкой, фуд-кортами и зонами отдыха — и нередко переезжают в более качественные офисы, не увеличивая бюджет.
В результате формируется разделение:
- класс A удерживает позиции
- класс B и C испытывают давление — арендодатели вынуждены идти на уступки и соглашаться на более агрессивные условия переговоров
Средние офисные объекты теряют конкурентоспособность сразу с двух сторон — они уступают классу A по качеству и не могут конкурировать с доступным жильём по цене.
Офисный рынок Пномпеня продолжает наращивать предложение — новые площади выходят, даже несмотря на то, что спрос не успевает за ними. Это усиливает конкуренцию между объектами и давит на арендные ставки, особенно в сегментах B и C
Ритейл: деньги не исчезли, они сменили формат
Торговая недвижимость показывает самое явное расслоение из всех сегментов. Заполняемость торговых центров упала до 56,8% — часть арендаторов ушла, старые форматы теряют позиции.
При этом стрит-ритейл в сильных локациях чувствует себя заметно лучше. В престижных районах центральных улиц арендные ставки даже растут — за счёт пешеходного трафика, туристической активности и устойчивого спроса со стороны кафе, ресторанов и сервисов повседневного спроса.
Люди не стали меньше тратить. Причина в том, что изменился способ потребления.
Выигрывают объекты, которые находятся на живом трафике, хорошо видны и закрывают повседневный спрос — еда, локальные бренды, бытовые услуги.
Местные бренды стимулируют экспансию на фоне изменения спроса. На графике динамики розничных брендов за период с четвёртого квартала 2025 по первый квартал 2026 года видна чёткая картина: правая часть — зона активности. Бренды расширяются и появляются. Левая — зона потерь: закрытия и уходы с рынка.
Это подтверждает общую логику: рынок не стагнирует, он перераспределяется. Слабые форматы и неудачные локации теряют арендаторов, тогда как сильные точки притягивают новых игроков и дают местным брендам пространство для роста.
Макроэкономика: поддержка есть, но не решающая
Экономический фон умеренно позитивный: ВВП Камбоджи прогнозируется на уровне 5,5%, прямые иностранные инвестиции ожидаются около $5 млрд — плюс 16% к прошлому году. Это поддерживает общую уверенность, особенно в секторах производства, инфраструктуры и городского развития.
Но макроэкономика больше не тянет рынок недвижимости вверх целиком. Кредитование замедлилось, операционные расходы выросли, внешние риски никуда не делись. В таких условиях покупатели, арендаторы и инвесторы остаются избирательными.
Рынок реагирует не на общий рост экономики, а на качество конкретного проекта и его соответствие реальному спросу.
Что в итоге происходит со стратегией перепродажи
Стратегия «купил и продал дороже» теперь она работает только там, где объект изначально ликвиден, понятен рынку и соответствует реальному спросу. Если хотя бы одно условие не выполнено — это уже не стратегия выхода, а ожидание у моря погоды.
Рынок Камбоджи в 2026 году не отменил инвестиционные стратегии. Он поднял планку входа.
Раньше цену роста создавал сам рынок. Теперь её создаёт выбор объекта. В этом и есть ключевая разница.
Стратегия всё ещё работает. Но только если правильно выбран вход.
Выбор объекта теперь требует экспертизы, а не только капитала. Ошибка на входе больше не прощается.
Именно поэтому мы тщательно отбираем проекты, с которыми работаем. Не всё подряд — только то, что соответствует реальному спросу, имеет нормальную ликвидность и даёт предсказуемый результат.
Если хотите разобраться, какие объекты сейчас стоит рассматривать — напишите нам
Хотите инвестировать в недвижимость?
В CAMBOINVEST — агентстве Александра Липчанского мы подбираем проверенные объекты с реальным инвестиционным потенциалом и сопровождаем сделки под ключ — от входа до получения дохода.
Работаем с инвесторами по всему миру, опираясь на 15-летний опыт в Азии, прямые контракты с застройщиками и собственную экспертизу на месте в Пномпене. Подробно рассказываем, как мы работаем и предлагаем:
👉 Посмотреть экспресс-интенсив по недвижимости в Камбодже – 3 видео с цифрами и кейсами: https://t.me/Camboinvest_lipchansky_bot — это база
👉 Запросить презентации и расчеты по объектам под конкретный бюджет и цель: https://t.me/camboinvestor — если уже присматриваете объект
👉 Подписаться на телеграм-канал «Главный по Камбодже» – экспертный канал об инвестициях в недвижимость в Камбодже и по всему миру: https://t.me/cambodiainvestor — чтобы следить за рынком и новыми проектами
CAMBOINVEST — агентство Александра Липчанского
Все объекты и проекты на сайте https://camboinvest.ru/
Читайте также:
→ 2026: Почему сейчас стоит купить квартиру в Камбодже
→ Полный гайд по FPCS: регистрация иностранцев и арендодателей в Камбодже в 2026 году
→ Стоимость жизни в Пномпене в 2026 году: гайд для эмигрантов и цифровых кочевников