Всё бывает в первый раз и получение квартиры от застройщика не исключение. В первый раз всё кажется сложным и непонятным, но приемка квартиры проще, чем кажется на первый взгляд.
Я принял уже более 1 000 квартир и не понаслышке знаю весь процесс от и до. Ниже я разложил всю процедуру по шагам от получения уведомления о выдаче ключей до регистрации права собственности и проверки устранения замечаний, чтобы получение квартиры было для вас предсказуемым, спокойным и радостным событием.
1. Получение уведомления о выдаче ключей.
Вы получаете от застройщика уведомление о выдаче ключей и записываетесь на приемку квартиры.
Если собираетесь взять с собой на приемку строительного эксперта (приемщика), то обязательно сообщите об этом застройщику. Некоторые застройщики выделяют разное время на осмотр в зависимости то того, самостоятельно вы будете проверять квартиру или с экспертом (например, Монарх). А некоторые застройщики еще просят документы на эксперта (например, ПСК или Партнер).
2. Подготовка к приемке.
Для начала вам нужно подготовить документы:
- паспорт собственника (если собственников несколько, то нужны паспорта всех и на приемку нужно приехать всем собственникам, либо оформить доверенность на одного);
- договор долевого участия (поможет при возникновении споров).
Далее нужно прочитать договор долевого участия в части того, что должно быть в квартире:
- площадь квартиры;
- планировка квартиры;
- состав отделки (штукатурка, стяжка и т.п.)
- состав электрики (разводка, розетки, выключатели);
- наличие умного дома (датчики протечки).
Ну и наконец желательно взять с собой строительного эксперта (приемщика), чтобы он осмотрел квартиру и выявил дефекты. Либо можете сделать это самостоятельно, в статье по ссылке https://dzen.ru/a/ae8rUbebRH3ngP-J рассказал как найти бОльшую часть дефектов без использования профессиональных инструментов.
3. Визит к застройщику.
Приезжаете в офис выдачи ключей застройщика к назначенному времени и сообщаете, что хотите получить ключи. Далее с представителем застройщика идете на квартиру для её осмотра.
Рекомендую закладывать на приемку часа полтора-два, т.к. часто у застройщиков бывают задержки начала приемки (например, у Страны) + после приемки вы еще будете подписывать документы.
4. Осмотр квартиры.
Осматриваете квартиру на наличие дефектов и сообщаете о них застройщику + фотографируете дефекты. Сейчас почти все застройщики самостоятельно составляют перечень дефектов, но есть и те, кто переложил эту работу на собственников (например, Страна) и тут вам пригодятся фотографии.
Также не забудьте переписать показания и номера счетчиков на воду, электричество и отопление, они понадобятся при подписании документов.
5. Подписание и получение документов.
Возвращаетесь в офис выдачи ключей для подписания документов.
Тут важно внимательно прочитать акт-приема передачи на наличие в нем фраз типа «претензий к качеству нет», «все построено в соответствии с нормативами». Фразы эти лукавые т.к. не бывает квартир без дефектов. И в акте обязательно должно быть указано, что квартира принята с замечаниями. Вы можете самостоятельно от руки написать это в акте приема-передачи.
Идеальный акт приема-передачи - это акт, в котором либо описаны дефекты, либо приложены к нему отдельным документом.
Также важно отметить, что если имеются существенные дефекты (это те, которые делают квартиру непригодной для проживания), то акт приема-передачи можно не подписывать и, соответственно, не принимать квартиру до их устранения. В таком случае составляется акт осмотра с указанием всех дефектов.
Самые частые существенные дефекты:
- наличие плесени;
- неработающая вентиляция;
- промерзания и продувания стен;
- отсутствие воды и электричества.
Также на данном этапе вас скорее всего попросят проголосовать за выбор управляющей компании. Делать это или нет - ваш добровольный выбор. Заставить вас они не могут.
По итогу у вас на руках должны оказаться:
- акт приема-передачи, либо акт осмотра (если есть существенные замечания и вы решили не принимать квартиру);
- документ, подтверждающий принятие застройщиком замечаний (его часто оформляют в отделе гарантии) с датой приемки замечаний. Это такой же важный документ как акт приема-передачи, для того, чтобы застройщик потом не сказал, что замечаний при осмотре не было.
6. Регистрация права собственности.
Далее нужно сообщить застройщику о желании зарегистрировать право собственности. По закону они обязаны сделать это сами. Обычно в данном случае достаточно написать заявление об этом (у застройщика должен быть готовый шаблон).
7. Оценка квартиры.
Если у вас ипотечная квартира, то для банка нужна её оценка. Оценку делают как сторонние специалисты, так и строительные эксперты (главное заранее им сообщить, что нужна оценка).
8. Проверка устранения замечаний.
Если при осмотре вы передали застройщику замечания, то после их устранения он обязан сообщить вам об этом. И вам нужно проверить действительно ли они устранены.
По опыту могу сказать, что редко когда застройщик устраняет все замечания. И иногда приходится по несколько раз проводить повторную приемку и передавать застройщику замечания.
------
Самый важный этап из всего процесса приемки квартиры - это её осмотр и выявление дефектов т.к. некоторые дефекты влияют на здоровье, финансы и даже отношения. Подробнее о последствиях дефектов я написал в статье по ссылке: https://dzen.ru/a/agMADN1NPWljsMnp.
Если же вы решили взять с собой на приемку строительного эксперта, то рекомендую прочитать статью о том, как правильно его выбрать: https://dzen.ru/a/aesdcMUHqF2K0Lag.