Заложенная квартира продаётся. Любая. Даже единственная и с детьми. Залог — это ограничение в пользу банка, и если вы перестали платить, банк реализует своё право. Хорошая ставка сама по себе ничего не значит — в договоре обычно 40 страниц, и половина рисков зашита в те пункты, которые вы читать не стали. Вот что я смотрю, когда клиент приносит свой договор.
1. Неустойка. По 353-ФЗ банк не вправе начислять больше 20% годовых или 0,1% в день. Но и сами банки умеют крутить — например, вписывают штрафы «за просрочку более 30 дней» в фиксированной сумме. По факту это обход лимита. Видите фиксированный штраф поверх процентов — считайте реальную переплату. Она вас удивит.
2. Исполнительная надпись нотариуса. Реально опасная штука, про неё почти никто не знает. Если пункт в договоре есть — просрочили пару месяцев, банк без суда идёт к нотариусу, получает подпись, и всё. Дальше приставы, арест счетов, торги. Оспорить можно, но за 10 дней и только через суд. А деньги списываются параллельно — пока вы готовите иск, приставы уже работают.
3. Досрочное погашение. Банк обязан принять любую сумму сверх графика. Но есть хитрость: кинули деньги на счёт без письменного заявления — банк вправе их там и оставить. Вы думаете, что гасите досрочно, а долг как был, так и остался. Поэтому каждое досрочное погашение — строго с заявлением, копию забирайте.
4. Плавающая ставка. Схема такая: базовая высокая, пониженная — пока платите идеально. Одна просрочка — вернулись на базовую. Главный вопрос: а обратно-то можно, когда закроете долг? Бывают договоры, где нельзя. Точка. Один сбой — и вы платите по высокой ставке до конца срока, это может быть разница в сотни тысяч.
5. Триггеры, про которые вы даже не догадаетесь. Ставка может вырасти не только из-за просрочки. Задолжали за ЖКХ больше 10 тысяч — плюс 3 пункта. Не продлили страховку залога — плюс 4. Причём страховка может слететь сама, из-за сбоя автоплатежа, а узнаете вы об этом через месяц — когда банк пришлёт перерасчёт.
6. Оценка квартиры. На торги выставят со скидкой 20% от оценочного альбома — это закон. Квартира за 10 миллионов уйдёт за 8. Не продали с первого раза — минус ещё 15%. Итого квартира может уйти за 6,5-7 миллионов. И вот тут нюанс: банки обычно не принимают сторонних оценщиков — только аккредитованных. Оценщик банка заинтересован в заниженной оценке, а вы повлиять не можете. Поэтому на этапе подписания договора фиксируйте рыночную стоимость отдельным документом.
7. Реструктуризация. Читайте глаголы. «Банк вправе рассмотреть» — может и отказать. «Банк обязан в течение 5 рабочих дней» — уже ваше право с конкретным сроком. Бывает ещё хуже: подача заявления автоматически означает признание всех начисленных штрафов, и обратно уже не открутите.
Вот эти семь пунктов и проверяйте перед подписью. Нет сил и времени разбираться — приходите. Re-finance.ru, более 56 банков-партнёров, договоры читаем каждый день. Работаем без предоплаты.
Напишите в комментариях, с каким банком у вас договор — подскажу, где там обычно прячут ловушки.