В идеале, планировка квартиры, которую вы хотите купить, должна полностью соответствовать её техническому плану. На деле же, так бывает далеко не всегда. А это значит, что покупатель - будущий собственник квартиры, может столкнуться с проблемой неузаконенной перепланировки.
Такую квартиру оформить в ипотеку не получится, ведь в этом случае обязательно проводится оценка помещения. Представитель банка увидит и укажет, что в квартире проведена незаконная перепланировка, а банк точно откажет в кредитовании.
Если изменения незначительные, укладываются в перечень допустимых работ и не представляют угрозы жизни и здоровью людей, перепланировку можно будет узаконить. Сейчас вводятся упрощенные механизмы для этого, в том числе дистанционные (через портал Госуслуг).
Чтобы узаконить перепланировку, нужно сначала составить технический проект итогового результата. Заказать его можно в частных архитектурных бюро или сразу в БТИ. Услуга везде платная. После всех согласований нужно будет внести изменения в технический и кадастровый паспорта квартиры.
Но ни об одной перепланировке нельзя сказать, что её точно разрешат. Главные принципы любых изменений:
❗не трогать несущие конструкции,
❗не менять общую площадь квартиры,
❗не касаться общего оборудования.
Вот примерный список изменений, на которые не наложен строгий запрет:
✳️ объединение санузла и ванной;
✳️ увеличение «мокрых» зон за счёт коридора или кладовой;
✳️ установка перегородки между санузлом и ванной;
✳️ изменение перегородками границ комнат — но надо позаботиться о том, чтобы в каждой было окно;
✳️ новые проёмы в стенах или их закладка (за исключением несущих конструкций);
✳️ устройство бетонной стяжки на полах, тёплый электрический пол (при условии, что перекрытия в доме ЖБИ).
Но перепланировка может дорого обойтись новому собственнику, если:
Во-первых, она выполнена с нарушением правил безопасности или прямого запрета на соответствующие работы.
Во-вторых, если перепланировка затрагивает общедомовое имущество и при этом не получено согласие собственников помещений этого дома. А на случай уменьшения общедомового имущества требуется получить все 100% голосов.
Что делать категорически запрещено:
❌ Разрушать несущие и общедомовые конструкции.
❌ Обустраивать "мокрую зону" над жилыми комнатами в расположенной ниже квартире.
❌ Устанавливать тёплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.
❌ Объединять лоджию с комнатой. Переносить батареи на лоджию, балкон или веранду.
❌ Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.
❌ Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.
❌ Изменять сечение вентиляционных каналов или демонтировать вентиляционные и технические короба.
❌ Переносить газовые трубы.
❌ Делать перепланировки в аварийных домах.
Без согласования разрешается:
✔️ Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои, класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
✔️ Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проёмы останутся нетронутыми.
✔️ Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему, например, трубы или ванну.
✔️ Менять входную дверь в квартиру, а также межкомнатные двери.
✔️ Переставлять электроплиту в пределах кухни.
Сколько же придётся заплатить собственнику квартиры за незаконные переделки? Административный штраф за незаконную перепланировку квартиры пока не повысили. Он остается на уровне от 2 до 2,5 тысяч рублей. Но предложения повысить размер этого штрафа в последнее время звучат все чаще, поэтому повышение его, скорее всего, не за горами.
Если дело дойдет до суда, собственник откажется добровольно устранить выявленные нарушения, и жилинспекция либо управляющая организация подаст иск о понуждении его сделать это, с собственника взыщут расходы, понесенные истцом. А это сейчас как минимум 20 тысяч рублей. Столько составляет размер госпошлины по искам юридических лиц.
Помимо этого, собственнику придется раскошелиться на оплату работ по устранению незаконной перепланировки. Если этого не сделать, можно лишиться квартиры, закон тут совсем не на стороне собственника. Жилинспекция снова обратится в суд, квартиру выставят на торги и продадут дешевле рыночной цены примерно на 20–30%, ещё и вычтут расходы на восстановление первоначальной планировки. Остальное отдадут хозяину.
Вот пример подобной печальной практики. По результатам обязательной проверки оборудования газовой службой, нового собственника квартиры обязали восстановить незаконно переоборудованную в квартире систему газоснабжения.
Покупатель (новый собственник) решил взыскать свои расходы - 53 тысячи рублей, с продавца этой квартиры, который и допустил нарушение. Для этого пришлось оплатить судебную экспертизу - 115 тысяч рублей. По результатам эксперты установили, что ущерб составил только 35 тысяч, и суд удовлетворил иск лишь частично. В итоге истец остался в минусе на 50 с лишним тысяч рублей, во взыскании которых было отказано.
Кроме того, сейчас Жилинспекция сотрудничает с Федеральной службой судебных приставов (ФСПП) и может ограничивать выезд граждан, имеющих незаконную перепланировку.
Поэтому перед покупкой не забывайте проверить жилье на предмет незаконных перепланировок. После сделки отвечать за них придется вам, если этот момент не был отражён в договоре купли-продажи. Обращайтесь к квалифицированным специалистам в сфере недвижимости, чтобы не оказаться в подобной неприятной ситуации.
Если вас интересует тема недвижимости в Севастополе, Крыму и на "новых" территориях России для жизни и инвестиций, переходите и подписывайтесь на мой канал в Мах или группу ВКонтакте.