Многие удивятся, но совет: «Срочно купите недвижимость!» вы сейчас не увидите. Риэлторы знают о недвижимости все или почти все, и сами даже иногда вкладывают деньги в метры и сотки, но совет делать это всем и всегда сегодня не выглядит самым удачным. Хотя большинство людей, когда речь заходит от об относительно крупных суммах, начинают думать именно в эту сторону.
Если не в недвижимость, во что тогда вкладывать деньги? И почему?
Сначала разберемся с недвижимостью. Почему честный старый риэлтор вам скажет о недвижимости именно это, а не что-то другое?
Потому что знает. Есть история о том, как встретились четыре школьных друга. Один из них признался, что старается как можно меньше пользоваться метро, поскольку сам его строит, второй никогда не покупал колбасу, поскольку хорошо знал, из чего она делается, третий – никогда не летал самолетами… ну, думаю, вы уже сами поняли, почему. Он работал в аэропорту с системе технического обслуживания.
В роли четвертого друга, несколько раз выступал я сам, но мораль истории проста. Знания того, как все устроено на самом деле, заставляет относиться к некоторым вещам с большей осторожностью. Да, риэлторы, покупая недвижимость, понимают, что именно они делают, все остальные – в меру своей осведомленности в вопросе. Которая часто оставляет желать лучшего.
Недвижимость не то чтобы плохой актив. Он – специфический. В общем случае, его специфика в следующем.
1. Недвижимость растет в цене выше инфляции или хотя бы вровень с ней только в том случае, если идет устойчивый экономический рост и повышается общее благосостояние населения. Всего или какой-то заметной его части. Конечно, в разных локациях и для разных видов и типов объектов своя специфика, но в целом это именно так и подтверждается личным наблюдением автора, который работает на рынке недвижимости еще с конца прошлого века.
2. Недвижимость не самый ликвидный объект. Его не всегда можно быстро конвертировать в деньги без потерь, для этого нужно время, иногда довольно значительное.
3. Недвижимость - это не совсем ваша личная собственность, которой вы можете распоряжаться как вам заблагорассудится. Ваше право владения недвижимости устанавливается и регулируется не вами, а государством. Вы не можете продать или обменять недвижимость, переустроить ее или сменить ее назначение без его одобрения. В экстренных случаях вашу недвижимость могут даже конфисковать без выплаты компенсации или снести.
4. У недвижимости относительно высокая стоимость владения. Вы платите налоги, коммунальные платежи, делаете отчисления на капитальный ремонт, тратите деньги на поверку и замену счетчиков и т.п.
И относительно недвижимости нужно хорошо чувствовать момент. Дело в том, что ценность права владения недвижимостью растет, если в мире и в экономике все хорошо, благосостояние населения, перспективы понятны и оптимистичны. Если в мире и в экономике все не стабильно, ценность этого права падает и может упасть до нуля. Или до одной комнаты в коммунальной квартире, как это когда-то происходило с теми, в чьей собственности был целый доходный дом.
Это совсем не значит, что в недвижимость не следует вкладывать деньги. Если эти вложения повышают качество вашей жизни, смысл в этом, конечно, есть. Мы живем здесь и сейчас. Да, впереди за поворотом неопределенность, у которой, проглядываются определенные не очень приятные черты, но это пока не повод уходить в леса с аскетичным выжевальческим рюкзаком. Такого полного ужаса-ужаса может быть и не будет.
А что будет?
Только не думайте, что я отвечу на это вопрос подробно и с датами. Риэлторы не экстрасенсы. Они ориентируются на реальные тенденции и прогнозы серьезных людей. И на действия серьезных людей, которые являются их клиентами или клиентами их коллег. СМИ и спецслужбы называют их «источниками», но и Источники не всегда все хорошо понимают.
Поэтому не буду утомлять теорией и мнениями, отмечу основное, что ни у кого уже не вызывает сомнений. Идет перестройка финансовой системы и перестройка мировой экономики. Это, так сказать, очередная перестройка, после которой мы все будем жить немого по-другому. Заниматься предсказаниями, как именно будем жить бессмысленно, просто рассмотрим тенденции, которые видны невооруженным глазом.
Выделим три, которые в нашем рассмотрении наиболее важны.
Первая и, наверное, основополагающая причина, ограничение финансовой свободы физических лиц и изъятие финансов у населения и различных групп. Деньги – это по сути обязательства государств, что их держатель может получить на них соответствующий объем товаров и услуг. Соответственно государствам нужно сократить свои обязательства, финансовой системе – демонтировать старую систему, чтобы запустить новую, а это все просто невозможно, если не убрать из старой системы ликвидность.
В общем, ликвидность будут убирать.
Это делается через различные механизмы, которые по сути представляют собой фильтры активов. Например, комплаенс. Кто имел дело с банками Евросоюза, знают, что пройти его становится все менее реально, особенно выходцам из наших краев. Нужно собрать столько документов о происхождении ваших денег, что для многих это уже нереально. Таким образом, из финансовой системы, например, евро, исключаются значительные средства.
Рестрикция идет через инфляцию, биржевые механизмы, различные схемы, подобные описанной тут. И это не свойства какой-то одной зоны Глобуса, это общемировая тенденция.
Вторая тенденция – этот наш Глобус разделяется на зоны. В этом случае активы субъектов одной юрисдикции, исключаются из мирового финансового оборота. Например, если вы гражданин РФ и хотите пустить в оборот нажитые непосильным трудом несколько миллионов евро, Евросоюз для вас уже фактически закрыт. Хотя лазейки еще есть, но уже не трудно сказать, в какие ловушки эти лазейки ведут.
Соответственно и физически перемещение субъектов разных юрисдикций между зонами будет затруднено. Вообще, технический прогресс ведет как к некоторой свободе, так и к закрепощению человека. До первой мировой вы могли поднять парус и относительно свободно перемещаться по миру, причем с оружием и без какого-либо паспорта. Если у вас была такая финансовая и физическая возможность, что вы могли себе это позволить.
Потом для путешественников ввели паспорта и визы, и теперь нужно быть готовым к тому, что возможность свободно разгуливать по планете будет нам сильно затруднена, во всяком случае так, как было до ковида, боюсь уже не будет. Элементы того, что иногда именуют цифровым концлагерем, вводятся именно для этого.
И третья тенденция - усиление контроля за населением внутри этих зон. Вероятно, контроль в разных зонах будет различаться по строгости и степени уважения к личности. И будут отдельные люди и группы людей, для которых границы окажутся более открыты, чем для других, и будут юрисдикции, обитатели которых будут перемещаться по миру более свободно, но для масс, для населения в целом, мир географически уменьшится до некой территории, выехать из которой будет непросто.
Из этих тенденций мы и будем исходить.
Как спасти нажитое?
Во-первых, нужно уменьшить количество фильтров, через которые будут проходить ваши активы. Или иметь возможность проводить через них свои средства – иметь соответствующие документы о происхождении, знание, как работает система фильтров, а в наших (и не только) краях часто помогает еще и личный админресурс.
Во-вторых, если вы вкладываетесь в международные активы, это с одной стороны хорошо, это диверсификация, с другой – вы должны быть уверенны, что сможете получить к ним доступ. Например, та же недвижимость. Если вы находитесь в Москве, а ваша недвижимость в Латвии или Финляндии, с доступом к ней у вас могут быть проблемы. И тенденции таковы, что подобных проблем становится больше.
Примерно тоже самое со счетами в иностранных банках. И даже с криптовалютами. Интернет тоже ограничивается, разбивается на суверенные зоны, и по сути пока еще глобален только потому, что нет технических решений его жестко регулировать. Но они прорабатываются, поэтому доступ к криптовалютам в перспективе окажется у тех, кто будет иметь выход в свободный глобальный интернет и сможет оперировать своими криптофинансами независимо от той юрисдикции, к которой он принадлежит. Если такой интернет вообще останется. Внутри юрисдикций криптоактивы будут также зависимы от государства, как сегодня безналичные деньги.
Да, если всемирная сеть распадется, обязательно возникнет какая-то альтернативная сеть, независимая от провайдеров, возникнут (допускаю, что уже возникли) соответствующие технические решения, позволяющие каждому цивилизованному человеку стать самому себе провайдером, но это произойдет не сразу, и не одновременно везде.
А что плохого в безналичных деньгах?
Ничего плохого в них конечно нет. Особенно, когда банки устанавливают по вкладам высокий процент. Но бывают плохие времена. Которые плохи для всех, в том числе и для банков, где лежат ваши деньги, и для государства, которое страхует ваши вклады. Нет, они не украдут ваши деньги, они просто не смогут вам их отдать. Во всяком случае в полном объеме и по первому требованию.
Хорошо, а если это наличные, да еще и доллары нового образца?
Нужно понимать, что дизайн долларовых купюр все время меняется, и новые купюры достаточно быстро становятся старыми. Кроме того, казначейство США недавно объявило, что оно завершило интеграцию системы цифрового отслеживания серийных номеров. А это означает, что США выстроит мониторинг купюр и при необходимости сможет просто выключать их ликвидность. Например, если они «засветились» в какой-то подозрительной с их точки зрения операции. Или в недружественной юрисдикции.
Ну, и самое неприятное, чтобы ответить, в чем хранить средства, чтобы они сохранились, нужно учесть риски, обусловленные введением военного положения во многих частях нашего Глобуса. Т.е. нужно помнить про «закон подлости» согласно которому бутерброды в этом мире падают на пол по наихудшему сценарию из возможных. Это делает виртуальные и денежные активы еще более рисковыми. Получается, чтобы сохранить именно деньги, нужно понимать, какие деньги или криптовалюты будут сохранять ценность и иметь возможность отстроится от юрисдикций, в случае их глубокого вовлечения в военные конфликты.
Тут мы приходим к банальным вещам, о которых тем не менее многие не думают. Чтобы сохранить актив, нужно в первую очередь сохранить над ним контроль. А ни деньги, ни какие-либо регистрируемые третьим лицом активы мы полностью контролировать не можем.
В этом смысле на первый план выходят ваши личные возможности: профессиональные, коммуникационные, ваши связи, способность быть адекватным и правильно реагировать на происходящее.
Соответственно вложения в эти личные свойства наиболее надежны, поскольку ваши способности всегда с вами, неотчуждаемы, вы их полностью контролируете, и они обычно сами по себе являются источником дохода.
Второе, во что нужно вкладывать, это в то, в чем вы разбираетесь. Если разбираетесь в автомобилях, вкладывайте в них; если разбираетесь в антиквариате, живописи, почтовых марках – вкладывайте в это. Если не разбираетесь ни в чем, см. предыдущий абзац – вкладывайте в себя, в свое умение разбираться.
Про золото.
Рост цен на этот металл в последние годы существенно превысил рост стоимости на квадратные метры. Мало того, кто-то подсчитал, что, количество долларов, запущенных в обращение со времени отмены золотого стандарта росло настолько быстрее количества самого золота, что если бы этот стандарт сохранился до наших дней, унция золота стоила бы около 30 000 долларов (на момент написания этого текста золото торгуется около 4600 долларов за унцию).
Но в покупке золота есть смысл, если ваша цель сохранить капитал надолго. Золото не приносит прибыли, и его надо где-то хранить. Желательно в физическом виде. Тем не менее многие видят смысл в золотой заначке, во всяком случае в нашем агентстве не так давно появилась услуга по обмену квадратных метров на золото. И она востребована. Вероятно, потому, что удобна. Вы действительно можете в одном и том же офисе оформить сделку купли-продажи недвижимости, совершить расчет и вырученные от продажи деньги перевести в слитки или монеты с банковским сертификатом. Если нужна консультация по этой теме, стучитесь сюда.
Ну, и относительно золота и других драгоценных металлов – в них тоже нужно разбираться. Покупка ювелирных изделий «с рук» требует некоторого опыта. И не у каждого в кармане есть прибор для проверки электрической проводимости, по которой можно оценить чистоту металла. Ну, и нужно знать рынок, конъюнктуру.
Самый безопасный вариант покупки – банки. Кроме самого слитка или монеты у вас еще и будет соответствующий документ и сертификат, который сейчас выдается даже на золотые монеты. Да, это не самый экономный вариант, «с рук» купить будет немного дешевле, но надежность всегда чего-то стоит.
Еще можно вложится в нескоропортящийся товар. Например, в инструменты, оборудование, снаряжение. Но и тут нужны знания. Технологии совершенствуются, инструмент, который считался верхом совершенства сегодня, завтра просто не будет использоваться, его заменят другим, более совершенным и производительным.
Есть еще такой нематериальный актив как личная репутация. Риэлторы хорошо знают, что это такое, поскольку новые клиенты приходят к ним именно благодаря этой самой репутации. Это работает во многих сферах деятельности. Сначала вы делаете себе имя, потом имя работает на вас. В постиндустриальной действительности многие вещи в нашей жизни будут определяться именно нашими активами подобного типа. Тот же социальный рейтинг – это формализованная система репутационных оценок.
А как же акции, фондовый рынок и прочие финансовые механизмы?
В этом тоже нужно разбираться. Но этого бывает мало. Для человека, далекого от каналов с инсайдерской информацией - не каналов в мессенджерах, а реальных каналов, построенных на человеческих связях – для такого человека это во много лотерея. Многие экономисты сходятся на том, что данные рынки пройдут через серьезный обвал, как и экономики мира в целом, и пройти через этот обвал без потерь будет нелегко. Хотя, если реальный инсайдерский канал у вас есть, возможность получить тут хорошую прибыль, наверное, будет. Если, конечно, источник инсайда не использует свою репутацию в каких-то иных целях, чем помощь вам.
Теперь вернемся к недвижимости.
Да, есть вероятность, что не всякая недвижимость пройдет через будущие фильтры активов. О вероятных сценариях я, наверное, напишу, но потребовать отчет от происхождении средств, на которые покупалась ваша недвижимость, скажем в последние, скажем, три года, вполне могут.
Могут повысить налог на вторую или третью квартиру в одном регионе и т.п. Но в целом, вложения в недвижимость, если это не аэропорт, торговый центр, завод или что-то еще, это все-таки относительно нормальный способ провести ваши активы через фильтр.
Еще есть юрисдикции, где ваш актив будет надежно скрыт от внимания тех, чьего внимания вы хотите избежать. Во всяком случае, пока есть. Есть недвижимость, которая с среднесрочной перспективе будет дорожать, есть недвижимость, которая будет дешеветь. У разной недвижимости разные перспективы в плане стоимости владения. Наверное, соглашусь, что принимать решения в такой ситуации - не самое простое занятие, но вы всегда можете проконсультироваться у меня и моих коллег.
Тут самое время перейти к выводам.
Они многих разочаруют, но это так, каждому следует ответить на этот вопрос исходя из своих личных обстоятельств. Универсального рецепта нет. Недвижимость в числе хороших, но не самых надежных активов, а сохранность вкладов, криптовкладов, акций и иных по сути виртуальных активов зависит от вашей возможности и способности эти активы пропустить через фильтры и контролировать, в противном случае они вполне могут оказаться хуже недвижимости. В то время, как активы, в которых вы разбираетесь, и которые не зависят от политических и экономических обстоятельств – лучше. Потому что в трудные времена на первый план выходит даже не потеря стоимости самих активов, а возможность вашего контроля над ними.
А в целом, сейчас хорошая стратегия в том, чтобы не надеяться, что прямо завтра наступят хорошие времена, а надеяться, что не настанут совсем трудные, и быть готовым к тому, что все все-таки пойдет по плохому сценарию.
В общем, похоже текст опять получился во многом о недвижимости и ее месте в списке надежных/ненадежных активов. Но что получилось, то получилось.
Напомню, что основные новости, влияющие на рынок недвижимости тут, консультации тут.
И всем удачи!