Перед покупкой квартиры на вторичном рынке необходимо провести комплексную юридическую проверку, чтобы избежать рисков оспаривания сделки, скрытых обременений или проблем с правами на недвижимость.
Вот ключевые аспекты, которые нужно проверить:
Выписка из ЕГРН
Это основной документ, содержащий информацию о квартире и её владельцах. В выписке следует проверить:
- Собственников: их количество, ФИО, паспортные данные. Убедитесь, что данные совпадают с паспортом продавца.
- Обременения: наличие ипотеки, ареста, ренты, запрета на регистрационные действия. Если квартира в залоге у банка (ипотека), потребуется согласие кредитора на продажу.
- Характеристики объекта: адрес, площадь, количество комнат, этаж, назначение помещения (должно быть «жилое», а не «нежилое» или «апартаменты»).
- Историю перехода прав: запросите выписку о переходе прав на объект недвижимости, чтобы увидеть всех предыдущих владельцев и основания для перехода права (договор купли-продажи, наследство и т. д.).
Выписка должна быть актуальной (не старше месяца). Получить её можно через портал Госуслуг, сайт Росреестра или в МФЦ.
Правоустанавливающие документы
Проверьте документ, на основании которого продавец получил право собственности: договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т. д.. В нём нужно сверить:
- данные участников сделки (они должны совпадать с информацией из ЕГРН и паспортов);
- адрес, площадь, количество комнат квартиры;
- отсутствие упоминаний об обременениях или особых условиях, которые могут повлиять на сделку.
Если квартира была куплена в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу. Если супруги разведены, может понадобиться нотариально заверенное соглашение о разделе имущества или брачный договор.
Проверка собственников
- Паспорта всех собственников: убедитесь в их действительности, отсутствии исправлений, совпадении данных с документами на квартиру. Действительность паспорта можно проверить через Госуслуги.
- Дееспособность продавца: запросите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не состоит на учёте и дееспособен. Если продавец недееспособен, сделка может быть оспорена.
- Участие в судебных делах: проверьте данные о судебных процессах с участием продавца через ГАС «Правосудие», картотеку арбитражных дел и сайт ФССП.
- Банкротство: убедитесь, что продавец не признан банкротом и не находится в процедуре банкротства. Информация об этом есть в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Если продавец — банкрот, сделка может быть признана недействительной.
Наличие несовершеннолетних собственников
Если среди собственников есть несовершеннолетние, потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Проверьте свидетельства о рождении и паспорта детей (если есть), чтобы данные совпадали с информацией в документах на квартиру.
Использование материнского капитала
Если при покупке квартиры продавцом использовался материнский капитал, убедитесь, что детям были выделены доли в собственности. Запросите справку об остатке материнского капитала и выписку из федерального реестра лиц, имеющих право на дополнительные меры господдержки. Для продажи такой квартиры также потребуется разрешение органов опеки.
Справка о зарегистрированных лицах
Получите справку о лицах, зарегистрированных в квартире (форма №9 или единый жилищный документ). Убедитесь, что все зарегистрированные лица будут выписаны до сделки, либо пропишите в договоре срок, в который это должно быть сделано. Также стоит запросить форму №12, которая показывает количество временно выписанных лиц (например, находящихся в тюрьме или на лечении).
Долги по коммунальным платежам
Запросите справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Проверить долги можно через ГИС ЖКХ, в управляющей компании или МФЦ. Задолженность по капремонту переходит к новому собственнику.
Доверенность
Если сделка оформляется по доверенности, проверьте её подлинность и актуальность через сайт Нотариальной палаты или отсканировав QR-код на документе. В доверенности должны быть чётко указаны полномочия на совершение сделки, данные недвижимости и продавца.
Дополнительные проверки
- Перепланировка: запросите поэтажный план и экспликацию из БТИ, чтобы убедиться в законности перепланировки, если она была.
- Охранный статус: если квартира находится в здании-объекте культурного наследия, запросите выписку из единого государственного реестра объектов культурного наследия (ЕГР ОКН) или из ЕГРН.
Договор купли-продажи
Внимательно изучите договор. В нём должны быть чётко указаны:
- данные о квартире (адрес, кадастровый номер, площадь);
- ФИО и паспортные данные сторон;
- цена сделки;
- сроки передачи квартиры и оплаты;
- условия о выписке зарегистрированных лиц;
- штрафные санкции за нарушение условий;
- условия расторжения договора.
Не соглашайтесь на занижение цены в договоре — это может создать риски в будущем.
В случае возникновения вопросов по данной теме или необходимости консультации по иным вопросам, пожалуйста, обращайтесь в Telegram по следующей ссылке: