Российское законодательство защищает права и законные интересы отдельных категорий граждан — членов семьи (или бывших членов семьи) собственника жилого помещения при продаже квартиры или дома.
Кто считается членом семьи в жилищном законодательстве? Это супруга или супруг, дети и родители, проживающие вместе с владельцем жилья. Кроме того, к членам семьи могут быть отнесены другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы, если собственник пригласил их жить на своей жилплощади как членов своей семьи. В этот список могут входить бабушки, дедушки, братья, сестры, тети, племянники, племянницы и другие близкие люди.
По общему правилу, при продаже недвижимости все эти лица утрачивают право пользования жилым помещением. Однако есть исключения. Так, бывшие члены семьи не теряют такого права, если квартира или дом были получены в порядке приватизации или приобретены в результате участия (членства) в жилищно-строительном кооперативе и оплаты паевого взноса для приобретения указанного недвижимого имущества. Такие люди, как и собственник, имели право оформить долю в собственности, а это значит, что в случае продажи недвижимости они сохраняют за собой право пользования жилым помещением. Данное обстоятельство влияет на ликвидность жилья и накладывает на покупателя определенные обязательства после приобретения такого жилья.
Одним из важных условий договора купли-продажи, наряду с ценой и предметом, является точное указание граждан, которые сохраняют право пользования этим помещением. Без согласования существенных условий договор может быть признан незаключенным, о чем важно помнить обеим сторонам сделки.
При заключении договора предполагается честность продавца и покупателя: стороны должны предоставить друг другу всю необходимую информацию, которая касается заключения договора купли-продажи, в том числе прав (права пользования) третьих лиц на отчуждаемое жилое помещение. Иногда это фиксируется отдельным пунктом в договоре. Если продавец утаит информацию, а впоследствии это выяснится, покупатель сможет через суд взыскать с продавца убытки, потребовать неустойку, а в ряде случаев даже отказаться от исполнения договора. Решение такого вопроса через суд — потеря времени и денег для обеих сторон.
Покупатель также обязан проявить добросовестность и проверить все документы, подтверждающие наличие или отсутствие зарегистрированных жильцов в продаваемом жилье. Важно запросить у продавца справку о регистрации (форма 9), выписку из поквартирной карты или адресную справку. Также можно получить информацию из Единого государственного реестра недвижимости, доступ к которому имеют собственники жилья и другие уполномоченные лица, предусмотренные законодательством.
Если в квартире или доме на момент продажи есть зарегистрированные граждане, их желательно снять с регистрационного учета до оформления сделки. Это не обязательное, но очень разумное требование — оно снизит риски для покупателя. Срок освобождения помещения и снятия с учета обязательно нужно указать в договоре. Если в жилье остаются люди, которые имеют право пользования, то они утратят это право только после снятия с регистрационного учета. Для защиты своих прав и интересов покупателю рекомендуется до заключения сделки получить от таких лиц односторонний письменный отказ от права пользования этим жильем.
Автор: Сергей Киселев, помощник нотариуса Всеволожского нотариального округа Ленинградской области