Друзья, добрый день.
Вы справились с заданием, твёрдо поняли, что квартира Вам нужна, и Вы точно знаете, какая именно.
Отлично. Переходим к подбору.
Помним о том, что мы движемся "сверху вниз" "от большего к меньшему".
Первое, с чем нам нужно определиться, это локация. Не забываем, что ЦИАН выдаёт административные районы, но искать всё-таки лучше, учитывая границы "локаций" - жилых массивов с естественными границами. Понимаем, что, осуществляя поиск в административном Пресненском районе, мы можем найти квартиру на Патриарших с ценой 5 000 000 рублей за кв.м, а в Шелепихе - за 350 000. Административный район один, а жилые массивы - разные. Поэтому поиск квартир всегда делайте через вкладку "карта".
Второе. Цена. У нас дальше будет лекция, посвященная торгу с собственником, а пока просто примите, что при поиске можно выставлять цену до 20% выше желаемой. Планируете купить квартиру за 15 млн? Выставляйте 18.
Третье. Характеристики дома. Помним, что на данном этапе мы ищем не конкретную квартиру, а множество вариантов с определёнными свойствами. Постарайтесь посмотреть все подходящие варианты в данной локации. Если Вы знаете точные характеристики, используйте фильтры: год постройки и тип дома.
Четвёртое. Ищем самый ликвидный вариант в локации. Главная метрика, на которое Вы должны обращать внимание при изучении объявления - количество просмотров.
Кликаем по нему
За последние 10 дней объявление было просмотрено 205 раз или в среднем, 20 просмотров в день. Для продажи - маловато. Считается, что для гарантированной продажи объекта в течение месяца требуется не менее 50 просмотров в день.
Среди избранных объявлений ищете варианты с максимальным количеством просмотров. Это далеко не всегда самый бюджетный вариант, но, очевидно, самый востребованный среди Ваших конкурентов и, возможно, самый ликвидный.
Анализируете, в чём причина популярности именно этого объявления?
Пятое. Выбираем все подходящие варианты квартир и выписываем их в отдельную таблицу. Постарайтесь сделать таблицу, как можно более полной. В первый столбец вносите ссылку на объявление, дальше площадь, этаж, состояние ремонта, расстояние до ближайшей станции метро, розу ветров, вид из окон и любые другие факторы, которые кажутся значимыми для Вас (состояние/марка лифта, площадь кухни, наличие консьержа, наличие школ/детских садов поблизости и т.д.). В последних двух столбцах указывайте стоимость квартиры и цену кв.м. Помните, что на данном этапе самое главное - определить цену квадратного метра. В итоге, у Вас получится выборка, условно, из 30 квартир, часть из которых будут очевидно переоценёнными, а часть - вполне интересными.
Шестое. Внимательно проанализируйте варианты, которые показались Вам интересными. Сначала проверяете дом. Выписывайте адрес и уточняете: серию дома, год постройки, год капремонта, износ сетей и прочее. Вся эта информация доступна на сайте Министерства Жилищно-Коммунального хозяйства РФ. Также попробуйте найти чат жильцов дома или его обсуждение в соцсетях. Возможно, при первичном отборе Вы не учли какие-то факторы и при более тщательном анализе, Вы от этого варианта откажетесь.
Седьмое. Ваш первоначальный список сократился. Ещё раз внимательно пробегитесь по оставшимся вариантам и повторно просмотрите объявления в ЦИАН. Теперь обратите внимание на следующие моменты:
Как долго объявление выставлено?
Если оно висит более полугода, попробуйте предположить, с чем это связано? Возможно, есть скрытые дефекты, о которых не указано в тексте объявления?
Динамика цены
Что происходило с ценой? Собственник её менял? Когда он это делал? Как часто? Только понижал цену? Или и понижал, и повышал? Попробуйте предположить, с чем это связано.
Восьмое. Последняя проверка и Вы готовы начать переговоры с собственником. Доходный метод. Ещё раз зайдите в ЦИАН и откройте вкладку "аренда"
Попробуйте найти предложения в тех же домах, в которых расположены отобранные Вами квартиры. Какова цена аренды?
Объясню, почему это важно. Любой объект недвижимости можно представить в качестве актива, который генерирует доход. Его принято называть МАП - месячный арендный платёж. К примеру, Вам понравилась квартира, которая стоит 10 миллионов рублей. А сдаётся она за 50 000 рублей в месяц. Если мы поделим одно на другое, получим окупаемость квартиры, равную 200 МАП или 16,6 лет окупаемости (200/12).
Вторая квартира в Вашем списке стоит 11 миллионов. 11 миллионов очевидно больше 10. И кажется, что второй вариант хуже. Однако, когда Вы узнаёте, что её можно сдавать за 60 000 рублей, ситуация меняется. Вы понимаете, что у второго варианта окупаемость чуть больше 15 лет, то есть, при применении доходного метода, второй вариант оказывается более интересным.
Проверьте доходным методом все квартиры в Вашем списке и добавьте эту информацию в самую последнюю колонку Вашей таблицы и пробегитесь по получившейся картинке ещё раз. Теперь всё очевидно, да?
Поздравляю, Вы готовы к переговорам с собственником.
Остальные лекции курса здесь.
Всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov