В конце прошлого года состоялось решение Верховного Суда по делу Долиной. Квартиру вернули добросовестному покупателю. Но стало ли на рынке меньше ведомых продавцов? И безопасно ли сейчас проводить сделки с пожилыми людьми? В чью пользу сегодня районные и областные суды решают подобные дела?
На эти вопросы отвечают специалисты рынка недвижимости:
Константин Барсуков, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-недвижимость», советник Президента Гильдии риэлторов Москвы
- В конце прошлого года состоялось решение Верховного Суда по делу Долиной. Квартиру вернули добросовестному покупателю. Но отмечу, что вопрос добросовестности покупателя в этом деле не рассматривался. Квартиру вернули на основании п. 5 ст. 178, она не имеет отношения к добросовестности приобретателя.
Но стало ли после этого на рынке меньше ведомых продавцов? Да, меньше стало. Но нужно учитывать, что и их количество, которое гуляло в СМИ (3-7-10 тысяч) это все было серьезным преувеличением. Порядка 300 случаев было за два года.
И безопасно ли сейчас проводить сделки с пожилыми людьми? Нет никаких отличий от того, что было, например, в 2023 году и сегодня. Вообще никаких. Ни по рисковости, ни антирисковым мероприятиям, которые необходимо проводить.
В чью пользу сегодня районные и областные суды решают подобные дела?
По разному. Зависит от обстоятельств. Где-то суды встают на сторону покупателей. Где-то на сторону продавца. Что точно есть - это то, что учитывается принцип двусторонней реституции. Когда при признании сделки недействительной, продавец должен вернуть покупателю, полученные от него деньги.
Вячеслав Шеянов, генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»
- К сожалению, покупать квартиры у ведомых людей пока еще не безопасно. Потому как нет решения Президиума Верховного Суда РФ. А пока его нет, то суды могут принимать любое решение. Право-то у нас пока не прецедентное.
Действительно, после решения ВС РФ разного рода «ведомых» продавцов на рынке стало меньше. Они уже опасаются проворачивать такие сделки. А вдруг квартиру не вернут. Жалко все же.
Но с другой стороны, ситуация на рынке стала гораздо опаснее. Мошенники научились не только зомбировать отдельных людей, но и целые цепочки складывать. Риэлторам порой кажется, что человек не только продает свою квартиру, но и покупает новую. На деле же оказывается что и там, и там есть ведомые люди. И тут важно их выявить…
Ольга Ланн, руководитель АН Ольги Ланн, член Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО)
- Решения КС и ВС, безусловно, добавили рынку определенности, но на практике работы с пожилыми или уязвимыми продавцами это отразилось двояко. С одной стороны, мы видим, что суды стали реже отменять сделки, и это внушает осторожный оптимизм. С другой — сам процесс подготовки сделки стал гораздо более трудоемким и требовательным.
Главное изменение в нашей практике — отказ от формального подхода. Раньше достаточно было убедиться в дееспособности продавца и отсутствия у него учета в психо- и нарко-диспансерах. Сегодня этого категорически мало. Мы в обязательном порядке собираем так называемое "досье добросовестности": фиксируем обстоятельства знакомства с продавцом, историю поиска объекта, переписку, а при малейших сомнениях настаиваем на видеофиксации состояния продавца. Крайне важным стал контакт с родственниками — если пожилой человек продает квартиру втайне от семьи или по явно заниженной цене, мы либо отказываемся от сделки, либо берем письменное подтверждение от близких об их осведомленности.
Еще один практический момент: банки и страховые компании тоже ужесточили подход. Получить одобрение ипотеки или страховку титула на объект, где продавец старше 70 лет, стало заметно сложнее. По сути, рынок сам начал отсеивать высокорисковые истории, и это вынужденная, но правильная мера безопасности для всех участников.
Алексей Клышин, юрист по недвижимости с многолетним стажем
- После дела Долиной рынок слишком рано решил, что тему ведомых продавцов можно закрыть. Очень зря. Я уже устал слышать от коллег одно и то же: "Какая ведомость, вы о чем вообще?" "Вы что, решение Верховного суда не читали?" Читали. И не просто читали. Мы его как кроссворд разбирали. И вот что самое интересное. Пока рынок радостно выдохнул после дела Долиной, прилетело еще одно решение Верховного суда. И оно по сути пошло в противоположную сторону. То есть многие решили так: ну все, Верховный суд поставил заслон, теперь сделки с ведомыми продавцами так просто не развалишь, можно расслабиться. Нет. Нельзя. Потому что Верховный суд оставил квартиру за первоначальной собственницей, которую мошенники убедили продать свое единственное жилье. Что там было? 76-летняя женщина. Одинокая. Единственное жилье. Телефонные мошенники. Продажа квартиры. Деньги переданы курьеру. Покупатель - директор агентства недвижимости. И купил он квартиру ниже рынка.
Дальше самое важное. Первая экспертиза в рамках уголовного дела не дала нужного результата. На этом первая инстанция отказала. Но потом в апелляции сделали стационарную психолого-психиатрическую экспертизу. И она показала, что в момент сделки женщина не могла понимать значение своих действий и реально верила, что "спасает" квартиру. На этом сделку признали недействительной. И Верховный суд это решение оставил в силе.
Понимаете, что это значит для рынка? Это значит, что после дела Долиной очень многие начали праздновать победу слишком рано. Потому что да, по статьям 178 и 179 ГК РФ после Долиной продавцу стало тяжелее валить сделку просто на "заблуждении" и "обмане". Но по 177-й статье история никуда не делась. И если экспертиза покажет, что человек в момент сделки не понимал, что делает, квартиру у покупателя вполне могут забрать.
То есть мутная сделка после дела Долиной не стала безопасной. Она просто стала чуть сложнее юридически. И все. Вот почему я вообще не понимаю победный тон на рынке.
Какое "все закончилось"? Ничего не закончилось. Просто теперь смотреть надо еще глубже (возраст продавца, единственное ли это жилье, цена ниже рынка или нет, кто покупатель, есть ли признаки давления, ведомости, спутанности, какая потом может быть экспертиза).
И вот здесь самая неприятная мысль для покупателей. Если вы купили квартиру у ведомого продавца, а потом по делу появляется сильная экспертиза по 177-й статье, ваш статус "я же добросовестный покупатель" может уже не спасти так, как вам хотелось бы.
Особенно если вы профессиональный участник рынка. Особенно если цена была ниже рынка. Особенно если красные флаги были видны заранее.
Поэтому мой вывод простой. После дела Долиной расслабляться нельзя. Вообще.
Потому что теперь есть и обратная история, где Верховный суд оставил квартиру за продавцом, пострадавшим от мошенников. А значит, тема ведомых продавцов не умерла.
Она просто стала еще опаснее для тех, кто читает только заголовки, а не судебную логику до конца.
Наталия Булахова, руководитель проекта «ЮРИСТ. НЕДВИЖИМОСТЬ. ОНЛАЙН», член Ассоциации юристов России
- Мошенничество всегда было и есть на рынке недвижимости. А в зависимости от времени только модифицируются его формы. Поэтому вся эта истерия в СМИ с расторжением сделок «ведомыми» продавцами сильно распиарена и раздута журналистами, которые буквально подхватывают каждый случай расторжения сделки, не вникая в юридические детали и вытаскивая фрагменты на всеобщее массовое обозрение. Тема- то «жареная».
Просто на обывательском уровне у нас люди считают, что вышестоящие суды, ознакомившись с материалами дела и решением нижестоящего суда, вынесут справедливое решение, по совести. А это не так. Ни исследовать новые правовые выводы сторон, ни принимать к рассмотрению новые доказательства, а также выходить за рамки требований сторон вышестоящие суды НЕ будут. Что «занесли» в материалы судебного дела представители сторон, какими доказательствами обосновывают свою позицию, о чем заявили в процессе в районном суде, то судья и будут анализировать. А на уровне апелляции-кассации и Верховного Суда идет только правовая оценка выводов районного суда, их применение к тому, что стороны доказывают и просят в предстоящем суде.
Дьявол кроется в деталях. Именно это выражение вспоминается при изучении судебных дел ведомых продавцов. Поэтому и все судебные решения разные, поскольку принимаются они судами, исключительно основываясь на материалах каждого конкретного случая.
Еще одним краеугольным камнем по признанию сделки недействительной по данной категории дел являются результаты судебно-психиатрических экспертиз продавцов, на основании которых выносятся решения судей о расторжении таких сделок.
Сейчас в большинстве дошедших до судов дел по признанию «ведомыми» продавцами сделок недействительными, судьи, вынося свои решения, чаще всего опираются именно на результаты их судебно- психиатрических экспертиз, проведенных в рамках судебного дела.
Что касается сделок с продавцами в пожилом возрасте. Данная категория лиц всегда была в зоне риска в сделках с недвижимостью. Но опираться только на возраст продавца, отказываясь от сделки неправильно. «Ведомые» продавцы могут быть не только среди пожилых лиц.
ВСЕГДА одну из важнейших ролей при сопровождении сделки играл и играет риэлтор. Очень многое зависит от его умения и знаний на этапе подготовки к сделке. И от юридического сопровождения на этапе подготовки сделки.
Благодаря этим наработкам (риэлторско- юридическим) можно в большинстве случаев узнать «ведомого» продавца и вовремя попытаться увести своего клиента-покупателя от опасной сделки еще на этапе ее подготовки.
Евгений Бойков, руководитель агентства недвижимости «Таймс» (Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край)
- История с Долиной, конечно, громкая. Но от одного решения Верховного Суда рынок волшебно безопаснее не стал. До сих пор бывает так: купил квартиру честно, а потом приходят и говорят — а продавец-то был "ведомый". И ты, вроде ни в чём не виноватый, начинаешь бегать по судам годами.
"Ведомых" продавцов стало чуть меньше, но не сильно. Чаще всего это пожилые люди, которыми кто-то управляет. Поэтому сделки с бабушками и дедушками — всегда зона риска. В нашем агентстве "Таймс" мы таких людей не бросаем: проверяем, всё ли с головой в порядке, не давят ли на них родственники или чёрные риелторы.
А суды сейчас — как повезёт. В одном районе встанут на сторону покупателя, в другом скажут: "Сам виноват, надо было лучше проверять". Единой линии нет. Поэтому единственный способ не вляпаться — не экономить на проверках. Мы каждую сделку ведём до самого конца, до регистрации права. Если чувствуем подвох — подключаем своих адвокатов.
Мой совет всем, кто покупает квартиру: не беритесь за сделки с пожилыми людьми без нотариуса и без полной юридической чистки объекта. Особенно в Москве, Питере и Краснодарском крае. Лучше заплатить за проверку сейчас, чем потерять квартиру и нервы потом.
Елена Валеева, член совета Московской ассоциации риэлторов
- Это решение показало, что суды стали более внимательно относиться к доводам о «пороке воли» и требуют от истцов (продавцов) более веских доказательств того, что они не осознавали сути сделки или действовали под влиянием обмана. Однако оно не устранило полностью риски оспаривания сделок, особенно если есть доказательства давления, введения в заблуждение или реального нарушения воли продавца.
Стало ли меньше «ведомых» продавцов? Нельзя однозначно утверждать, что количество «ведомых» продавцов сократилось. Пожилые (впрочем, и очень молодые, без жизненного опыта) люди по-прежнему остаются уязвимой группой, так как могут быть подвержены манипуляциям, давлению родственников или действиям мошенников.
Чтобы снизить риски, рекомендуется:
• Запрашивать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
• Проводить сделку через нотариуса — это повышает шансы доказать, что продавец действовал осознанно.
• Проверять, есть ли у продавца другое жильё или планы на его приобретение — это косвенно подтверждает добросовестность.
• Использовать безналичные расчёты (аккредитив, депозит нотариуса) — это фиксирует факт оплаты.
• Фиксировать все этапы сделки: сохранять договор, переписку, чеки, акты приёма-передачи.
В чью пользу сейчас суды решают подобные дела? Суды не всегда встают на сторону продавца. По статистике Верховного Суда, около 68% исков от бывших владельцев удовлетворяются, то есть примерно в трети случаев квартира остаётся у покупателя. При этом суды всё чаще фиксируют злоупотребления со стороны пожилых продавцов и отказывают в удовлетворении исков, если:
• сделка совершена добровольно;
• цена соответствует рыночной или не является явно заниженной;
• продавец понимал смысл договора;
• в медицинских заключениях нет указаний на невменяемость продавца;
• покупатель действовал открыто и добросовестно.
Таким образом, исход дела зависит от конкретных обстоятельств: наличия доказательств осознанности действий продавца, добросовестности покупателя, качества проведённой проверки сделки и других факторов
Мнения собрал Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН