Многие покупатели новостроек уверены: раз я оплатил квартиру несколько лет назад — при продаже налога не будет. Это опасное заблуждение, если речь идёт о продаже на этапе строительства по договору уступки прав требования.
Разбираем, как на самом деле считается налог — и почему привычные правила здесь не работают.
Что продаётся по ДУПТ — и почему это важно
Когда вы продаёте готовую квартиру, вы продаёте имущество. Когда вы продаёте «квартиру» в строящемся доме — вы продаёте право требования: право потребовать от застройщика передать вам квартиру после завершения строительства.
Квартира становится имуществом только после того, как право собственности зарегистрировано в Росреестре. А это происходит уже после сдачи дома и подписания акта приёмки. До этого момента — только право. И это различие меняет всё.
Срок владения при ДУПТ не работает
Это главный сюрприз для продавцов.
По статье 217.1 НК РФ, если квартира находилась в собственности дольше минимального срока (3 или 5 лет), продавец освобождается от НДФЛ. Для новостроек срок считается с даты полной оплаты — даже если регистрация случилась позже.
Звучит хорошо. Но есть одно «но»: эта льгота работает только с зарегистрированной собственностью. Пока право в Росреестре не внесено — статья 217.1 просто не применяется.
Вывод: сколько бы лет вы ни держали ДДУ, продавая право требования по ДУПТ, от налога вы не освобождаетесь. Никогда.
С чего считается налог
Хорошая новость: налог платится не со всей суммы продажи, а только с разницы между ценой продажи и вашими расходами на покупку.
Расходы — это то, что вы заплатили за это право: застройщику по ДДУ или предыдущему дольщику по предыдущей уступке. Главное условие — расходы должны быть документально подтверждены.
Пример: купили право за 5 млн, продали за 7,5 млн. Налоговая база — 2,5 млн. НДФЛ — 325 000 рублей (13%).
Если документов нет — можно воспользоваться стандартным имущественным вычетом в размере 1 000 000 рублей. Это закреплено в письме Минфина РФ №03-04-05/27764 от 04.04.2022.
Пример без документов: продали за 4,2 млн. Вычитаем 1 млн. База — 3,2 млн. НДФЛ — 416 000 рублей.
Разница ощутимая — поэтому документы лучше хранить.
Что нужно задекларировать
Продажа прав требования по ДУПТ всегда подлежит декларированию, если цена продажи выше цены покупки. Это не зависит от суммы, срока или других обстоятельств.
Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года. Налог уплачивается до 15 июля. Образец заполнения в статье - НДФЛ при продаже квартиры по договору уступки прав требования (ДУПТ): расчёт налога, вычеты и особенности декларирования
Продали в 2026 году — декларация до 30 апреля 2027, налог до 15 июля 2027.
Если налог нулевой (продали дешевле, чем купили) — декларацию всё равно стоит подать, чтобы зафиксировать основание для нулевой базы.
Что важно помнить
Храните все документы по ДДУ и платёжки с момента подписания договора. Если право покупалось у предыдущего дольщика — сохраняйте и тот ДУПТ тоже.
Если потеряли — запросите справку об оплате у застройщика. Это сэкономит десятки и сотни тысяч рублей на налоге.
И главное: не путайте продажу квартиры с продажей права на неё. Налоговые правила — разные.
Правовая база: ст. 217.1 НК РФ, письмо Минфина РФ №03-04-05/27764 от 04.04.2022.