Рынок коливингов вырос за год почти на 20%. Но пока такой тип найма жилья остается нишевым - на него приходится менее 1% аренды. Что такое коливинги и в чем их плюсы и минусы - разбираемся с экспертами.
Коливинги чем-то похожи на современные и комфортабельные аналоги коммуналок. Обычно это большая квартира, где есть приватные и общие зоны. Арендаторы живут по 1-3 человека в комнате, пользуются общими санузлами, кухней, гостиной. Ключевое отличие цивилизованного коливинга - фиксированный ежемесячный платеж, который покрывает не только аренду комнаты, но и коммунальные услуги, интернет, регулярную уборку общих зон специальной службой, дает доступ к коворкингам и лаунж-зонам. Также в коливингах принято проводить общие мероприятия для жильцов - занятия йогой, иностранными языками и т. п. Все бытовые вопросы можно переложить на управляющую компанию, через нее же можно, к примеру, приструнить или выселить жильца, который ведет себя не по правилам.
Чем-то это напоминает арендные дома ДОМ.РФ, где за решение бытовых вопросов жильцов всего дома отвечает единая управляющая компания. Но плата за проживание в коливингах ниже, поскольку в долгосрочную аренду сдаются не квартиры, а комнаты или даже спальные места.
За сервис и качество неизбежно придется доплатить и в коливинге
Совокупный объем российского рынка коливингов по итогам первого квартала 2026 года, по оценкам аналитиков Colife, составляет около 4,1 тыс. спальных мест в специализированных объектах (с предоставляемыми сервисами - уборкой общих помещений, ремонтом бытовой техники и т. п.). Чуть больше, до 5,5 тыс. - с учетом коммун (формат совместного проживания, но, как правило, без заключения договоров) и квартир, которые сдаются юрлицом покомнатно, но без сервиса. Годом ранее эти показатели оценивались в 3,5 тыс. и 4,6 тыс. соответственно, то есть рынок вырос примерно на 17%.
Читайте "Российскую газету" в Max - подписаться
В основном коливинги расположены в крупных городах. 78% приходится на Москву и область, 18% - на Санкт-Петербург и лишь 4% в целом на Казань, Сочи, Новосибирск, Ростов-на-Дону и другие города.
Читайте также:
Застройщики предлагают брать квартиры в аренду с правом выкупа. Выгодно ли это?
В столичном регионе - самый зрелый рынок, и здесь рост постепенно замедляется из-за насыщения и высокой конкуренции за качественные объекты, отмечают аналитики. Рынок Санкт-Петербурга растет быстрее Москвы за счет более низкого порога входа и активного спроса со стороны студентов и IT-специалистов. В других городах рынок коливингов находится в начальной стадии формирования и представлен единичными проектами, часто не имеющими профильного управления.
Массового перехода на этот формат пока не происходит: в структуре общего спроса на арендное жилье коливинги занимают менее 1%, отмечают в Colife. По мнению экспертов, это связано с размытостью стандартов от проекта к проекту и ограниченной целевой аудиторией, что сдерживает развитие и инвестиции.
Основным минусом коливингов, по мнению экспертов, остается цена. За сервис и качество нужно доплачивать, в итоге арендная ставка растет. И хотя жить вместе иногда веселее (администраторы коливингов даже стараются подбирать соседей, исходя из их общих интересов или профессий), большинство арендаторов все же предпочитает обзавестись личным пространством.
Стоимость койко-места в коливинге, где предполагается размещение до 4-5 человек в одной комнате, сопоставима с арендной ставкой обычной отдельной комнаты в квартире (где в соседних комнатах проживают хозяева), это недешевое удовольствие, говорит замдиректора Управления аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимость" Оксана Полякова. В целом это, хотя и нишевый, для молодежи, студентов, но вполне перспективный сегмент, считает она: молодежь любит группироваться по интересам, это весело и удобно в плане учебы и общих занятий.
Читайте также:
Аренда дачи на лето без мошенников: как проверить собственника, оформить договор и вернуть залог
Однако в Москве, отмечает гендиректор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы" Валерий Летенков, основной объем сделок аренды формируют семьи и пары, которым важна изолированная квартира. Даже среди молодых многие выбирают отдельное жилье, когда разница в цене становится минимальной. А комната в коливинге за 25-40 тыс. руб. конкурирует с полноценной квартирой в спальных районах. Для массового сегмента это критично.
Развитие коливингов в Москве упирается и в восприятие, считает Летенков. У многих до сих пор в голове картинка коммунальной квартиры: общая кухня, чужие люди, отсутствие личного пространства. При такой установке человек с бюджетом около 40 тыс. рублей скорее снимет отдельную однокомнатную квартиру на окраине, чем комнату в центре с соседями и общими зонами. Этот выбор понятен и стабильно воспроизводится, поэтому формат не набирает критическую массу. Рынок сам по себе тоже не сложился, отмечает Летенков: проекты запускают точечно - чаще в переделанных квартирах или зданиях, без сетевого масштаба и единых стандартов. В результате каждый объект живет по своим правилам: разный уровень сервиса, разная логика заселения, разные условия. У арендатора нет понятной модели, к которой можно привыкнуть, как это происходит с апартаментами или классической арендой.
Та же ситуация в Санкт-Петербурге: полноценные проекты с управлением и сервисом занимают лишь небольшую часть рынка, и у арендатора нет четкого понимания, за что он платит и чем это отличается от комнаты в коммуналке, говорит гендиректор агентства недвижимости "Невский Простор" Алла Шинкевич. По цене разница и тут выглядит неочевидной. Однокомнатную квартиру в Петербурге можно снять примерно за 40 тысяч рублей, а на окраине - и за 25 тыс. руб. в месяц. В центре за сопоставимую сумму предлагают комнату с общей кухней и санузлом. Для большинства арендаторов выбор в такой ситуации предсказуем, считает Шинкевич.
Читайте также:
Со снижением ипотечных ставок арендаторы жилья начинают переходить в покупатели
Вместе с тем интерес к формату коливингов растет, соглашаются эксперты, хотя и очень медленно. Формат держится за счет молодой аудитории - студентов, начинающих специалистов, тех, кто приезжает в город на короткий срок, говорит Шинкевич. Им важны локация, гибкие условия и возможность быстро заехать без лишних затрат. "Пока коливинг остается точечным решением для конкретных сценариев - когда важнее адрес и бюджет, чем изолированное пространство", - считает она.
25-40 тысяч рублей стоит в Москве комната в коливинге
За последние годы аренда в целом подорожала, и часть аудитории начинает считать деньги иначе: готова делить пространство, если получает сервис, гибкие условия и понятную среду, говорит Летенков. К этому добавляется спрос со стороны компаний, которые заселяют сотрудников на короткие сроки.
В то же время развитие формата сдерживается и ограниченным предложением. Под коливинги часто пересдаются, с согласия собственников, обычные квартиры. Но, по словам Поляковой, далеко не каждый собственник рассматривает проживание в своей квартире большого количества молодых людей, объединенных общей идеей или работой и учебой. Вряд ли арендное предложение такого формата может стать массовым в ближайшей перспективе.
Спрос на качественное арендное жилье с сервисом постепенно растет, но предложение пока отстает, говорят в Colife, особенно в регионах. Инвесторы по-прежнему осторожно относятся к запуску коливингов вне двух столиц из-за более консервативного спроса и высокой конкуренции со стороны классической аренды.
Автор: Марина Трубилина