При проведении общего собрания собственников (ОСС) или собрания членов ТСЖ (ОСЧ) часто возникает вопрос: как правильно считать голоса, если квартира принадлежит супругам на праве совместной собственности? А если в совместной собственности — только доля? А если есть дети?
Разбираемся по порядку.
1. Что говорит Жилищный кодекс
Общее собрание собственников (ОСС) регулируется статьями 44–48 ЖК РФ.
- Кворум (ст. 45 ЖК РФ) : собрание правомочно, если участвуют собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа.
- Количество голосов (ст. 48 ЖК РФ) : пропорционально площади помещения.
Собрание членов ТСЖ (ОСЧ) регулируется статьей 146 ЖК РФ.
- Кворум (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ) : собрание правомочно, если присутствуют члены ТСЖ, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов членов ТСЖ.
- Правила подсчёта (ч. 1.1 ст. 146 ЖК РФ) : к порядку проведения ОСЧ применяются те же требования, что и к ОСС (статьи 45–48 ЖК РФ).
Вывод: для подсчёта голосов по конкретной квартире правила одинаковы что для ОСС, что для ОСЧ.
2. Что такое совместная собственность по ЕГРН
Если в ЕГРН указано «совместная собственность», там обязательно перечислены все собственники:
- оба супруга;
- либо супруги и дети (если детям не выделена отдельная доля).
3. Основное правило: один голосует за всех
Согласно статье 253 Гражданского кодекса, участники совместной собственности владеют имуществом сообща. Согласие одного на действия другого предполагается по умолчанию.
На практике это означает:
- Если квартира полностью в совместной собственности, голосовать может один из собственников.
- Его голос засчитывается исходя из всей площади квартиры.
- Доверенность не нужна — действует «презумпция молчаливого согласия» второго.
Пример:
- Общая площадь дома = 5000 м².
- Площадь квартиры в совместной собственности = 60 м².
- Количество голосов данной квартиры = 60 голосов.
Пришёл муж — в кворум идёт 60 голосов. Жена может не приходить.
4. Если оба супруга проголосовали по-разному
Если оба супруга пришли на собрание и по одному и тому же вопросу проголосовали по-разному (один «За», другой «Против»), то их голоса не учитываются.
Совместная собственность предполагает единое решение. Нет согласия — нет голоса.
Источник: письмо Минстроя России № 1348-ОГ/00 от 22.01.2024
5. Если в совместной собственности находится не вся квартира, а только доля
Пример: у квартиры три собственника:
- Иванов — 1/4 доля (личная).
- Петров и Петрова — 3/4 доли в совместной собственности (супруги).
Как считать:
- Сначала считаем, сколько голосов даёт вся квартира (например, 60 голосов от дома).
- Доля 3/4 даёт 60 × 3/4 = 45 голосов.
- Эти 45 голосов принадлежат обоим супругам совместно.
- Если голосует хотя бы один из супругов — в кворум идут все 45 голосов.
- Если голосуют оба, но по-разному — 45 голосов не засчитываются.
- Если голосует только Иванов (его личная 1/4) — идёт 15 голосов.
6. Если в совместной собственности есть дети
Ситуация 1: в ЕГРН указано, что квартира в совместной собственности супругов и детей, но доли детям не выделены.
- Дети — такие же участники совместной собственности.
- Для голосования достаточно одного из родителей.
- Голос засчитывается на всю площадь квартиры.
Ситуация 2: детям выделены конкретные доли (например, 1/3, 1/6).
- Это уже долевая собственность.
- Каждый голосует своей долей.
- От имени несовершеннолетнего голосует родитель (законный представитель).
7. Что говорит судебная практика
Большинство судов придерживаются позиции: голосовать может один супруг, доверенность не нужна.
Суд / Дело Вывод Заводской районный суд г. Орла, № 2-1324/2015 «Суд полагает возможным включить голоса… исходя из общей площади квартиры» Мысковский городской суд Кемеровской области, № 2-249/2017 «Один из собственников может участвовать в собрании от имени всех» Кемеровский областной суд, № 33-3285/2015 «Квартира в совместной собственности, голосовать имеет право супруг или супруга» Свердловский областной суд, № 33-13952/2017 «Заполнение одного решения обоими сособственниками не является нарушением» Центральный районный суд г. Новосибирска, № 2-158/2018 «Предполагается, что супруг действует с согласия другого супруга» Первый кассационный суд общей юрисдикции, № 88-1948/2024 (январь 2024) «Любой из совместных собственников вправе голосовать… Доверенность не требуется»
Есть и редкие противоположные решения (Самарский областной суд, № 33-3425/2013), где требовали доверенность. Но их меньшинство.
8. Памятка для подсчёта (просто и быстро)
Ситуация Как считать Квартира целиком в совместной собственности 100% голосов от площади, если голосует хотя бы один Доля в совместной собственности 100% голосов от этой доли, если голосует хотя бы один из владельцев этой доли Один за, другой против (по одному вопросу) Голос не засчитывается В ЕГРН записан один супруг, но квартира куплена в браке Лучше подтвердить брак документами (копия свидетельства, договор) Дети в совместной собственности (без долей) Голосует один из родителей — вся площадь Детям выделены доли Долевая собственность — каждый своей долей