Немного странная позиция ВС РФ. Как правило, при продаже квартиры продавцом и последующим банкротством продавца всегда стоит вопрос, а не включат ли эту квартиру в конкурсную массу и не заберут ли ее у покупателя. Если есть хоть один шанс признать сделку недействительной, конкурсный управляющий приложит все усилия, чтобы забрать по суду квартиру у покупателей и включить ее в конкурсную массу. Тем парадоксальнее такое решение ВС РФ, да еще с такими вводными.
Предыстория
В августе 2023 года жительница Санкт‑Петербурга продала квартиру за 5 млн руб., а через два месяца подала заявление о банкротстве — в декабре суд признал её несостоятельной. Финансовый (конкурсный) управляющий оспорил сделку из‑за заниженной стоимости: по экспертизе рыночная цена квартиры превышала 9 млн руб. (кадастровая — 4,8 млн руб.).
Покупательница нашла объявление с начальной ценой 6,3 млн руб., но в итоге купила квартиру за 5 млн руб. наличными — сделка прошла через электронную регистрацию, деньги стороны передали через банковскую ячейку.
Три инстанции признали договор недействительным, но Верховный суд встал на сторону покупательницы.
Что сказал ВС РФ
Верховный суд в рамках этого дела установил, что отклонение цены от рыночной не может быть достаточным основанием для того, чтобы считать сделку недействительной.
По мнению высшей инстанции, необходимо оценивать всю совокупность обстоятельств совершения сделки, в том числе добросовестность покупателя. Так, по требованию покупательницы продавец предоставил документы об отсутствии прав третьих лиц и долгов по коммунальным платежам. Кроме того, по ее настоянию в договор было включено заверение об отсутствии у сторон признаков неплатежеспособности и намерений подавать заявление о банкротстве в ближайшие три года. Продавец дала такое заверение, хотя оно не соответствовало действительности, указывает высшая инстанция.
Помимо этого, цена сделки превысила кадастровую стоимость и была согласована сторонами. А значит, не могла быть оценена судом как существенно заниженная, отметил ВС.
«Обстоятельства заключения договора указывают на то, что ответчик действовал разумно и проявил требующуюся от него осмотрительность. Должник же, напротив, дал не соответствующее действительности заверение об отсутствии кредиторов и намерения на подачу заявления о банкротстве», — говорится в определении ВС.
Таким образом, нижестоящие судебные инстанции неосновательно оставили без оценки довод покупательницы о злоупотреблении должником правами и возложили на нее последствия таких злоупотреблений, признав сделку недействительной, заключил Верховный суд.
