Что происходит с офисами и почему их станет меньше вдвое
Пандемия сделала то, что экономисты не могли продавить десятилетиями — она доказала, что работать из дома можно. Сейчас в крупных российских городах, по разным оценкам, от 30 до 50% офисных сотрудников хотя бы частично остались на удалёнке. Это значит, что до 40% офисных площадей могут освободиться в ближайшие 5–7 лет.
Что происходит с пустующими небоскрёбами? Их перестраивают. В Лондоне, Нью-Йорке и Токио офисные здания превращают в жилые комплексы. На месте приёмных и переговорных появляются квартиры, а на первых этажах — коворкинги и кафе. В Москве этот процесс только начинается, но он неизбежен.
Похоже, будущее за гибридным форматом: компаниям нужен не огромный офис на всех, а небольшая база для встреч и тимбилдингов. Остальное — дома, из кафе, из коворкинга за углом. Арендные ставки на офисы будут падать, а те, кто вовремя не перестроится, потеряют миллиарды.
Торговые центры: почему они умирают и чем их заменят
Интернет-торговля убивает розницу. За последние пять лет доля онлайн-покупок в России выросла с 5% до 18–20%. Офлайн-магазины закрываются десятками. Торговые центры, построенные в 2000-х и 2010-х, сегодня стоят полупустыми.
Что с ними делают? Можно предположить, что самые удачные из них превращаются в «город в городе». Вместо магазинов там открываются медицинские центры, фитнес-клубы, детские сады, коворкинги, лектории и даже небольшие театры. Торговый центр перестаёт быть местом для шопинга и становится центром притяжения для всего района. В крупных городах этот процесс уже идёт, хотя и медленно.
А что с неудачниками? Те ТЦ, которые расположены неудобно или слишком малы для трансформации, будут сносить. На их месте появятся жилые комплексы или парки.
Промышленные зоны: от заводов к технопаркам и жилью
То, что происходит с офисами и ТЦ, — цветочки. Главная трансформация ждёт промышленные зоны. Миллионы квадратных метров заводских цехов, складов и фабрик, построенных в советское время, сегодня не нужны. Некоторые из них уже перепрофилированы под лофты, технопарки и креативные кластеры. Но это капля в море.
Как справляются с этой проблемой в развитых странах? В Лондоне бывшие доки превратили в деловой центр Canary Wharf. В Нью-Йорке старые фабрики на Манхэттене стали дорогим жильём. В Берлине заброшенный аэропорт Tempelhof стал парком.
В России примеры единичны. «Красный Октябрь» и «Винзавод» в Москве — исключения, подтверждающие правило. Думается, главная проблема не в том, что некуда переезжать, а в том, что собственники старых заводов ждут лучших времён. А они не наступят. Чем дольше тянуть, тем дороже будет перестройка.
Какие города выиграют, а какие — проиграют
Трансформация городской среды затронет всех, но неравномерно.
Выиграют города, которые успели превратиться в сервисные и технологические центры, — Москва, Санкт-Петербург, Казань, Новосибирск. В них будут создаваться новые рабочие места, и они притянут людей.
Проиграют моногорода, чья экономика завязана на одном заводе или шахте. Если это предприятие закроется, город умрёт. Таких в России десятки, и многие из них уже медленно угасают. Программа переселения из «неперспективных» населённых пунктов, которую свёрнули в 2000-х, сегодня снова становится актуальной.
Остаются на плаву средние города, которые смогли диверсифицировать экономику. Это, как правило, региональные центры с университетами, транспортными узлами или туристическим потенциалом. Им проще: они уже имеют инфраструктуру и сервисы, которые привлекают инвесторов.
Что будет с жильём и транспортом
Трансформация города — это не только новые здания на месте старых. Это ещё и изменение транспортных привычек. Удалёнка снижает пиковые нагрузки на метро и дороги в часы пик, но увеличивает количество поездок внутри районов. Люди чаще ездят в соседние кварталы за продуктами, в кафе или к врачу, а не через весь город в офис.
Это меняет логику застройки: нужны не многоэтажки спальных районов, где нет ничего, кроме подъездов, а так называемые «15-минутные города» — жилые кварталы, где всё необходимое находится в пешей доступности.
Что касается самих квартир, то они тоже меняются. В новых домах появляются не просто большие коридоры — а полноценные рабочие кабинеты с хорошей звукоизоляцией, зоны для видеозвонков и помещения для доставки. В старых домах жильцы сами перепланируют пространство, отказываясь от гостиных в пользу кабинетов. Пандемия и удалёнка изменили наши представления о том, какой должна быть квартира.
Итог: катастрофа или новые возможности?
Кажется, мы живём в эпоху, когда города переизобретают себя. Да, это больно. Да, это потребует гигантских инвестиций и политической воли. И да, многие не успеют перестроиться и исчезнут.
Но те, кто успеет, получат невероятное преимущество. Города будущего — это не просто набор зданий, а гибкая экосистема, где офисы легко превращаются в жильё, заводы — в парки, а торговые центры — в центры притяжения. Это города, которые строятся не для прошлого, а для будущего. И они уже появляются — пока точечно, робко, но неотвратимо.
Вопрос в том, готовы ли мы сами меняться вместе с ними?
А вы замечаете, как меняется ваш город? Пустеют ли офисы и торговые центры рядом с вами? И что бы вы хотели видеть на их месте?