Помочь своему ребёнку стать финансово независимым мечтает каждый родитель, а покупка даже небольшой квартиры на будущее — огромный вклад в эту цель. Алина Мауль — мама четверых детей — решила начать с малого и не прогадала: сейчас она обладательница студии в Тюмени в ипотеку под 1,1%.
Алина рассказала, как решилась на покупку, которая казалась авантюрой, но в итоге принесла многодетной семье дополнительный доход.
Я всегда знала, что свободные деньги нужно вкладывать в покупку недвижимости
Меня зовут Алина, мне 30 лет, а мужу — 34. Мы живём с четырьмя детьми в селе в Томской области. Об инвестировании я думала всегда. Не в смысле, что сидела с таблицами и что-то высчитывала. Скорее рассуждала так: если есть возможность — надо покупать жильё. Это надёжнее, чем финансовая подушка, и это реальный вклад в будущее — моё или детей.
После рождения первого ребёнка в 2021 году мне дали маткапитал — 520 тысяч рублей. Было странное ощущение: деньги вроде есть, они тебе положены, но ты их не видишь и не ощущаешь. Хотелось вложить их во что-то реальное и понятное.
Наверное, сама бы я ещё долго сомневалась. Но у меня есть старшая сестра, которая живёт в Тюмени, и она уже покупала квартиры под сдачу. На тот момент у неё их было две, и она планировала приобретать третью. Сестра скидывала мне разные объявления, я просматривала их скорее ради интереса, без конкретной цели. Но регулярные беседы с сестрой и её рассказы о своём опыте в итоге убедили меня: нужно покупать. Сейчас я очень благодарна сестре за настойчивость.
Самое сложное было даже не оформить квартиру, а решиться на эту авантюру самой и затем — уговорить мужа. Ему не нравилась сама идея быть должным, пусть и банку.
У «подарочной» ставки в 1,1% обнаружились подводные камни
Про ипотеку под 1,1% я тоже узнала от сестры. Она тогда покупала третью квартиру в Тюмени, у застройщика «Самолёт» по выгодной программе.
Свою квартиру мы купили в декабре 2022 года, на этапе строительства. Изначально она стоила 3 012 000 рублей, с ремонтом от застройщика. Готовый ремонт для меня был принципиальным условием: я понимала — если это инвестиционная квартира, я не хочу отдельно проходить весь квест с подбором материалов, поиском мастеров, отделкой и лишними расходами. Я хотела максимально быстро довести квартиру до сдачи.
Но получить ставку 1,1% можно было при условии: квартира будет стоить дороже. В итоге она обошлась в 3 652 000 рублей. Ежемесячный платёж получился 10 126 рублей. Позже, после частичного погашения, он снизился до 8500 рублей. Если считать всё вместе, переплата за 30 лет с учётом удорожания получалась около 956 тысяч рублей. Тогда мне это казалось страшным, но ежемесячный платёж выглядел посильным.
Также выяснилось: если у тебя есть деньги на первоначальный взнос, это ещё не значит, что хватит на всё остальное. При оформлении ипотеки возникает много сопутствующих расходов: страховки, сервисы, ещё какие-то платные нюансы. На это у нас денег уже не было, пришлось занимать у родителей.
Я не хотела квартиру-студию
Говорю честно: я никогда не хотела покупать студию. Я не понимала, зачем нужна такая маленькая квартира, в которой даже нет отдельной кухни. Но денег хватало только на студию площадью 23 квадратных метра.
Сейчас у меня уже две студии, и мнение полностью поменялось. Более того, если знакомые спрашивают, с чего начать, я говорю: «Берите студию». Для первой инвестиции это рабочий вариант, особенно когда бюджет ограниченный.
Студии идеально подходят для аренды, а купить такую недвижимость всё-таки проще, чем однушку. Кто-то говорит, что однушку потом легче продать, но и на студию будет спрос — это готовый бизнес. Спустя время мы с мужем жалеем только об одном: надо было найти деньги и купить две квартиры, потому что платежи по двум таким ипотекам в нынешних реалиях не слишком тяготили бы семейный бюджет.
Почему я выбрала квартиру в Тюмени
Мне всегда нравился этот город: он аккуратный, чистый, ухоженный — видно, что его любят и жители, и администрация. Тюмень круглый год популярна у гостей: там проводят отпуска, каникулы, студенты приезжают на учёбу, кто-то остаётся насовсем. У меня было ощущение, что спрос на аренду будет всегда. А ещё в Тюмени живёт моя сестра, которая всегда рада помочь, подсказать, присмотреть за квартирой.
Это была не просто абстрактная инвестиция в другой город. Это было место, которое мне нравилось, где я сама хотела бы жить и где рядом был человек с опытом. Я даже думаю, что когда-нибудь перееду туда и буду заниматься сдачей квартир уже в посуточном формате.
О плюсах района, который мы выбрали
Если честно, изначально мы выбирали не район, а выгодные условия по ипотеке. Когда покупали квартиру, та часть Ленинского района, где расположен наш ЖК «Чаркова 72», выглядела пустынной.
А когда заезжали, район сильно изменился: вокруг появилось много домов, инфраструктура подтянулась, стало живее.
Сейчас рядом много новых ЖК, и почти в каждом доме есть какие-то магазины, кофейни, пункты выдачи маркетплейсов. Рядом — торговый центр, напротив дома — детский сад. То есть это уже полноценный, развитый район, где удобно жить. Мне кажется, он подходит практически всем: молодым парам, семьям с детьми, студентам, тем, кто живёт и работает в городе. И даже тем, кто приезжает ненадолго отдохнуть: недалеко находятся горячий источник «Волна» и аквапарк. Для аренды это вполне понятная и рабочая локация.
Сейчас я могу честно сказать: понравилась мне в первую очередь не сама новостройка, а экономика этой покупки. У нас комфортный платёж, квартира пользуется спросом и приносит деньги.
От решения до сделки прошло три дня
Оформление прошло очень быстро: с момента, когда я сказала: «Да, берём», до самой покупки прошло всего три дня. Всё оформили в Сбере, ипотеку брали на мужа.
И вот тут контраст: с одной стороны — быстро, с другой — нервно. Помимо основной ипотеки нам потребовалось оформить страховку, потом — ещё какую-то дополнительную страховку, потом платные сервисы. На это ушло около 30 тысяч рублей. Но самым сложным стали даже не траты, а документы. Нам присылали договоры, а в них попадались ошибки, какие-то не те суммы, что-то не сходилось. Всё надо было читать, проверять, уточнять. На этом этапе я очень нервничала и была готова сказать: «Всё, не будем ничего покупать». Больше всего меня тогда и удивило, что, несмотря на суету, сделка прошла быстро.
Позже, когда я оформляла вторую квартиру, всё прошло намного легче: сопровождал сделку другой риелтор, и уже не было ощущения, что летишь в неизвестность.
Я разочаровалась в «Самолёте»
Сам ЖК «Чаркова 72» не выглядел как проект мечты. Но «Самолёт» тогда казался вполне надёжным застройщиком: федеральный, популярный — казалось, с таким рисков меньше. Но потом меня разочаровало и качество постройки, и ремонт, и то, что в оговорённые сроки никто не уложился.
Изначально ключи от квартиры должны были выдать до 10 августа 2025 года. Мы даже отпуск под это подгадали. Я тогда была беременна и рассчитывала, что мы спокойно приедем, примем квартиру, всё посмотрим. Но в итоге ключи получили только 14 ноября 2025 года — практически в день родов. Никуда сами уже не поехали — квартиру принимал специалист по доверенности.
Приёмщик написал, что недостатки есть, но они незначительные. А когда мы приехали и увидели всё своими глазами — разочаровались: это было как в знаменитом меме «Ожидание и реальность».
Ремонт оказался максимально бюджетным. У меня это уже не первая квартира, и мне было с чем сравнивать. Где-то обнаружились порванные и кое-как поклеенные обои. Где-то не сделали то, что должно быть сделано по умолчанию: например, в ванной не поставили уголки на плитку — мастер потом сказал: «Здесь они должны быть, вам просто их не приклеили». Двери тоже устанавливали как будто на глаз, не по уровню. У нас дверь хотя бы просто заедало, а у некоторых соседей двери вообще стояли с перекосом, и их пришлось переустанавливать.
Самое обидное, что даже после приёмки застройщик не спешил ничего исправлять. На устранение недостатков отводилось три месяца. Мы приняли квартиру 14 ноября, а приехали её обставлять 26 февраля — прошло уже четыре месяца, но недочёты так и не были исправлены. В итоге я пошла в управляющую компанию и объяснила, что мы приехали всего на несколько дней, чтобы обставить квартиру и подготовить к сдаче. Только после этого к нам прислали человека, который начал что-то доделывать буквально в последний момент.
Если честно, сейчас я бы этот ЖК уже не рекомендовала — ни под семейную ипотеку, ни тем более под обычную ставку. Если бы не программа под 1,1%, я сама бы его не выбрала.
И всё же квартира как арендный объект сработала
Качество ремонта в итоге не повлияло на арендный спрос: квартира стабильно приносит деньги.
Я сдаю студию не в долгосрок, а в субаренду: арендатор платит мне фиксированную сумму по договору, а сам сдаёт её дальше. Для меня это удобнее: квартира меньше изнашивается, и мне не нужно самой заниматься заселениями и уборкой после отъезда жильцов.
Типичный арендатор такой квартиры, как мне кажется, — это либо молодая пара, либо студенты, либо туристы, которые приезжают в город ненадолго. За счёт локации квартира может быть интересна и тем, кто приезжает в Тюмень отдохнуть.
Поэтому при всех недостатках дома и ремонта квартира как арендный объект получилась рабочей.
Как я обставила квартиру под сдачу
У меня сразу была чёткая картинка, как должна выглядеть эта квартира. Хотелось, чтобы в ней присутствовали синие тона. Ничем особенно не вдохновлялась, дизайнера не нанимала — сама придумывала и подбирала. Не было мысли: «Ай, и так сойдёт, всё равно кому-то сдам». Наоборот, хотела сделать такую квартиру, в которой сама бы с удовольствием жила. Чтобы она была красивой, уютной, удобной — такой, из которой даже уезжать жалко.
Но бюджет тоже имеет значение. Как ни крути, если квартира предназначена под сдачу, то и мебель, и текстиль, и посуда — это расходники. Через несколько лет что-то всё равно придётся менять. Значит, сильно тратиться не стоит.
Полностью обставить квартиру обошлось примерно в 220 тысяч рублей. Потому что мы зашли, а там — пустое пространство. Из базового — душевой поддон, раковина, туалет, стены. Мне захотелось хотя бы немного вытянуть квартиру визуально. Мы поехали в магазин, заказали стеклянные шторки для душа с чёрной окантовкой, я подобрала чёрные полки, детали в ванную, бело-чёрные элементы, чтобы всё смотрелось стильно. На выходе душевая, кстати, получилась очень даже симпатичная.
Из обязательного нужно было купить кухню, технику, кровать, матрас, текстиль, свет и вообще всё для удобной жизни.
На чём сэкономила — и на чём не стала
Поскольку я сдаю квартиру в субаренду, то не стала тратиться на полноценные плиту и духовку. Поставила двухконфорочную сенсорную варочную панель: считаю, что для студии этого достаточно. Если вдруг когда-нибудь я переведу эту квартиру в долгосрок, то, скорее всего, просто добавлю туда аэрогриль. Сейчас есть вполне бюджетные варианты, и для студии это, по-моему, — идеальная замена духовке.
Главная моя гордость — кухня: вместе со столешницей и фартуком она обошлась примерно в 32–33 тысячи рублей. Столешницу я взяла хорошую, сплошную. Фартук тоже нормальный, из ПВХ. Выглядит солидно, но без особых затрат.
На технике я тоже сэкономила: купила дешёвый холодильник (но принципиально — с системой No Frost), недорогую стиральную машину, самую простую микроволновку. Получилось около 50 тысяч рублей.
Я бы точно не советовала покупать технику б/у. Это как кот в мешке: не знаешь, что тебе продадут и сколько оно ещё прослужит. А когда покупаешь новое, у тебя хотя бы есть гарантия.
На матрасе я сначала попробовала сэкономить — и это была ошибка: оказалось, что спать на нём невозможно. К счастью, его получилось вернуть. После этого я купила уже нормальный, проверенный.
Самыми дорогими покупками в итоге стали кондиционер, холодильник, кухонный гарнитур и стулья. Кондиционер стоил около 13,5 тысячи рублей, его установка — ещё 11,5 тысячи, а четыре стула обошлись примерно в 9 тысяч.
Но на самом деле бюджет очень быстро съедают не крупные вещи, а мелочи: вроде бы покупаешь по чуть-чуть, но в итоге набегает приличная сумма. Я купила посуду, кружки, ложки, вилки, ножи, утюг, сушилку, гладильную доску, теневые шторы, тюль, подушки и одеяло, щётку, дозатор для мыла, мусорное ведро, держатель для туалетной бумаги, крючки и ещё много всего такого, что по отдельности кажется ерундой, а в сумме получается дороже холодильника.
Но я считаю, что позаботилась о том, чтобы в квартире было всё необходимое для жизни. Даже смеялась: «У меня дома гладильной доски нет, а на съёмной квартире есть».
Всю квартиру мы собрали очень быстро. Приехали 25-го февраля, 26-го начали обставлять, а 1-го марта уже уехали. То есть фактически за четыре дня превратили пустую квартиру в полностью готовую к сдаче. Я помню это ощущение, когда уезжала и думала: «Ну какая же она классная у нас получилась». Мне было приятно осознавать, что эта маленькая стильная студия — моя.
Как быстро нашлись арендаторы
С арендой у меня, честно говоря, сложилось удачно. После того, как мы обставили первую квартиру, знакомая выложила объявление в тематический чат по аренде. Буквально в тот же день мне позвонила девушка. Вечером мы поговорили, а на следующее утро уже подписали договор.
Со второй квартирой получилось ещё интереснее. Я попросила знакомую помочь с объявлением, отправила ей фотографии, а она сказала: «Слушай, мне самой нравится. Давай я приеду посмотрю». Приехала, посмотрела — и сама её сняла.
Страшно ли пускать в квартиру чужих людей? Ну конечно, страшно. Это твоё жильё, твои деньги, и ты не знаешь наверняка, кто там будет жить и что может произойти. Но я не тот арендодатель, который постоянно пишет, звонит и стремится всё контролировать. Для меня главное, чтобы оплата приходила вовремя. А в остальном — если люди живут нормально, ничего не разносят, то и хорошо.
Почему я сдаю официально
Я сдаю квартиру официально, как самозанятая. И всем советую делать так же. Потому что ипотечная квартира находится в залоге у банка. Если ты сдаёшь её неофициально, а соседи вдруг на тебя пожалуются — начнутся проверки, и всплывёт, что квартира сдаётся без оформления. Могут быть очень неприятные последствия, особенно если ипотека льготная. Потому что сегодня у тебя ставка 1,1%, а завтра её могут поднять до обычной. Представьте: была 1,1% — стала 15%. Мне такой риск вообще не нужен. Проще оформить всё официально, заплатить налоги и спать спокойно.
Ещё один важный момент — страховка. И не только на саму квартиру, но и на имущество. Лучше заплатить три тысячи за страховой полис, чем потом выплачивать сотни тысяч, если затопишь соседей, или затопят тебя, или случится ещё какое-то ЧП. Мне кажется, об этом многие забывают.
Красивая квартира — не роскошь, а инструмент
Ещё одна вещь, которую я поняла уже на практике: визуальная составляющая реально играет роль. Я уверена на 100%, что мою квартиру будут снимать. Хотя у нас в доме большая конкуренция: только на посуточную аренду — 10–11 квартир. В такой ситуации многие начинают сомневаться: а как выделиться?
Я для себя решила: у меня красивая квартира — значит, её выберут. Потому что люди, которые снимают жильё, особенно на короткий срок, выбирают не только цену и локацию. Они выбирают ощущение. Им хочется приехать в продуманное и эстетичное жильë, отдохнуть, почувствовать себя комфортно. Они не захотят заезжать во что-то случайное, собранное по принципу «лишь бы скорее сдать».
Я сама смотрела объявления и видела, как часто делают: шкаф одного цвета, стулья — другого, всё разномастное и максимально простое, без идеи. Просто «чтобы не было пусто». И многие думают, что сделать красиво — дорого. Хотя это большое заблуждение.
Если хочешь, чтобы квартира работала на тебя, приносила доход — нужно в неё вложиться. И не столько финансово, — сэкономить всегда можно, — сколько вниманием и заботой. Сделать её более уютной, красивой, удобной, чем-то похожей на номер в хорошем отеле. Местом, в котором приятно находиться, жить там и потом вспоминать о нём, даже если ты приезжал в город всего на пару дней.
С чего начать, если вы планируете купить квартиру для сдачи в аренду
Мне кажется, главная ошибка новичков — хотеть сразу большое, «нормальное» жильё. Люди копят на первоначальный взнос годами, а тем временем квартиры дорожают, деньги обесцениваются, банки поднимают требования — и получается бесконечный бег по кругу.
Поэтому мой совет простой: берите недвижимость по своим возможностям. Если хватает на студию — покупайте, не ждите. Риелтор сказал мне такую фразу: «Лучшее время для покупки квартиры было вчера». И я с этим полностью согласна.
Ещё я бы советовала покупать квартиру с ремонтом от застройщика, если цель — максимально быстро выйти на рынок аренды. Не придётся заморачиваться с самостоятельной отделкой, если в этом нет большого смысла: приняли квартиру, исправили недочёты, обставили мебелью — и сдали.
Сейчас, когда обдумываю свою историю покупки квартиры, понимаю: первую ипотеку брать очень страшно, но именно это решение становится началом чего-то большого.
Если сдавать или снимать квартиру через Яндекс Аренду, по поводу договора можно не переживать. Он составлен профессиональными юристами и защищает интересы как собственника, так и жильца. Всё прозрачно и без подводных камней. Подписать его можно с помощью СМС-кода.
Подписывайтесь, чтобы знать всё об аренде жилья