Генуя долго оставалась в тени Милана, Рима и Флоренции, но в 2025–2026 годах ситуация изменилась. Город на Лигурийском побережье привлёк внимание инвесторов благодаря высокой арендной доходности, растущему туризму и всё ещё относительно доступным ценам на жильё. По ряду оценок валовая доходность здесь уже превышает 7,5% — выше, чем в крупнейших городах Италии.
Генуя стала доходнее Милана и Рима
Итальянский рынок недвижимости традиционно ассоциируется с Миланом, Римом, Венецией и Флоренцией. Именно туда десятилетиями направлялись основные инвестиции. Однако Генуя постепенно превратилась в отдельный кейс для тех, кто ищет доходную аренду.
Средняя стоимость жилья здесь остаётся заметно ниже, чем в Милане, тогда как арендные ставки растут быстрее. Весной 2026 года средняя цена жилья в Генуе достигла около €1 781 за квадратный метр, увеличившись более чем на 5% за год. При этом арендные ставки выросли ещё быстрее — примерно на 8%.
Для инвесторов это редкая комбинация: относительно низкий порог входа сочетается с повышающимся спросом на аренду.
Туризм перестал быть второстепенным фактором
Раньше Генуя воспринималась скорее как транзитный пункт между Миланом, Лигурийским побережьем и Французской Ривьерой. Теперь ситуация изменилась.
Круизный туризм, деловые поездки, портовая экономика и университеты создают смешанный спрос на жильё. Одни арендаторы приезжают на несколько дней, другие — на месяцы или годы.
Особенно востребованы районы:
- исторический центр;
- Старый порт;
- Carignano;
- Castelletto;
- Albaro;
- Nervi.
Именно здесь инвесторы чаще ориентируются на краткосрочную аренду.
Почему рынок начал расти после долгого спада
Долгое время Генуя считалась недооценённым городом: население сокращалось, экономика уступала северным центрам Италии, а рынок недвижимости выглядел стагнирующим.
Перелом начался после обрушения моста Моранди в 2018 году. Трагедия запустила масштабное обновление городской инфраструктуры. Были реализованы новые транспортные проекты, реконструкция прибрежной зоны и планы скоростного сообщения с Миланом.
Для рынка недвижимости это стало сигналом: город начал переходить из категории «дешёвого портового города» в статус территории восстановления и роста.
Прибрежные районы становятся премиальными
Генуя — неоднородный рынок. В центре инвесторы чаще ищут максимальную доходность, а в прибрежных районах формируется дорогой сегмент.
Наиболее престижными считаются:
- Albaro;
- Nervi;
- Quarto;
- Quinto;
- Sant’Ilario.
Покупатели здесь платят уже не только за квадратные метры, а за вид на море, статус района и ограниченное предложение.
Доходность высокая, но не гарантированная
Цифра 7,5% относится к валовой доходности — без учёта налогов, ремонта, простоев и расходов на управление.
Реальная прибыль обычно ниже. Всё зависит от района, состояния дома, формата аренды и способности объекта стабильно приносить доход.
В краткосрочной аренде возникают дополнительные риски: сезонность, регулирование туристического жилья и высокая конкуренция. В долгосрочной — состояние арендаторов и ликвидность квартиры при продаже.
Генуя выигрывает за счёт низкой базы
Милан для многих инвесторов уже слишком дорогой, Рим требует сложной навигации между районами и юридическими нюансами, а Венеция и Флоренция сильнее зависят от туристического регулирования.
На этом фоне Генуя выглядит более доступной альтернативой с потенциалом роста.
Но рынок уже перестаёт быть «скрытым». Цены растут, интерес иностранцев усиливается, а выбор объекта требует всё более точного анализа.
Что важно инвестору
Эксперты считают, что стратегия «купить самый дешёвый квадратный метр» в Генуе работает всё хуже.
Наиболее устойчивый вариант — выбирать объекты рядом с транспортом, университетами, деловыми зонами, морем или историческим центром. Здесь спрос на аренду выглядит наиболее стабильным.
Главное преимущество Генуи пока сохраняется: рынок ещё предлагает доходность выше многих крупных городов Италии, но уже начинает переходить в более зрелую и конкурентную фазу.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы не пропустить свежие новости из мира инвестиций. Или следите за новостями на странице в ВК.