Росреестр разъяснил отдельные вопросы, связанные с применением закона № 295-ФЗ и изменением вида разрешенного использования земельных участков. Позиция ведомства изложена в письме от 15 апреля 2026 года № 14-4104-ЛЛ/26. Документ касается:
— собственников земли;
— арендаторов;
— государственных и муниципальных участков;
— владельцев садовых и огородных участков.
Что такое ВРИ и зачем он нужен
Вид разрешенного использования или ВРИ определяет, как можно использовать земельный участок, например под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), садоводство, огородничество, коммерческий объект, производство и другие цели.
Если фактическое использование земли не соответствует ВРИ, у собственника могут возникнуть сложности с оформлением объектов, регистрацией прав, строительством или изменением сведений в ЕГРН.
Как можно изменить ВРИ участка
По общему правилу, правообладатель земельного участка может выбрать основной или вспомогательный ВРИ из тех, которые предусмотрены для соответствующей территориальной зоны. Если выбранный вид разрешенного использования допускается градостроительными регламентами, отдельные разрешения и согласования обычно не требуются.
Чтобы выбранный ВРИ был отражен в ЕГРН, правообладатель должен подать заявление в орган регистрации прав. Росреестр указывает, что внесение таких сведений проводится в порядке государственного кадастрового учета. При обращении правообладателя уплачивается госпошлина за кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости.
Если же сведения о ВРИ меняются не по заявлению правообладателя, а в рамках межведомственного взаимодействия, госпошлина не уплачивается.
Что важно для арендаторов государственной и муниципальной земли
Для арендаторов и пользователей земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, действует ограничение, они не вправе самостоятельно выбрать иной ВРИ, чем тот, который указан в договоре аренды или договоре безвозмездного пользования.
Исключение предусмотрено для случаев комплексного развития территории. Кроме того, Росреестр отдельно обращает внимание, что закон № 295-ФЗ не дает арендодателю права в одностороннем порядке менять вид разрешенного использования участка. Это означает, что публичный собственник также не может произвольно изменить ВРИ переданного в аренду участка.
Что с садовыми и огородными участками
Для отдельных садовых и огородных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, изменение ВРИ в общем случае не допускается.
Исключения возможны, если:
- участок изымается для государственных или муниципальных нужд;
- включен в территорию комплексного развития;
- товарищество проходит специальную процедуру изменения статуса при соблюдении условий закона № 217-ФЗ.
Отдельно Росреестр разъяснил ситуацию, когда садовые участки планируется перевести на вид разрешенного использования, предусматривающий индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В таком случае нужны решения общего собрания членов товарищества, соблюдение требований земельного законодательства и одновременное обращение всех собственников или правообладателей соответствующих участков с заявлениями о внесении изменений в ЕГРН.
Если садоводческое товарищество ликвидировано
Отдельный блок письма посвящен участкам в ликвидированных садоводческих или огороднических товариществах. По позиции Росреестра, если товарищество ликвидировано или исключено из ЕГРЮЛ как недействующее, запрет на изменение ВРИ садового или огородного участка не применяется.
В такой ситуации изменение вида разрешенного использования проводится по общим правилам земельного и градостроительного законодательства.
Что это значит для собственников
Перед изменением ВРИ собственнику нужно проверить три вещи:
- какие виды использования разрешены для его территориальной зоны;
- какие сведения уже внесены в ЕГРН и не относится ли участок к категории;
- где изменение ВРИ ограничено.
По общему правилу, процедура обычно сводится к выбору допустимого ВРИ и подаче заявления в Росреестр. Для арендаторов публичной земли, владельцев садовых участков и участников товариществ порядок сложнее. В этих случаях важны условия договора, статус территории и решения общего собрания.